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賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月
[16/01/29]
提供元：@Press
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不動産評価Webサイト「TAS-MAP」( http://www.tas-japan.com/ )を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、「賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月」を発表しました。
「東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較」「2015年11月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」および「2015年11月期の関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
これらの分析はアットホーム株式会社から提供を受けた、アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しくは成約状況を用いて行われています。
詳細PDF：
「賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol73_Vol45residential20160129.html
1. レポートの概要
(1) 東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較
賃貸マンションの賃料の変動はオフィスと比較して小さく、東京23区全体では±3％以内に収まっています。空室率TVIの変動率は±10％程度ですので、賃貸マンションの収益評価を行う場合は、賃料の変動よりもむしろ空室率の変動に注視する必要があることがわかります。賃貸マンション(新築除く)の賃料指数を主軸に、オフィス賃料指数を第2軸にして両者の推移を比較すると、賃貸マンションの賃料指数とオフィス賃料指数はほとんど同じ動きをしています。ただし、2014年以降の賃貸マンションの賃料の上昇幅がオフィスに比較して大きくなっています。
オフィス空室率と賃料指数の相関係数は▲0.87であり、オフィスの空室率と賃料指数には強い負の相関関係が存在しています。昨年のアジア不動産学会の論文(※)で言及したように、新築の影響を排除すると賃貸マンションの空室率TVIと賃料指数にも明確な負の相関関係(相関係数は▲0.80)が観察できます。
(※)「新築バイアスを除した東京23区賃貸住宅市場の自然空室率の算出：空室率TVIを用いた分析(英文タイトル：Analysis on Natural Vacancy Rate for Rental Apartment in Tokyo’s 23 Wards Excluding the Bias from Newly Constructed Units using TAS Vacancy Index)」
参照 http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/AsRES2015_fujii.html
図 マンション系賃料指数(新築除き主軸)とオフィス賃料指数(第2軸)へのリンク
https://www.atpress.ne.jp/releases/88543/img_88543_1.jpg
(2) 2015年11月期 1都3県賃貸住宅指標
首都圏のアパート系空室率TVIは埼玉県で横ばいで推移しているのを除いて全地域で大きく悪化傾向です。新築の供給量が増加したことが空室率TVIを引き上げています。一方でマンション系空室率TVIは埼玉県、千葉県で悪化傾向ですが、その他の地域は改善傾向となっています。これらから、アパート系のテナントがマンション系に移動している可能性も考えられます。
【東京都】
＜全域＞
空室率TVI(ポイント)：11.88
募集期間(ヶ月) ： 2.93
更新確率(％) ：45.86
中途解約確率(％) ：36.87
＜23区＞
空室率TVI(ポイント)：11.68
募集期間(ヶ月) ： 2.89
更新確率(％) ：45.21
中途解約確率(％) ：37.56
＜市部＞
空室率TVI(ポイント)：14.44
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：51.65
中途解約確率(％) ：31.11
【神奈川県】
空室率TVI(ポイント)：13.40
募集期間(ヶ月) ： 3.51
更新確率(％) ：48.75
中途解約確率(％) ：36.24
【埼玉県】
空室率TVI(ポイント)：16.32
募集期間(ヶ月) ： 3.34
更新確率(％) ：51.66
中途解約確率(％) ：34.76
【千葉県】
空室率TVI(ポイント)：13.72
募集期間(ヶ月) ： 2.99
更新確率(％) ：49.83
中途解約確率(％) ：32.91
(出所)データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス
(3) 2015年11月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標
対前年比で、アパート系空室率TVIは大阪府、京都府、静岡県で悪化、兵庫県、愛知県、福岡県で改善しています。マンション系空室率TVIは大阪府、兵庫県、静岡県で悪化、京都府、愛知県、福岡県で改善しています。特に愛知県の改善が顕著です。
【大阪府】
空室率TVI(ポイント)： 8.16
募集期間(ヶ月) ： 5.30
更新確率(％) ：43.16
中途解約確率(％) ：46.08
【京都府】
空室率TVI(ポイント)：13.67
募集期間(ヶ月) ： 5.81
更新確率(％) ：41.96
中途解約確率(％) ：45.41
【兵庫県】
空室率TVI(ポイント)：11.43
募集期間(ヶ月) ： 5.57
更新確率(％) ：33.89
中途解約確率(％) ：52.06
【愛知県】
空室率TVI(ポイント)：13.79
募集期間(ヶ月) ： 5.68
更新確率(％) ：37.24
中途解約確率(％) ：51.33
【静岡県】
空室率TVI(ポイント)：23.09
募集期間(ヶ月) ： 7.18
更新確率(％) ：39.26
中途解約確率(％) ：47.83
【福岡県】
空室率TVI(ポイント)：10.73
募集期間(ヶ月) ： 5.29
更新確率(％) ：39.26
中途解約確率(％) ：46.86
(出所)データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス
詳細はPDFファイルをご参照ください。
詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol73_Vol45residential20160129.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
■株式会社タスについて
