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総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2015年第4四半期」を発行いたしました。

なお、当レポートは1月14日に速報をリリースしています。《速報発表値：2015年通年の投資額は、12%減の4兆900億円※1（ドル建てでは前年比22%減の339億ドル※2）、第4四半期の投資額は前年同期比60%減の6,880億円（ドル建てでは前年同期比62%減の57億ドル》

レポートのハイライトは以下の通りです。

日本の2015年通年の投資額は4兆1,100億円、前年比12%（約6,000億円）の減少となった。（米ドル建てでは341億ドル、前年比22%（約95億ドル）の減少）。2015年第4四半期の投資額は7,050億円、前年同期比59%（約1兆円）の減少となった。（米ドル建てでは58億ドル、前年同期比61%（約91億ドル）の減少）。（図表1）
? 取引金額が500億円以上の大型取引に限定した投資総額は、2014年に約1兆円であったものの、2015年には約4,000億円に減少しており、この大型取引の減少が投資額減少の原因となったものと考えられる。また、2014年の大型取引のうち、約6,000億円にあたる取引はスポンサー間取引、又は一般事業会社などによる買戻し取引だったことを勘案すると、実質的な取引金額は減っていないものと考えられる。
? J-REIT市場においては、11月にいちごホテルリート投資法人が資産規模約200億円で上場するという新規上場の動きがあった。そのほか、星野リゾート投資法人がスポンサーである星野リゾートおよびその子会社などからホテル6物件を約428億円で取得、アクティビア・プロパティーズ投資法人がスポンサーである東急不動産などからオフィス・店舗の2物件を約338億円で取得するなどの新規取得の動きがあった。一方、日本リテールファンド投資法人が保有する商業施設5物件を約686億円で売却するといったREITの売却事例もみられた。
J-REIT以外のプレイヤーでは、中国の復星集団の傘下企業が星野リゾート等から星野リゾートトマムを約184億円で取得、ラサール不動産投資顧問が横浜のオフィス、ニューステージ横浜を取得、シンガポールのCroesus Retail Trustが福岡の商業施設Toriusを取得するなど、海外投資家による取得事例もみられた。
世界都市別に投資額をみると、東京都内の2015年通年の投資額は約158億ドルとなり世界第5位となった。2015年第3四半期までは世界3位の座を維持していたが、第4四半期における投資額の減少および円安により、ニューヨーク、ロンドン、パリ、ロサンゼルスに続く5位に順位を落とした。（図表2）
?2015年通年の海外投資家による投資額は約8,960億円となり、前年比で0.3%の微増となった。全体投資額に占める海外投資家の割合は、2014年の19%に対し、2015年は22%と上昇している。海外投資家からのインバウンド投資も依然堅調に推移しており、投資意欲も高い状態が続いている。（図表3）
都心5区※3内の物件に対する投資額割合は、昨年比で若干減少し41%となった。また、5区を除く東京都内の物件に対する投資額割合も16％へと減少した。一方で東京都を除く東京圏※4に存する物件に対する投資額割合は20%となり、昨年比で大幅に拡大している。東京圏でみると、全体の77％、その他エリアで23%となっており、2014年と比較すると地方圏への投資が拡大している。（図表4）
2015年の日本の商業用不動産投資額は前年比で減少したものの、2016年の投資額は増加することを予測し、2016年の投資額を10%増の4.5兆円程度としている。


JLLリサーチ事業部アシスタントマネージャー 伊藤翔は次のように述べています。「2015年通年の投資額は前年比で減少となりましたが、国内外投資家による投資意欲は依然として高く、投資市場を下支えしてきた低金利環境も当面は続くものとみられています。年明けからすでに大きな市場の動きもみられており、2016年にかけて投資額は増加傾向で推移するとみられます。キャップレートはすでに歴史的な低水準にあり、これ以上の大きなキャップレート収縮を見込むことは難しいと考えられます。今後は賃料上昇による収益改善がメインドライバーとなり、価格上昇が続いていくことが予測されます」

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※1：2015年10月から12月における平均為替レートを採用（1ドル＝121.42円）
※2：通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。
※3：都心5区：千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区
※4：東京圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

この投資分析レポートは、日本の不動産投資マネーの動きを解説するレポートで、四半期ごとに刊行しています。レポートの詳細は、当社ホームページをご覧ください。www.joneslanglasalle.co.jp

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上ります。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620m2 （約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、総額572億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、83事業所で30,100名超のスタッフを擁しています。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードにおいて、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。また、2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp