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東京都心高度商業地域マーケット情報(2010年7月期) 都内繁華街貸し店舗 賃料引き続き厳しい状況続くが、例年と違い、7月に入っても貸店舗市場活発に動く契約形態や特約等の活用により機会損失の最小化
[10/08/09]
提供元：@Press
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株式会社スペーストラスト(本社：東京都中央区銀座、代表取締役社長：平山 仁)は、都内主要繁華街である銀座、赤坂、新宿歌舞伎町、渋谷地区における2010年7月時点の『成約条件推移、市場動向』(2010年5月〜2010年7月期)を発表しました。(本件に関する詳細は弊社連絡先にお問い合わせください)
成約推移グラフ： http://www.atpress.ne.jp/releases/16208/2_5.pdf
【成約条件推移(全般)】
今期(10年5月〜10年7月期)の成約賃料全体は、前期(10年2月〜10年4月期)同様の成約賃料水準で推移した。しかし、契約内容をみると複数月のフリーレントや一定期間賃料の割引など、成約賃料に現れない部分での値引きが強く見られる。
また、需要・供給バランスを考えると今後も貸主側にとって厳しい状況が続くと思われる。但し、一見借り主が一方的に優位な契約と思えるが必ずしもそうではない。定期借家契約の活用が進んでおり、それによって通常の賃貸借契約と違い、市場が回復し、契約が満了した際には適正価格での契約が可能である。貸主側は、市場環境が厳しい間は多少賃料収入が低くても契約することで空室を回避し、中期的な将来には賃料設定が見直しできる契約をすることで機会損失の最小化を図るのが現状では懸命だと思われる。
全地区で特記すべき点は、例年だと7月は来店等・問い合わせ・案内の件数が激減する月であるが、今年に関しては多少の減少から逆に増加傾向にあったことである。
【各地区の市場動向】
≪銀座地区≫
出店希望に関しては僅かではあるが来店等・問い合わせ・案内件数は共に増加傾向にあったが、検討内容は引き続きシビアな状況で物件を何件も見て、申込みに至ったとしても並行して更に良い物件は無いか探し続けるケースが目立った。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月と遜色無い状況であった。
空室に関しては再び増加傾向にあり、極端な減額募集、フリーレント、キャンペーン募集(一定期間賃料半額等)、貸主側にて造作代一部負担等、様々な手段を用いて誘致をしている状況であった。
需要が主にあった業種はバー・クラブと飲食店。バー・クラブに関しては多少大きめの物件のニーズは出てきたものの、やはり10坪クラスに需要が集中し、僅かではあるが20坪クラスへの需要の移行を感じられる状況であった。飲食店の出店意欲は見られるが、探されている方は居抜き(内装設備が残置されている状態)物件を求めているが、募集物件の大半がスケルトンになっており、なかなか成約に至らない。事務所については、銀座エリアでの動きがほぼ無い状態で空室が増える一方であった。
相場に関してもシビアな状況が続いており、リース物件は坪＠2万円後半、店舗物件で坪＠1万円後半、事務所に至っては坪＠1万円半ば(全て管理費込)と、前期より更に下がっている状況である。
≪赤坂地区≫
出店希望に関しては僅かではあるが増加傾向にあった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は増加傾向にあった。
空室に関して、リース店舗の空室は若干減ってはいるが、店舗の解約及び造作の譲渡を希望するケースが増えており、事務所も含め増加傾向である。
需要が多くあったのは、20坪〜30坪のレストランバーと居酒屋が出来る居抜き店舗であった。多くはないが、30坪〜40坪の飲食店舗の居抜き物件の需要もあった。事務所に関しては引き続き事務所縮小や統合を目的とした需要があったが、動きがあるのは10坪〜20坪で、30坪以上の物件は苦戦が続いている。
相場に関しては店舗物件で坪＠1万円後半、事務所で坪＠1万円半ばであった。
≪新宿歌舞伎町地区≫
出店希望に関しては増加傾向にあったが、大幅な賃料交渉を伴うものが殆どであった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月とさほど変わらない状況であった。
空室に関してはバー・クラブの時間外営業の取り締まりが厳しく、解約が引き続き出ているが、成約スピードの方が速いため、若干ではあるが、歯止めがかかっている。
需要があった業種は、バー・クラブ・飲食店・エステ・物販等で、事務所は引き続き供給過多になっており、需要は非常に少ない。バー・クラブは依然として10坪〜20坪の居抜き店舗に人気が集中した。但し、状態が悪い造作がある店舗は条件を低くしても決まらないケースが多かった。飲食店に関しては30坪〜50坪の居酒屋の需要が増えており、造作の有無を問わないケースも出始めた。物販店舗の需要が出始め、新宿通り沿いで60坪〜の需要が出てきている。
相場に関してはリース物件で坪＠2万円、店舗物件で坪＠1万円後半、事務所で坪＠1万円半ばであった。
≪渋谷地区≫
出店希望に関しては前年同期と比べればまずまずの来店等・問い合わせ・案内件数であったが、相場を度外視した賃料や複数月のフリーレントの希望が多かった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月と比べ若干少なかったぐらいであった。
空室に関しては道玄坂・神南・宮益坂・明治通り沿い等を含め、事務所物件の空室増加が続いている。店舗物件も解約意向を含めた賃料減額交渉が増加しており、非常に厳しい状況が続くと予想される。
需要があった業種は引き続きラーメン屋・カフェバー・立ち飲み屋等の飲食店で、10坪〜20坪程の居抜き物件に人気が集中している。また、タピオカ店や米粉ドーナッツ等、若年層をターゲットにした新業種からも需要があった。逆にバー・クラブや事務所、30坪以上の大箱は引き続き需要が少なかった。
相場に関しては店舗物件で坪＠2万円前後、事務所で坪＠1万円半ばであった。
【各種成約状況データについて】
弊社仲介部門を通して契約をした成約条件を基に、3ヶ月毎にそれ以前の6ヶ月間に成約した賃貸条件の移動平均(除外割合20％)にて集計しております。
【株式会社スペーストラスト(旧社名：平山企画株式会社)について】
東京の主要商業地区である銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木、上野を中心に400棟以上の商業ビルを管理しております。とりわけソシアルビル(飲食店舗ビル)の管理を事業の中心に据え、都内主要商業地区(銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木)各地に営業所及び管理センターを配置しネットワークを構築しております。
詳細につきましては、 http://www.spacetrust.co.jp をご覧ください。
成約推移グラフ： http://www.atpress.ne.jp/releases/16208/2_5.pdf
【成約条件推移(全般)】
今期(10年5月〜10年7月期)の成約賃料全体は、前期(10年2月〜10年4月期)同様の成約賃料水準で推移した。しかし、契約内容をみると複数月のフリーレントや一定期間賃料の割引など、成約賃料に現れない部分での値引きが強く見られる。
また、需要・供給バランスを考えると今後も貸主側にとって厳しい状況が続くと思われる。但し、一見借り主が一方的に優位な契約と思えるが必ずしもそうではない。定期借家契約の活用が進んでおり、それによって通常の賃貸借契約と違い、市場が回復し、契約が満了した際には適正価格での契約が可能である。貸主側は、市場環境が厳しい間は多少賃料収入が低くても契約することで空室を回避し、中期的な将来には賃料設定が見直しできる契約をすることで機会損失の最小化を図るのが現状では懸命だと思われる。
全地区で特記すべき点は、例年だと7月は来店等・問い合わせ・案内の件数が激減する月であるが、今年に関しては多少の減少から逆に増加傾向にあったことである。
【各地区の市場動向】
≪銀座地区≫
出店希望に関しては僅かではあるが来店等・問い合わせ・案内件数は共に増加傾向にあったが、検討内容は引き続きシビアな状況で物件を何件も見て、申込みに至ったとしても並行して更に良い物件は無いか探し続けるケースが目立った。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月と遜色無い状況であった。
空室に関しては再び増加傾向にあり、極端な減額募集、フリーレント、キャンペーン募集(一定期間賃料半額等)、貸主側にて造作代一部負担等、様々な手段を用いて誘致をしている状況であった。
