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2016年11月9日 東京‐総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2016年第3四半期」を発行いたしました。

なお、当レポートは10月18日に速報をリリースしています。（速報発表値：2016年第3四半期の投資額は、前年同期比19%減の8,870億円〔前年同期比13%減の78億ドル※1〕。2016年1-9月期の投資額は、前年同期比18%減の2兆7,900億円〔米ドル建てでは前年同期比12%減の249億ドル〕）

レポートのハイライトは以下の通りです。

?日本の2016年第3四半期の投資額は、前年同期比19%減の8,870億円（米ドル建てでは前年同期比3%減の87億ドル）となった。2016年1-9月までの投資額は、前年同期比18%減の2兆7,900億円（米ドル建てでは前年同期比9%減の257億ドル）となった。（図表1）
世界都市別に投資額をみると、東京都内の2016年1-9月の投資額は100億ドルとなり世界第5位となった。2015年には世界3位の座を維持していたが、日本国内とりわけ都心部における物件供給が限定的であるため、投資額は前年比で減少し順位を落とした。（図表2）
投資家属性別にみると、今期も上場リートによる物件取得の動きが目立った。マイナス金利の恩恵をストレートに享受したJ-REITが再び取得額を拡大させており、第3四半期末時点で、年初からの全体投資総額の46%をJ-REITが占める状況となっている。第3四半期までの上場リートによる取引額は1兆3,000億円となり、前年比で25%増加した。一方、私募ファンドによる投資額は6,400億円となり、前年同期比で47%減少している。（図表3）
海外投資家による投資額は3,500億円となり、前年同期比で54%減となった。海外投資家による投資額が全体投資額に占める割合は13%と前年比で低下している。物件の市場供給が限定的な状況を背景に、物件供給パイプラインを持たない海外投資家による新規の物件取得は難しい状況が続いている。ただし、安定したリターンを見込める国内資産に対して、アジアを中心とする海外投資家の投資意欲は依然として高い。（図表4）
都心5区内の物件に対する投資額割合は、供給が限定的なことから、昨年一年間と比較して大幅に減少し、28% となった。5区を除く東京都内の物件に対する投資額割合は、前年比で若干減少し13%となっている。一方、東京都を除く東京圏（神奈川、千葉、埼玉）の物件に対する投資額割合は25%となり、前年比で拡大している。また、東京圏で全体の66%、その他エリアで34%となり、昨年に引き続き地方圏への投資が拡大している。特に物流施設やホテルに対する投資額増加が大きく寄与している。（図表5）
日本の投資額は2015年に前年比で減少し、2016年第3四半期までも前年同期比で減少した。国内外投資家による投資意欲は衰えていないものの、限定的な物件供給を背景に2016年通年の投資額は前年比で減少することが予測され、2016年の日本国内商業用不動産投資額は前年比10%減の3.7兆円程度になるものと予測している。


JLLリサーチ事業部マネージャー 伊藤翔は次のように述べています。
「2016年第3四半期には4つのJ-REITが新規上場を果たし投資額の増加が期待されたものの、前年比で投資額は減少となりました。リファイナンスを容易にする融資環境や都心部における大型物件の限定的な供給が投資額減少に影響しているものと考えられます。しかし、直近においては取得検討案件の数が増加しているとの投資家の意見も多く、第4四半期には前年比での投資額増加が期待されます」

図表1：日本国内の投資総額推移

[画像1: http://prtimes.jp/i/6263/176/resize/d6263-176-307250-0.jpg ]


図表2：都市別投資総額ランキング（2016年第3四半期）
[画像2: http://prtimes.jp/i/6263/176/resize/d6263-176-158127-2.jpg ]


図表3：購入者属性別投資額割合
[画像3: http://prtimes.jp/i/6263/176/resize/d6263-176-209417-3.jpg ]


図表4：海外投資家投資額推移
[画像4: http://prtimes.jp/i/6263/176/resize/d6263-176-231406-1.jpg ]


図表5：地域別投資額割合
[画像5: http://prtimes.jp/i/6263/176/resize/d6263-176-792685-4.jpg ]





※1　2016年7月から9月における平均為替レートを採用（1ドル＝102.04円）

この投資分析レポートは、日本の不動産投資マネーの動きを解説するレポートで、四半期ごとに刊行しています。レポートの詳細は、当社ホームページをご覧ください。
www.joneslanglasalle.co.jp


JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約60,000名、280超拠点で展開し、年間の手数料収入は約52億米ドル、総売上高は60億米ドルに上ります。2015度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億7,200万m2 （約1億1,200万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,380億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、総額591億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、92事業所で34,000名超のスタッフを擁しています。JLLは、2016年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計15の賞を受賞しました。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードでは、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp