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【不動産投資の実態調査】8割が「表面利回り」だけで購入判断？運用後、ほぼ全員が“収支の想定外”に直面する実態
[26/05/08]
提供元：PRTIMES
提供元：PRTIMES
現役オーナー300名にアンケートを実施！投資の第一歩で多くの人が陥る罠の実態をひも解き、納得のいく意思決定を支えるデータ活用のあり方を考察する。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-2884b32b5dc69a3aa4cb5703a83fdaff-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
不動産投資プラットフォームの開発・運営を行うPropally株式会社（ https://propally.co.jp/ ）（本社：東京都港区、代表：齊藤郁織）は、不動産投資の購入判断における実態と運用後の収支について明らかにするため、全国の20〜59歳の現役不動産投資家を対象にアンケートを行いました。本調査では、表面利回りのみに頼った購入判断が、運用後の収支において想定とのギャップを生み、多くの投資家が当時の判断を後悔していることがわかりました。
1．不動産投資家の80.0%が「表面利回り」のみで物件購入を判断した経験あり
2．表面利回りのみで判断した理由、最多は「高利回り＝高利益」との思い込みで27.5%、「計算環境」「知識不足」などさまざまな要因が僅差で並ぶ
3．表面利回りのみで判断した人の98.3%が収支面での想定外に直面、「税金（33.3%）」「管理費の値上げ（32.9%）」などが多い
4．表面利回りのみで判断したことについて、全体の68.7%が「後悔している」と回答
調査方法 ：インターネット調査（アイブリッジ株式会社「Freeasy」）
対象エリア：日本全国
対象者 ：20歳〜59歳の不動産投資家（居住用物件を運用中の方）
調査期間 ：2026年4月27日
有効回答数：300名
※投資対象の物件種別は、区分マンション・一棟アパート・一棟マンション・戸建てです。
※事前調査は人口構成比に合わせて割付を実施。本調査では、事前調査における該当条件の出現率に基づいて、割付を行っています。
※本リリースの調査結果・グラフにおける割合は四捨五入した値を表示しているため、合計が100%にならない場合があります。
不動産投資において、購入前の収支計算はどの程度詳細に行われているのでしょうか。はじめに、現在不動産投資を行っている人を対象に、物件購入時に維持費などの詳細な収支計算を行わず、「表面利回り」の数字だけで投資判断を行った経験の有無を質問した結果です。
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-4cb9556463f16dc48d64fa8830778b70-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答割合を見ると、「ある」が80.0%で大半を占めました。一方で、「一度もない」は15.0%にとどまっています。
この結果から、大多数の投資家が物件購入の初期段階において、維持費等を含めた詳細な計算を行わなかった経験を持っていることがわかります。投資判断において、複雑で算出が難しい詳細な収支のシミュレーションよりも、指標としてわかりやすい表面利回りが意思決定に大きな影響を与えやすい傾向がうかがえます。
2．表面利回りのみで判断した理由、最多は「高利回り＝高利益」との思い込みで27.5%、「計算環境」「知識不足」などさまざまな要因が僅差で並ぶ
それでは、なぜ多くの投資家が詳細な計算を避け、表面利回りのみで判断してしまったのでしょうか。次のグラフは、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、その具体的な理由を質問した結果です。
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-231af8b8c7bb2276a2311e4b9cb89104-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
各項目の割合を見ると、最も多かった理由は「『高利回り＝高利益』だと思い込んでいたから」で27.5%でした。次いで、「手軽に詳細な計算ができるツールや環境が不足していたから（26.7%）」、「維持費や税金がどの程度かかるか把握していなかったから（26.3%）」といった回答が続いています。
さらに、「将来の家賃下落や空室リスクを楽観視していたから（25.0%）」や「不動産会社の営業に強く勧められたから（25.0%）」も20%台半ばで並んでおり、上位から下位までの差が小さいことがわかります。
いずれかの理由に大きく偏っているわけではなく、思い込みや知識不足、そもそも計算できる環境にないといったさまざまな要因が背景にあることが見えてきます。詳細な計算を行うまでのハードルはさまざまあり、結果として、表面利回りというわかりやすい指標に頼りやすくなっている状況があるようです。
3．表面利回りのみで判断した人の98.3%が収支面での想定外に直面、「税金（33.3%）」「管理費の値上げ（32.9%）」などが多い
詳細な計算を行わずに物件を購入した場合、運用開始後にどういった問題に直面するのでしょうか。引き続き、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、購入後の収支に関して想定外だったことを質問した結果です。
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-7017dc3c75ddb47316ab7c85287eda5f-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答を見ると、「想定外なことはなかった（1.3%）」「わからない（0.4%）」を除き、全体の98.3%が何らかの想定外について回答しています。表面利回りだけで判断した場合、ほぼすべての投資家が収支面での想定外に直面することになるといえそうです。
具体的な項目としては、「税金（固定資産税、不動産取得税など）」が33.3%で最も多くなっています。これに「管理費・修繕積立金の値上げ（32.9%）」が続き、さらに「突発的な設備の修繕費」「退去時の原状回復・清掃費用」「入居者募集時の広告費・仲介手数料」がいずれも29.6%と同率で並びました。一方で、「空室期間の長期化（23.3%）」や「家賃の下落（17.1%）」は比較的低い割合にとどまっています。
空室や家賃下落といった収入減少のリスクよりも、税金や管理費の増額、突発的な修繕といった維持管理に伴う支出のほうが想定外になりやすい傾向がうかがえます。表面利回りだけで判断した投資家は、こうした物件を維持するための具体的な経費を見落として、収支が圧迫されるケースが多いと考えられます。
4．表面利回りのみで判断したことについて、全体の68.7%が「後悔している」と回答
実際に運用を経験した現在、当時の自身の判断をどのように捉えているのでしょうか。最後に、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、表面利回りの数字だけで物件を判断したことについて現在後悔しているか質問した結果を見ていきます。
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-8e72d5ed443f820b812fceba302bd1c4-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答を見ると、「強く後悔している」が27.9%、「やや後悔している」が40.8%でした。これらを合わせると、全体の68.7%が当時の判断を後悔していると回答しています。一方で、「あまり後悔していない（26.7%）」と「全く後悔していない（4.2%）」を合わせた割合は30.9%となっています。
過半数を大きく上回る投資家が、当時の決断を後悔している様子がうかがえます。表面利回りは物件を検討するうえでわかりやすい指標である一方で、それ単体で投資判断を下すことは、運用における思わぬつまずきにつながりやすいといえそうです。
こうしたつまずきを防ぐためには、維持管理にかかる実質的なコストを含めて、将来の収支を客観的に見極められる仕組みが求められます。目先の利回りにとらわれず、データに基づいて詳細なシミュレーションを行える環境が広がることが、投資家の安定した資産形成につながっていくはずです。
本プレスリリースをそのまま転載する場合を除き、調査結果の内容・グラフ・データなどを引用される場合は、出典元として下記リンクをご記載いただくようご協力をお願いいたします。
https://propally.co.jp/journal/articles/property-purchase-decision-survey/
Propally株式会社
Propally株式会社は、「不動産投資をもっとクリアに」というビジョンのもと、不動産投資家と不動産会社の双方にメリットをもたらす、業界の新たなプラットフォームを構築しています。テクノロジーを活用して不動産業界の課題解決を促進し、より透明で健全な不動産投資市場の実現を目指します。
[画像6: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-1bcca2bae805301cefcb7627217c7a9a-240x240.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
Propally（プロパリー）不動産投資ユーザー向けの不動産投資アプリ
? Propally（プロパリー）の詳細はこちら
? Propally（プロパリー）をApp Storeからダウンロード
? Propally（プロパリー）をGoogle Playからダウンロード
[画像7: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-20bde27b80f52903cefe4afd2022ffa4-240x59.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
Propally for Agent不動産会社向けの全く新しい集客支援プラットフォーム
? Propally for Agentに関するお問い合わせ
[画像8: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-6eaea7fe737207fcfdd5dbc4bb979313-240x75.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
SMAUL（スマウル）ワンルームマンション特化型の無料売却支援サービス
? SMAUL（スマウル）の詳細はこちら
[画像9: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-76a3e1ee25a2742aedad38392436f7f6-1114x322.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
新井タカヒロのぶっちゃけ不動産投資ch「不動産投資のリアル」をお届け
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【運営会社の概要】
会社名：Propally株式会社
所在地：東京都港区虎ノ門2丁目2-3 虎ノ門アルセアタワー3F
設立：2022年3月
代表者：齊藤郁織
事業内容：不動産投資プラットフォーム「Propally」の開発、運営
会社ホームページ：https://propally.co.jp/
お問い合わせはこちら
【過去の調査リリース一覧】
- 【全国1,923人を調査】不動産投資家はわずか4.4％で株式投資家の約6分の1、「初期投資額」と「運用手間」が大きな壁
- 【意外な事実】不動産投資は「月々1万円で可能」と現役投資家の42.4％が回答、一般層は13.8％で認識に大きな差
- 【調査レポート】必要資金は“100万円以上”と思い込む56.3％、信頼できる業者選びに迷う32.1％──不動産投資の“資金ギャップ”と“情報難民”を可視化
- 【広がる世代差】Z世代の41.6％が不動産投資に関心、バブル世代の2.5倍以上で投資の多様化が進む
- 【世代ギャップ】Z世代の78.0％が不動産投資ローンに前向き、「積極活用」はバブル世代の約7.6倍に上る
- 【スマホで物件を買う時代？】Z世代の約9割が「不動産投資アプリ」活用に前向き、バブル世代は「Webサイト」への偏りが目立つ
- 【友人の不動産投資、賛成できる？】年収300万円未満は約4割が「やめるべき」、高所得層は逆に「応援」
- 【職業で差】学生で4割超え、不動産投資に関心ありと回答。来るか令和の不動産ブーム
- 【富裕層だけじゃない】不動産投資の“主役”はミドル層へ？年収500万円台の8割以上が投資アプリに意欲。
- 【最新調査】未経験者の「4人に1人」が不動産投資に興味あり！それでも“会社員”が、第一歩を踏み出せない理由とは？
- 【不動産投資の意識調査】金利も影響？8割超のローン活用派が「不安あり」！“未経験者”の少額スタートを阻むジレンマの正体
- 【ミドル世代の投資調査】高年収・興味ありでも、約8割が不動産会社への「相談経験なし」。第一歩を阻むのは“営業の壁”？
- 【分譲マンション調査】約7割が『ブランズ』に「信頼」のイメージ。データで見る、独自の魅力を持つブランドとは？
- 【成人男性の個人資産調査】理論派シニアの約3割が「1000万円以上」と回答！性格特性と資産形成の関係性を分析
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-2884b32b5dc69a3aa4cb5703a83fdaff-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
不動産投資プラットフォームの開発・運営を行うPropally株式会社（ https://propally.co.jp/ ）（本社：東京都港区、代表：齊藤郁織）は、不動産投資の購入判断における実態と運用後の収支について明らかにするため、全国の20〜59歳の現役不動産投資家を対象にアンケートを行いました。本調査では、表面利回りのみに頼った購入判断が、運用後の収支において想定とのギャップを生み、多くの投資家が当時の判断を後悔していることがわかりました。
調査サマリー
今回の調査結果に関する概要は以下のとおりです。1．不動産投資家の80.0%が「表面利回り」のみで物件購入を判断した経験あり
2．表面利回りのみで判断した理由、最多は「高利回り＝高利益」との思い込みで27.5%、「計算環境」「知識不足」などさまざまな要因が僅差で並ぶ
3．表面利回りのみで判断した人の98.3%が収支面での想定外に直面、「税金（33.3%）」「管理費の値上げ（32.9%）」などが多い
4．表面利回りのみで判断したことについて、全体の68.7%が「後悔している」と回答
調査の実施概要
調査機関 ：自社調査調査方法 ：インターネット調査（アイブリッジ株式会社「Freeasy」）
対象エリア：日本全国
対象者 ：20歳〜59歳の不動産投資家（居住用物件を運用中の方）
調査期間 ：2026年4月27日
有効回答数：300名
※投資対象の物件種別は、区分マンション・一棟アパート・一棟マンション・戸建てです。
※事前調査は人口構成比に合わせて割付を実施。本調査では、事前調査における該当条件の出現率に基づいて、割付を行っています。
※本リリースの調査結果・グラフにおける割合は四捨五入した値を表示しているため、合計が100%にならない場合があります。
主な調査結果
1．不動産投資家の80.0%が「表面利回り」のみで物件購入を判断した経験あり不動産投資において、購入前の収支計算はどの程度詳細に行われているのでしょうか。はじめに、現在不動産投資を行っている人を対象に、物件購入時に維持費などの詳細な収支計算を行わず、「表面利回り」の数字だけで投資判断を行った経験の有無を質問した結果です。
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-4cb9556463f16dc48d64fa8830778b70-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答割合を見ると、「ある」が80.0%で大半を占めました。一方で、「一度もない」は15.0%にとどまっています。
この結果から、大多数の投資家が物件購入の初期段階において、維持費等を含めた詳細な計算を行わなかった経験を持っていることがわかります。投資判断において、複雑で算出が難しい詳細な収支のシミュレーションよりも、指標としてわかりやすい表面利回りが意思決定に大きな影響を与えやすい傾向がうかがえます。
2．表面利回りのみで判断した理由、最多は「高利回り＝高利益」との思い込みで27.5%、「計算環境」「知識不足」などさまざまな要因が僅差で並ぶ
それでは、なぜ多くの投資家が詳細な計算を避け、表面利回りのみで判断してしまったのでしょうか。次のグラフは、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、その具体的な理由を質問した結果です。
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-231af8b8c7bb2276a2311e4b9cb89104-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
各項目の割合を見ると、最も多かった理由は「『高利回り＝高利益』だと思い込んでいたから」で27.5%でした。次いで、「手軽に詳細な計算ができるツールや環境が不足していたから（26.7%）」、「維持費や税金がどの程度かかるか把握していなかったから（26.3%）」といった回答が続いています。
さらに、「将来の家賃下落や空室リスクを楽観視していたから（25.0%）」や「不動産会社の営業に強く勧められたから（25.0%）」も20%台半ばで並んでおり、上位から下位までの差が小さいことがわかります。
いずれかの理由に大きく偏っているわけではなく、思い込みや知識不足、そもそも計算できる環境にないといったさまざまな要因が背景にあることが見えてきます。詳細な計算を行うまでのハードルはさまざまあり、結果として、表面利回りというわかりやすい指標に頼りやすくなっている状況があるようです。
3．表面利回りのみで判断した人の98.3%が収支面での想定外に直面、「税金（33.3%）」「管理費の値上げ（32.9%）」などが多い
詳細な計算を行わずに物件を購入した場合、運用開始後にどういった問題に直面するのでしょうか。引き続き、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、購入後の収支に関して想定外だったことを質問した結果です。
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-7017dc3c75ddb47316ab7c85287eda5f-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答を見ると、「想定外なことはなかった（1.3%）」「わからない（0.4%）」を除き、全体の98.3%が何らかの想定外について回答しています。表面利回りだけで判断した場合、ほぼすべての投資家が収支面での想定外に直面することになるといえそうです。
具体的な項目としては、「税金（固定資産税、不動産取得税など）」が33.3%で最も多くなっています。これに「管理費・修繕積立金の値上げ（32.9%）」が続き、さらに「突発的な設備の修繕費」「退去時の原状回復・清掃費用」「入居者募集時の広告費・仲介手数料」がいずれも29.6%と同率で並びました。一方で、「空室期間の長期化（23.3%）」や「家賃の下落（17.1%）」は比較的低い割合にとどまっています。
空室や家賃下落といった収入減少のリスクよりも、税金や管理費の増額、突発的な修繕といった維持管理に伴う支出のほうが想定外になりやすい傾向がうかがえます。表面利回りだけで判断した投資家は、こうした物件を維持するための具体的な経費を見落として、収支が圧迫されるケースが多いと考えられます。
4．表面利回りのみで判断したことについて、全体の68.7%が「後悔している」と回答
実際に運用を経験した現在、当時の自身の判断をどのように捉えているのでしょうか。最後に、表面利回りで判断した経験がある人を対象に、表面利回りの数字だけで物件を判断したことについて現在後悔しているか質問した結果を見ていきます。
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-8e72d5ed443f820b812fceba302bd1c4-1920x1280.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
回答を見ると、「強く後悔している」が27.9%、「やや後悔している」が40.8%でした。これらを合わせると、全体の68.7%が当時の判断を後悔していると回答しています。一方で、「あまり後悔していない（26.7%）」と「全く後悔していない（4.2%）」を合わせた割合は30.9%となっています。
過半数を大きく上回る投資家が、当時の決断を後悔している様子がうかがえます。表面利回りは物件を検討するうえでわかりやすい指標である一方で、それ単体で投資判断を下すことは、運用における思わぬつまずきにつながりやすいといえそうです。
まとめ：投資家の「後悔」を防ぐために求められる仕組み
本調査を通じて、多くの投資家が表面利回りのみで物件購入を判断し、運用開始後に想定外のコストに直面している現状が見えてきました。物件検討時はわかりやすい数字に頼りがちですが、このことが運用後の計画に狂いを生じさせ、過去の決断を後悔することになるケースが多いようです。こうしたつまずきを防ぐためには、維持管理にかかる実質的なコストを含めて、将来の収支を客観的に見極められる仕組みが求められます。目先の利回りにとらわれず、データに基づいて詳細なシミュレーションを行える環境が広がることが、投資家の安定した資産形成につながっていくはずです。
本プレスリリースをそのまま転載する場合を除き、調査結果の内容・グラフ・データなどを引用される場合は、出典元として下記リンクをご記載いただくようご協力をお願いいたします。
https://propally.co.jp/journal/articles/property-purchase-decision-survey/
Propally株式会社
Propally株式会社は、「不動産投資をもっとクリアに」というビジョンのもと、不動産投資家と不動産会社の双方にメリットをもたらす、業界の新たなプラットフォームを構築しています。テクノロジーを活用して不動産業界の課題解決を促進し、より透明で健全な不動産投資市場の実現を目指します。
[画像6: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-1bcca2bae805301cefcb7627217c7a9a-240x240.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
Propally（プロパリー）不動産投資ユーザー向けの不動産投資アプリ
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? Propally（プロパリー）をGoogle Playからダウンロード
[画像7: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-20bde27b80f52903cefe4afd2022ffa4-240x59.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
Propally for Agent不動産会社向けの全く新しい集客支援プラットフォーム
? Propally for Agentに関するお問い合わせ
[画像8: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-6eaea7fe737207fcfdd5dbc4bb979313-240x75.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
SMAUL（スマウル）ワンルームマンション特化型の無料売却支援サービス
? SMAUL（スマウル）の詳細はこちら
[画像9: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/74383/31/74383-31-76a3e1ee25a2742aedad38392436f7f6-1114x322.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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【運営会社の概要】
会社名：Propally株式会社
所在地：東京都港区虎ノ門2丁目2-3 虎ノ門アルセアタワー3F
設立：2022年3月
代表者：齊藤郁織
事業内容：不動産投資プラットフォーム「Propally」の開発、運営
会社ホームページ：https://propally.co.jp/
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【過去の調査リリース一覧】
- 【全国1,923人を調査】不動産投資家はわずか4.4％で株式投資家の約6分の1、「初期投資額」と「運用手間」が大きな壁
- 【意外な事実】不動産投資は「月々1万円で可能」と現役投資家の42.4％が回答、一般層は13.8％で認識に大きな差
- 【調査レポート】必要資金は“100万円以上”と思い込む56.3％、信頼できる業者選びに迷う32.1％──不動産投資の“資金ギャップ”と“情報難民”を可視化
- 【広がる世代差】Z世代の41.6％が不動産投資に関心、バブル世代の2.5倍以上で投資の多様化が進む
- 【世代ギャップ】Z世代の78.0％が不動産投資ローンに前向き、「積極活用」はバブル世代の約7.6倍に上る
- 【スマホで物件を買う時代？】Z世代の約9割が「不動産投資アプリ」活用に前向き、バブル世代は「Webサイト」への偏りが目立つ
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