需要が主にあった業種はバー・クラブと飲食店。バー・クラブに関しては多少大きめの物件のニーズは出てきたものの、やはり10坪クラスに需要が集中し、僅かではあるが20坪クラスへの需要の移行を感じられる状況であった。飲食店の出店意欲は見られるが、探されている方は居抜き(内装設備が残置されている状態)物件を求めているが、募集物件の大半がスケルトンになっており、なかなか成約に至らない。事務所については、銀座エリアでの動きがほぼ無い状態で空室が増える一方であった。
相場に関してもシビアな状況が続いており、リース物件は坪＠2万円後半、店舗物件で坪＠1万円後半、事務所に至っては坪＠1万円半ば(全て管理費込)と、前期より更に下がっている状況である。
≪赤坂地区≫
出店希望に関しては僅かではあるが増加傾向にあった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は増加傾向にあった。
空室に関して、リース店舗の空室は若干減ってはいるが、店舗の解約及び造作の譲渡を希望するケースが増えており、事務所も含め増加傾向である。
需要が多くあったのは、20坪〜30坪のレストランバーと居酒屋が出来る居抜き店舗であった。多くはないが、30坪〜40坪の飲食店舗の居抜き物件の需要もあった。事務所に関しては引き続き事務所縮小や統合を目的とした需要があったが、動きがあるのは10坪〜20坪で、30坪以上の物件は苦戦が続いている。
相場に関しては店舗物件で坪＠1万円後半、事務所で坪＠1万円半ばであった。
≪新宿歌舞伎町地区≫
出店希望に関しては増加傾向にあったが、大幅な賃料交渉を伴うものが殆どであった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月とさほど変わらない状況であった。
空室に関してはバー・クラブの時間外営業の取り締まりが厳しく、解約が引き続き出ているが、成約スピードの方が速いため、若干ではあるが、歯止めがかかっている。
需要があった業種は、バー・クラブ・飲食店・エステ・物販等で、事務所は引き続き供給過多になっており、需要は非常に少ない。バー・クラブは依然として10坪〜20坪の居抜き店舗に人気が集中した。但し、状態が悪い造作がある店舗は条件を低くしても決まらないケースが多かった。飲食店に関しては30坪〜50坪の居酒屋の需要が増えており、造作の有無を問わないケースも出始めた。物販店舗の需要が出始め、新宿通り沿いで60坪〜の需要が出てきている。
相場に関してはリース物件で坪＠2万円、店舗物件で坪＠1万円後半、事務所で坪＠1万円半ばであった。
≪渋谷地区≫
出店希望に関しては前年同期と比べればまずまずの来店等・問い合わせ・案内件数であったが、相場を度外視した賃料や複数月のフリーレントの希望が多かった。7月の来店等・問い合わせ・案内件数は6月と比べ若干少なかったぐらいであった。
空室に関しては道玄坂・神南・宮益坂・明治通り沿い等を含め、事務所物件の空室増加が続いている。店舗物件も解約意向を含めた賃料減額交渉が増加しており、非常に厳しい状況が続くと予想される。
需要があった業種は引き続きラーメン屋・カフェバー・立ち飲み屋等の飲食店で、10坪〜20坪程の居抜き物件に人気が集中している。また、タピオカ店や米粉ドーナッツ等、若年層をターゲットにした新業種からも需要があった。逆にバー・クラブや事務所、30坪以上の大箱は引き続き需要が少なかった。
相場に関しては店舗物件で坪＠2万円前後、事務所で坪＠1万円半ばであった。
【各種成約状況データについて】
弊社仲介部門を通して契約をした成約条件を基に、3ヶ月毎にそれ以前の6ヶ月間に成約した賃貸条件の移動平均(除外割合20％)にて集計しております。
【株式会社スペーストラスト(旧社名：平山企画株式会社)について】
東京の主要商業地区である銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木、上野を中心に400棟以上の商業ビルを管理しております。とりわけソシアルビル(飲食店舗ビル)の管理を事業の中心に据え、都内主要商業地区(銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木)各地に営業所及び管理センターを配置しネットワークを構築しております。
詳細につきましては、 http://www.spacetrust.co.jp をご覧ください。
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