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　不動産評価Webサイト「TAS-MAP」( http://www.tas-japan.com/ )を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2013年5月」および「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2013年5月」を発表しました。

　首都圏版では「空室率と賃料の差で見るリスクプレミアム」および「2013年3月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率、賃料指数)」を掲載しています。

　また関西圏・中京圏版では「大阪市の賃貸住宅市場」および「2013年3月期の関西圏・中京圏賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率、賃料指数)」を掲載しています。
　これらの分析はアットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて行われています。

詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2013年5月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol41_residential20130524.html
　　　　 「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2013年5月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol13_resikansai20130524.html


1．首都圏版の概要
(1) 空室率と賃料の差で見るリスクプレミアム
　空室率TVIと賃料以外は同条件で算出した東京23区各区の収益価格を比較すると、最も価格の高い港区は千代田区より12％高く、最も価格の低い足立区は千代田区より37％低い価格となります。
　逆に千代田区の収益と各区の収益還元価格を用いて千代田区とのリスクプレミアムを算出すると千代田区よりも価格の高い港区は▲0.7％、最も価格の低い足立区では＋4.0％のリスクプレミアムを付加する必要があることがわかります。
　還元利回りを変更すると収益還元価格は大きく変動しますが、収益性で評価するという本来の目的からは、還元利回りによる価格調整は最少限にとどめる必要があります。そのためには、収益にできるだけ不確定要素を加味することが重要となります。
　例えば、構造別の空室率、所在駅・駅距離・構造・築年等を加味した賃料、運営経費等をより詳細に見積もることにより、さらにリスクプレミアムを減少させることが可能となります。

図　空室率と賃料水準で表現されるリスクプレミアムへのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/35810/1_1.JPG


(2) 2013年3月期1都3県賃貸住宅指標
　空室率TVIは東京市部、千葉県を除き微増となりました。また、マンション系空室率TVIは東京市部を除き微増となっています。着工数が増加傾向にあるため、今後の空室率TVIの動きに対する注意が必要です。

＜東京都全域＞
空室率TVI(ポイント)　　：11.86
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.05
更新確率(％)　　　　　 ：44.22
中途解約確率(％)　　　 ：36.62
賃料指数(2004年1Q＝100)：97.84

＜東京都23区＞
空室率TVI(ポイント)　　：11.55
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.00
更新確率(％)　　　　　 ：43.74
中途解約確率(％)　　　 ：37.16
賃料指数(2004年1Q＝100)：98.19

＜東京都市部＞
空室率TVI(ポイント)　　：15.23
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.30
更新確率(％)　　　　　 ：46.24
中途解約確率(％)　　　 ：34.50
賃料指数(2004年1Q＝100)：96.45

＜神奈川県＞
空室率TVI(ポイント)　　：12.75
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.48
更新確率(％)　　　　　 ：45.82
中途解約確率(％)　　　 ：37.23
賃料指数(2004年1Q＝100)：97.97

＜埼玉県＞
空室率TVI(ポイント)　　：15.49
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.32
更新確率(％)　　　　　 ：48.32
中途解約確率(％)　　　 ：34.58
賃料指数(2004年1Q＝100)：98.97

＜千葉県＞
空室率TVI(ポイント)　　：13.07
募集期間(ヶ月)　　　　 ： 3.17
更新確率(％)　　　　　 ：50.64
中途解約確率(％)　　　 ：35.49
賃料指数(2004年1Q＝100)：99.38


※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。

詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2013年5月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol41_residential20130524.html

なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html


2．関西圏・中京圏版の概要
(1) 大阪市の賃貸住宅市場
　大阪市の賃貸住宅は、50％強が築15年未満の物件です。
　その一方で、築古の物件も多く存在しています。築25年以上の物件が占める割合は約20％であり、首都圏に比較して比率が高くなっています。
　部屋タイプ別でみると、市場に供給されている物件の約40％を占める1Kは50％強が築10年未満、70％強が築15年未満、約12％を占める1LDKは約60％が築10年未満、約70％が築15年未満となっています。

　関西圏では首都圏よりも早く人口の減少が始まります。また、世帯の単身化が進行しますので、世帯数(需要)の減少は緩やかに進行すると考えられます。　一方で、相続税増税、消費税増税前の駆け込み需要、景気向上により、今後着工数が増加する可能性があります。また、大阪府は65歳以上の高齢者の民間借家単身者が多く居住しており、今後大量の空室が市場に供給されます。
　供給量の増加は、需給ギャップを拡大させますので、空室率の増加、賃料の下落の要因となります。
　このような背景を踏まえて、立地、築年、プロパティマネジメント等の差による、二極化が進んでいくと考えられます。

図　大阪市　間取り別新規供給数推移へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/35810/2_2.JPG


(2) 2013年3月期　関西圏・中京圏賃貸住宅指標
　空室率TVIは、関西圏3県、中京圏2県共に微増となりました。一方で賃料指数は、静岡県を除いて微増となりました。

＜大阪府＞
空室率TVI(ポイント)： 8.04
募集期間(ヶ月)　　 ： 4.39
更新確率(％)　　　 ：43.98
中途解約確率(％)　 ：46.26
賃料指数　　　　　 ：99.25
(関西圏：2009年1Q＝100／中京圏：2010年4Q＝100)

＜京都府＞
空室率TVI(ポイント)： 14.17
募集期間(ヶ月)　　 ：　5.64
更新確率(％)　　　 ： 18.42
中途解約確率(％)　 ： 73.13
賃料指数　　　　　 ：100.27
(関西圏：2009年1Q＝100／中京圏：2010年4Q＝100)

＜兵庫県＞
空室率TVI(ポイント)： 11.67
募集期間(ヶ月)　　 ：　5.09
更新確率(％)　　　 ： 36.76
中途解約確率(％)　 ： 55.42
賃料指数　　　　　 ：102.28
(関西圏：2009年1Q＝100／中京圏：2010年4Q＝100)

＜愛知県＞
空室率TVI(ポイント)：15.27
募集期間(ヶ月)　　 ： 5.32
更新確率(％)　　　 ：27.87
中途解約確率(％)　 ：67.12
賃料指数　　　　　 ：97.72
(関西圏：2009年1Q＝100／中京圏：2010年4Q＝100)

＜静岡県＞
空室率TVI(ポイント)：23.29
募集期間(ヶ月)　　 ： 5.75
更新確率(％)　　　 ：19.14
中途解約確率(％)　 ：74.34
賃料指数　　　　　 ：96.97
(関西圏：2009年1Q＝100／中京圏：2010年4Q＝100)


詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2013年5月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol13_resikansai20130524.html

なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html


■株式会社タスについて
　インターネットによる不動産評価、および不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。

会社名　　： 株式会社タス(英語名　TAS Corp.)
所在地　　： 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金　　： 1億8千万円
出資　　　： トヨタ自動車株式会社
　　　　　　 朝日航洋株式会社
　　　　　　 株式会社三友システムアプレイザル
　　　　　　 豊田通商株式会社
Web　　　 ： http://www.tas-japan.com/