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　不動産特定共同事業法(以下、不特法)に基づく不動産投資商品「みんなで大家さん」を展開する都市綜研インベストバンク株式会社(以下、都市綜研)は「みんなで大家さん株式会社」(以下、大家さん会社)が出資者(各事業参加者)に代わり、対象不動産に根抵当権を設定することで、出資者は保証債務を受けられ、実質的に他債権者より優先して出資金返還請求をすることができる「出資財産保全システム」を講じました。

　「財産保全システム」とは、都市綜研が出資者に対して負う匿名組合契約に基づく出資金返還債務(都市綜研と出資者との間の匿名組合契約に基づき、匿名組合契約終了時点における対象不動産の評価額を出資者の出資口数に応じて按分した金額を返還する債務)につき、受託保証人として大家さん会社と保証委託契約を締結します。大家さん会社は、保証委託契約に基づき出資者と出資金返還債務の保証契約を締結するとともに、保証委託契約に基づく事前求償権を被担保債権として、対象不動産に根抵当権を設定します。

　上記の一連を講じたことで大家さん会社は都市綜研に破産等一定の事由が発生した場合、保証委託契約の定めに従って、事前求償権を行使し、根抵当権を実行した上、出資者に保証債務を履行します。保証契約及び保証委託契約においては、保証金額を、根抵当権の実行により得られる金額から不動産の換価等に要した費用を控除した残額及び出資金返還債務総額のいずれか低い額で保証債務を履行します。また、大家さん会社が根抵当権を有していることで出資者は保証債務を受けられ、実質的に他債権者より優先して出資金返還請求をすることができます。

　一般的に不特法では許可事業者の固有財産を対象不動産として出資を受けるので金融商品取引法の不動産証券化商品と同様のスキームが図れません。都市綜研は平成19年9月1日の発売以来、不特法の求める保護の範囲と内容を高める事を目的に、「自己信託」、「抵当権信託」、「出資者が優先して債権が受けられる方法」など自主的に非遡及型の倒産隔離を実現するスキームの開発を行いました。当施策を皮切りに、さらに安心して資産運用が行いやすい環境を随時整える予定です。


■会社概要
(1)商号　　　　　：都市綜研インベストバンク株式会社( http://www.invest-bank.co.jp/ )
(2)代表者　　　　：代表取締役会長兼社長　柳瀬 公孝
(3)本店所在地　　：東京都千代田区麹町1丁目7番地　相互半蔵門ビル11階
(4)設立年月日　　：平成10年8月
(5)主な事業の内容：不動産事業・シニアリビング事業・ホテル事業・不動産特定共同事業
(6)資本金　　　　：4億4,195万円