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総合不動産サービス大手のJLL（本社:東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、物流不動産の投資市場を分析したレポート「物流不動産投資市場：ディベロッパー・投資家の事業規模拡大　キャップレートも低下へ」を発刊いたしました。

本レポートでは、物流不動産の投資市場における投資、開発及び供給、ストックの現状と見通しをまとめています。ハイライトは以下の通りです。

営業倉庫※1と大型先進物流施設※2のストック（床面積）を比較すると、2006年第1四半期の営業倉庫のストックは全国で約4,200万m2 であるのに対し、大型先進物流施設のストックは約120万m2 で営業倉庫ストックの3%に満たなかった。2014年第1四半期になると、営業倉庫ストックは2006年第1四半期比横ばいに近い1.1倍だったのに対し、大型先進物流施設のストックは6倍強と拡大している。それでも営業倉庫ストックと比較すると約15%に過ぎず、大型先進物流施設の拡大余地は大きく残っている。




図表1：国内営業倉庫と大型先進物流施設の時系列ストック分析
[画像1: http://prtimes.jp/i/6263/151/resize/d6263-151-252686-1.jpg ]





ディベロッパー・投資家による開発及び事業規模をみると、2006年第1四半期では外資系が大きく先行し国内系と比べて7倍の規模だったが、2016年第1四半期では、外資系と国内系の差は1.2倍の差まで縮まり、2006年から2016年の国内系の成長率は22倍と大きく成長している。国内系は、中長期的にみても、国内の事業会社との広範なネットワークや製造業へのアクセスを活かし、工場跡地などの開発用地を取得しやすく、また、運営する商業施設の小売業者をテナントとして誘致できることなどから、成長モメンタムがやや強めになる可能性が高いとみている。



図表2：ディベロッパー・投資家による開発・事業規模の時系列分析（国内物流施設）
[画像2: http://prtimes.jp/i/6263/151/resize/d6263-151-291760-2.jpg ]




物流不動産の価格上昇や、優良物件に対する厳しい取得競争などを背景に、物流不動産に新規参入する投資家はみられない。ほとんどの物流不動産開発プレーヤーが上場不動産投資信託（J-REIT）を傘下に有することから、新築の優良物件が市場にでることはさらに少なくなっていくと考えられる。しかし、REITの物件入れ替えのタイミングなどでまとまった物件がでることも考えられ、今後の取引状況が改善される余地はある。投資家の関心は依然として首都圏に集中しているが、地方も脚光を浴びており、特に福岡は地の利のよさから多くのテナントが進出を決めていることから投資家からの注目度も高くなっている。
キャップレート（投資利回り）の下降圧力は引き続きあるものの、下げ余地があまりなくなっていることから、今後は現状維持と判断する投資家も増える可能性がある。ただし、好立地の優良物件に対してかなり高めの値付けをする投資家もでており、こうした物件のキャップレートは引き続き低下すると考えられる。
物流不動産は長期契約を基本とすることから、投資家の間ではコア資産と捉えられている。よりコアに近い投資家や、物流不動産をオフィスやリテールに対するオルタナティブ投資と捉える投資家などは、できるだけ長く中途解約不可のシングルテナント型物件に投資をすることでリスクを最小限にしようとしている。
J-REITは、現在の日本の物流不動産の賃貸市場において大きな位置を占めつつあり、今後も規模が拡大すると予測される。J-REITが保有する物流施設の賃料は、継続的な増額改定が基本となるが、改定幅は比較的緩やかになる可能性が高い。透明度の高さを背景に無理はしにくいことに加え、テナントとの良好な関係を目指すことが多いためである。
J-REIT以外の投資家でエクジットが所与となるオーナーや運営側の場合は、穏やかな賃料改定状況が続いた後でも、大幅な変動が出てくる可能性がある。特に市場賃料との格差が比較的ある場合、大幅な増額を図ることで、物件の将来的なキャッシュフロー想定を引き上げ、売却価格の引き上げや投資リターンの拡大につながるためである。


JLLインダストリアル＆リテール スペシャリスト 二瓶博和は次のように述べています。
「近年、先進物流施設の開発が旺盛で、成長が続く物流不動産賃貸市場が飽和に近づいているのではないかという懸念も出ていますが、JLLでは市場拡大のポテンシャルは大きく、市場全体としても黎明・揺籃期を脱し、2020年に向け確立・成長期に入ると予想しています。これまでのレポートでは、需要要因の分析・将来予想を行い、成長モメンタムが続くとみてきました。今回は投資・開発面、供給・ストック面の分析・将来予想を行い、拡大ポテンシャルは大きいとことがわかりました。中長期的には、市場を先導した外資系ディベロッパーや投資家に加え、国内系が成長ドライバーとなり、市場の成長を牽引すると予測しています。豊富なパイプラインを背景に、新規物流施設開発が続き、様々な需要を喚起していくという好循環も十分期待できるとみています」

※1　国土交通省総合政策局物流政策課参事官（物流産業）室による「倉庫統計季報」の数値で、普通倉庫1-3類と冷蔵倉庫の合計を営業倉庫とした。前者は一般的な建屋型倉庫で1類、2類、3類は防火性能、耐火性能、防湿性能による区分で、グレードは1→2→3の順となる
※2　JLLの大型先進物流施設の定義：延床面積50,000m2 以上で竣工が2000年以降の賃貸物流施設


JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約60,000名、280超拠点で展開し、年間の手数料収入は約52億米ドル、総売上高は60億米ドルに上ります。2015年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億7,200万m2 （約1億1,200万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,380億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント　マネジメントは、総額564億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、92事業所で33,000名超のスタッフを擁しています。JLLは、2016年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計15の賞を受賞しました。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードでは、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp