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賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月 および 関西圏・中京圏版 2013年9月 を発表
[13/09/26]
提供元：@Press
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不動産評価Webサイト「TAS-MAP」( http://www.tas-japan.com/ )を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月」および「賃貸住宅市場レポート 関西圏・中京圏版 2013年9月」を発表しました。
首都圏版では「2013年第2四半期 1都3県賃貸住宅市況図」、「東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向」および「2013年7月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
また関西圏・中京圏版では「大阪府における市場滞留期間と賃料値引き率」および「2013年7月期の関西圏・中京圏賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率)」を掲載しています。
これらの分析はアットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて行われています。
詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol45_residential20130926.html
「賃貸住宅市場レポート 関西圏・中京圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol17_resikansai20130926.html
1．首都圏版の概要
(1) 2013年第2四半期 1都3県賃貸住宅市況図
東京23区では、江戸川区が「悪い」→「やや悪い」となりましたが、新宿区、渋谷区が「やや良い」→「やや悪い」となりました。それ以外の地域には変化はありませんでした。
トレンドが上昇を示す地域が2013年第1四半期の5地域から2013年第2四半期は7地域と増加した一方で、下降を示す地域が2013年第1四半期の8地域から2013年第2四半期は6地域と減少しました。
消費税増税、相続税増税前の駆け込み需要により新規賃貸住宅供給量が増加しています。人口流入が多い東京23区では、新規供給量増加を吸収できていますが、東京市部、神奈川県、埼玉県、千葉県では吸収しきれずに空室率が悪化傾向にあります。当面は景気の上昇に伴い、賃料は上昇傾向になることが期待されますが、供給過剰による空室率の悪化は、賃貸住宅の収益の低下要因となります。当面は市況の変化に注意が必要でしょう。
図 1都3県賃貸住宅市況図へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/39080/1_1.jpg
(2) 東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向
タスでは、賃料単価が4,000円/m2月以上かつ専有面積が40m2以上の物件をハイクラス賃貸住宅と定義し、4,000円/m2月〜5,000円/m2月、5,000円/m2月超の2クラスに分類して、今後定期的に市場動向を公表していきます。高級賃貸住宅としては、ケン不動産投資顧問の「家賃30万円/月以上あるいは専有面積100m2以上」という定義がありますが、5,000円/m2月超のクラスが、この定義に近いものとなります。
4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは2007年を、5,000円/m2月超クラスは2006年をピークとして新規供給量が減少しています。特に2009年以降の供給量が少なくなっています。供給量の減少から、需給ギャップが改善傾向にあり、両クラスとも空室率TVIは2007年をピークに微減傾向にあります。ただし、5,000円/m2月超クラスは、2011年後半に若干悪化しています。これは、東日本大震災後の外国人流出が影響したものと思われます。
4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは、2010年から募集期間が微減傾向となっています。東京23区では家族向け賃貸住宅の新規供給が少ないため、品質が良く手頃なサイズのLDKタイプは、日本人テナントの築古物件からの移動需要を一定量見込めるからだと考えられます。賃料についても、4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは、2011年以降回復傾向にあります。一方で、欧米系外国人のテナントを当て込んだ物件が相当数含まれていると考えられる5,000円/m2月超クラスは、リーマンショックや東日本大震災の影響を未だに引きずっています。ただし、新規供給量が少ないため、募集期間は2011年中旬をピークとして減少に転じており、2012年頃からは4ヶ月前後で推移するようになっています。しかし、賃料の回復は鈍く、下落傾向が継続しています。5,000円/m2月超クラスの回復は、今後どの程度外資企業が復活してくるかにかかっているといえるでしょう。
(3) 2013年7月期1都3県賃貸住宅指標
マンション系（S造、RC造、SRC造）では東京市部を除いたすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化しました。また、アパート系ではすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化しました。貸家の着工数は増加傾向が継続していますので、今後も空室率TVIは悪化する可能性があります。
【東京都】
＜全域＞
空室率TVI(ポイント)：11.85
募集期間(ヶ月) ： 3.05
更新確率(％) ：44.51
中途解約確率(％) ：38.02
＜23区＞
空室率TVI(ポイント)：11.55
募集期間(ヶ月) ： 3.03
更新確率(％) ：43.93
中途解約確率(％) ：38.62
＜市部＞
空室率TVI(ポイント)：15.20
募集期間(ヶ月) ： 3.20
更新確率(％) ：47.47
中途解約確率(％) ：35.20
【神奈川県】
空室率TVI(ポイント)：12.84
募集期間(ヶ月) ： 3.44
更新確率(％) ：45.97
中途解約確率(％) ：37.75
【埼玉県】
空室率TVI(ポイント)：15.45
募集期間(ヶ月) ： 3.35
更新確率(％) ：49.23
中途解約確率(％) ：34.38
【千葉県】
空室率TVI(ポイント)：13.28
募集期間(ヶ月) ： 3.18
更新確率(％) ：51.08
中途解約確率(％) ：35.48
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol45_residential20130926.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
2．関西圏・中京圏版の概要
(1) 大阪府における市場滞留期間と賃料値引き率
大阪府では、募集開始直後から賃料変更が徐々に始まり、募集開始3ヶ月を過ぎるころから賃料変更を行う割合が増加します。募集開始3ヶ月目で10％強の賃貸住宅が賃料の値引きを行っています。また、若干ですが賃料の値上げを行う賃貸住宅もあります。賃料の値引きを行う賃貸住宅の割合は、募集期間が8ヶ月を迎えるころまで増加し、その後は30％〜40％で推移します。
賃料変更が少ない募集開始後2ヶ月までは、値引き額はごくわずかですが、賃料変更が増加し始める3ヶ月目から値引き額が増加し、市場滞留期間が12ヶ月頃まで値引き額、率とも高くなっていきます。募集開始12ヶ月以降は、平均で約3,000円、率にして約3％の値引きが行われます。
図 大阪府の滞留期間による賃料値引き額と値引き率へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/39080/2_2.jpg
(2) 2013年7月期 関西圏・中京圏賃貸住宅指標
空室率TVI、募集期間ともに2013年6月期からの大きな変化は見られませんでした。空室率TVIは、今後着工数の増加に伴い悪化する可能性があります。
【大阪府】
空室率TVI(ポイント)： 8.04
募集期間(ヶ月) ： 4.43
更新確率(％) ：39.07
中途解約確率(％) ：49.54
【京都府】
空室率TVI(ポイント)：14.13
募集期間(ヶ月) ： 5.69
更新確率(％) ：14.67
中途解約確率(％) ：72.48
【兵庫県】
空室率TVI(ポイント)：11.78
募集期間(ヶ月) ： 5.24
更新確率(％) ：30.04
中途解約確率(％) ：61.31
【愛知県】
空室率TVI(ポイント)：15.42
募集期間(ヶ月) ： 5.49
更新確率(％) ：24.19
中途解約確率(％) ：68.48
【静岡県】
空室率TVI(ポイント)：23.39
募集期間(ヶ月) ： 5.84
更新確率(％) ：18.86
中途解約確率(％) ：73.55
詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート 関西圏・中京圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol17_resikansai20130926.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
首都圏版では「2013年第2四半期 1都3県賃貸住宅市況図」、「東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向」および「2013年7月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
また関西圏・中京圏版では「大阪府における市場滞留期間と賃料値引き率」および「2013年7月期の関西圏・中京圏賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率)」を掲載しています。
これらの分析はアットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて行われています。
詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol45_residential20130926.html
「賃貸住宅市場レポート 関西圏・中京圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol17_resikansai20130926.html
1．首都圏版の概要
(1) 2013年第2四半期 1都3県賃貸住宅市況図
東京23区では、江戸川区が「悪い」→「やや悪い」となりましたが、新宿区、渋谷区が「やや良い」→「やや悪い」となりました。それ以外の地域には変化はありませんでした。
トレンドが上昇を示す地域が2013年第1四半期の5地域から2013年第2四半期は7地域と増加した一方で、下降を示す地域が2013年第1四半期の8地域から2013年第2四半期は6地域と減少しました。
消費税増税、相続税増税前の駆け込み需要により新規賃貸住宅供給量が増加しています。人口流入が多い東京23区では、新規供給量増加を吸収できていますが、東京市部、神奈川県、埼玉県、千葉県では吸収しきれずに空室率が悪化傾向にあります。当面は景気の上昇に伴い、賃料は上昇傾向になることが期待されますが、供給過剰による空室率の悪化は、賃貸住宅の収益の低下要因となります。当面は市況の変化に注意が必要でしょう。
図 1都3県賃貸住宅市況図へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/39080/1_1.jpg
(2) 東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向
タスでは、賃料単価が4,000円/m2月以上かつ専有面積が40m2以上の物件をハイクラス賃貸住宅と定義し、4,000円/m2月〜5,000円/m2月、5,000円/m2月超の2クラスに分類して、今後定期的に市場動向を公表していきます。高級賃貸住宅としては、ケン不動産投資顧問の「家賃30万円/月以上あるいは専有面積100m2以上」という定義がありますが、5,000円/m2月超のクラスが、この定義に近いものとなります。
4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは2007年を、5,000円/m2月超クラスは2006年をピークとして新規供給量が減少しています。特に2009年以降の供給量が少なくなっています。供給量の減少から、需給ギャップが改善傾向にあり、両クラスとも空室率TVIは2007年をピークに微減傾向にあります。ただし、5,000円/m2月超クラスは、2011年後半に若干悪化しています。これは、東日本大震災後の外国人流出が影響したものと思われます。
4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは、2010年から募集期間が微減傾向となっています。東京23区では家族向け賃貸住宅の新規供給が少ないため、品質が良く手頃なサイズのLDKタイプは、日本人テナントの築古物件からの移動需要を一定量見込めるからだと考えられます。賃料についても、4,000円/m2月〜5,000円/m2月クラスは、2011年以降回復傾向にあります。一方で、欧米系外国人のテナントを当て込んだ物件が相当数含まれていると考えられる5,000円/m2月超クラスは、リーマンショックや東日本大震災の影響を未だに引きずっています。ただし、新規供給量が少ないため、募集期間は2011年中旬をピークとして減少に転じており、2012年頃からは4ヶ月前後で推移するようになっています。しかし、賃料の回復は鈍く、下落傾向が継続しています。5,000円/m2月超クラスの回復は、今後どの程度外資企業が復活してくるかにかかっているといえるでしょう。
(3) 2013年7月期1都3県賃貸住宅指標
マンション系（S造、RC造、SRC造）では東京市部を除いたすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化しました。また、アパート系ではすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化しました。貸家の着工数は増加傾向が継続していますので、今後も空室率TVIは悪化する可能性があります。
【東京都】
＜全域＞
空室率TVI(ポイント)：11.85
募集期間(ヶ月) ： 3.05
更新確率(％) ：44.51
中途解約確率(％) ：38.02
＜23区＞
空室率TVI(ポイント)：11.55
募集期間(ヶ月) ： 3.03
更新確率(％) ：43.93
中途解約確率(％) ：38.62
＜市部＞
空室率TVI(ポイント)：15.20
募集期間(ヶ月) ： 3.20
更新確率(％) ：47.47
中途解約確率(％) ：35.20
【神奈川県】
空室率TVI(ポイント)：12.84
募集期間(ヶ月) ： 3.44
更新確率(％) ：45.97
中途解約確率(％) ：37.75
【埼玉県】
空室率TVI(ポイント)：15.45
募集期間(ヶ月) ： 3.35
更新確率(％) ：49.23
中途解約確率(％) ：34.38
【千葉県】
空室率TVI(ポイント)：13.28
募集期間(ヶ月) ： 3.18
更新確率(％) ：51.08
中途解約確率(％) ：35.48
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol45_residential20130926.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
2．関西圏・中京圏版の概要
(1) 大阪府における市場滞留期間と賃料値引き率
大阪府では、募集開始直後から賃料変更が徐々に始まり、募集開始3ヶ月を過ぎるころから賃料変更を行う割合が増加します。募集開始3ヶ月目で10％強の賃貸住宅が賃料の値引きを行っています。また、若干ですが賃料の値上げを行う賃貸住宅もあります。賃料の値引きを行う賃貸住宅の割合は、募集期間が8ヶ月を迎えるころまで増加し、その後は30％〜40％で推移します。
賃料変更が少ない募集開始後2ヶ月までは、値引き額はごくわずかですが、賃料変更が増加し始める3ヶ月目から値引き額が増加し、市場滞留期間が12ヶ月頃まで値引き額、率とも高くなっていきます。募集開始12ヶ月以降は、平均で約3,000円、率にして約3％の値引きが行われます。
図 大阪府の滞留期間による賃料値引き額と値引き率へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/39080/2_2.jpg
(2) 2013年7月期 関西圏・中京圏賃貸住宅指標
空室率TVI、募集期間ともに2013年6月期からの大きな変化は見られませんでした。空室率TVIは、今後着工数の増加に伴い悪化する可能性があります。
【大阪府】
空室率TVI(ポイント)： 8.04
募集期間(ヶ月) ： 4.43
更新確率(％) ：39.07
中途解約確率(％) ：49.54
【京都府】
空室率TVI(ポイント)：14.13
募集期間(ヶ月) ： 5.69
更新確率(％) ：14.67
中途解約確率(％) ：72.48
【兵庫県】
空室率TVI(ポイント)：11.78
募集期間(ヶ月) ： 5.24
更新確率(％) ：30.04
中途解約確率(％) ：61.31
【愛知県】
空室率TVI(ポイント)：15.42
募集期間(ヶ月) ： 5.49
更新確率(％) ：24.19
中途解約確率(％) ：68.48
【静岡県】
空室率TVI(ポイント)：23.39
募集期間(ヶ月) ： 5.84
更新確率(％) ：18.86
中途解約確率(％) ：73.55
詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート 関西圏・中京圏版 2013年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol17_resikansai20130926.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
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