株式会社タスはトヨタ自動車株式会社(T)、豊田通商株式会社(T)、朝日航洋株式会社(A)、株式会社三友システムアプレイザル(S)が出資するトヨタのグループ企業です。システム評価のパイオニアとして不動産に関わる情報を収集・分析・ディスクローズすることにより、専門知識を誰でも簡単に視える化することを目指しています。不動産評価サービスTAS-MAPは、担保評価や顧客へのプレゼンテーション資料作成ツールとして多くの金融機関や不動産会社の時短に貢献しています。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
「東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較」「2015年11月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」および「2015年11月期の関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
これらの分析はアットホーム株式会社から提供を受けた、アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しくは成約状況を用いて行われています。
詳細PDF：
「賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol73_Vol45residential20160129.html
1. レポートの概要
(1) 東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較
賃貸マンションの賃料の変動はオフィスと比較して小さく、東京23区全体では±3％以内に収まっています。空室率TVIの変動率は±10％程度ですので、賃貸マンションの収益評価を行う場合は、賃料の変動よりもむしろ空室率の変動に注視する必要があることがわかります。賃貸マンション(新築除く)の賃料指数を主軸に、オフィス賃料指数を第2軸にして両者の推移を比較すると、賃貸マンションの賃料指数とオフィス賃料指数はほとんど同じ動きをしています。ただし、2014年以降の賃貸マンションの賃料の上昇幅がオフィスに比較して大きくなっています。
オフィス空室率と賃料指数の相関係数は▲0.87であり、オフィスの空室率と賃料指数には強い負の相関関係が存在しています。昨年のアジア不動産学会の論文(※)で言及したように、新築の影響を排除すると賃貸マンションの空室率TVIと賃料指数にも明確な負の相関関係(相関係数は▲0.80)が観察できます。
(※)「新築バイアスを除した東京23区賃貸住宅市場の自然空室率の算出：空室率TVIを用いた分析(英文タイトル：Analysis on Natural Vacancy Rate for Rental Apartment in Tokyo’s 23 Wards Excluding the Bias from Newly Constructed Units using TAS Vacancy Index)」
参照 http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/AsRES2015_fujii.html
図 マンション系賃料指数(新築除き主軸)とオフィス賃料指数(第2軸)へのリンク
https://www.atpress.ne.jp/releases/88543/img_88543_1.jpg
(2) 2015年11月期 1都3県賃貸住宅指標
首都圏のアパート系空室率TVIは埼玉県で横ばいで推移しているのを除いて全地域で大きく悪化傾向です。新築の供給量が増加したことが空室率TVIを引き上げています。一方でマンション系空室率TVIは埼玉県、千葉県で悪化傾向ですが、その他の地域は改善傾向となっています。これらから、アパート系のテナントがマンション系に移動している可能性も考えられます。
【東京都】
＜全域＞
空室率TVI(ポイント)：11.88
募集期間(ヶ月) ： 2.93
更新確率(％) ：45.86
中途解約確率(％) ：36.87
＜23区＞
空室率TVI(ポイント)：11.68
募集期間(ヶ月) ： 2.89
更新確率(％) ：45.21
中途解約確率(％) ：37.56
＜市部＞
空室率TVI(ポイント)：14.44
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：51.65
中途解約確率(％) ：31.11
【神奈川県】
空室率TVI(ポイント)：13.40
募集期間(ヶ月) ： 3.51
更新確率(％) ：48.75
中途解約確率(％) ：36.24
【埼玉県】
空室率TVI(ポイント)：16.32
募集期間(ヶ月) ： 3.34
更新確率(％) ：51.66
中途解約確率(％) ：34.76
【千葉県】
空室率TVI(ポイント)：13.72
募集期間(ヶ月) ： 2.99
更新確率(％) ：49.83
中途解約確率(％) ：32.91
(出所)データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス
(3) 2015年11月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標
対前年比で、アパート系空室率TVIは大阪府、京都府、静岡県で悪化、兵庫県、愛知県、福岡県で改善しています。マンション系空室率TVIは大阪府、兵庫県、静岡県で悪化、京都府、愛知県、福岡県で改善しています。特に愛知県の改善が顕著です。
【大阪府】
空室率TVI(ポイント)： 8.16
募集期間(ヶ月) ： 5.30
更新確率(％) ：43.16
中途解約確率(％) ：46.08
【京都府】
空室率TVI(ポイント)：13.67
募集期間(ヶ月) ： 5.81
更新確率(％) ：41.96
中途解約確率(％) ：45.41
【兵庫県】
空室率TVI(ポイント)：11.43
募集期間(ヶ月) ： 5.57
更新確率(％) ：33.89
中途解約確率(％) ：52.06
【愛知県】
空室率TVI(ポイント)：13.79
募集期間(ヶ月) ： 5.68
更新確率(％) ：37.24
中途解約確率(％) ：51.33
【静岡県】
空室率TVI(ポイント)：23.09
募集期間(ヶ月) ： 7.18
更新確率(％) ：39.26
中途解約確率(％) ：47.83
【福岡県】
空室率TVI(ポイント)：10.73
募集期間(ヶ月) ： 5.29
更新確率(％) ：39.26
中途解約確率(％) ：46.86
(出所)データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス
詳細はPDFファイルをご参照ください。
詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏・関西圏・中京圏・福岡県版 2016年1月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol73_Vol45residential20160129.html
なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html
■株式会社タスについて
株式会社タスはトヨタ自動車株式会社(T)、豊田通商株式会社(T)、朝日航洋株式会社(A)、株式会社三友システムアプレイザル(S)が出資するトヨタのグループ企業です。システム評価のパイオニアとして不動産に関わる情報を収集・分析・ディスクローズすることにより、専門知識を誰でも簡単に視える化することを目指しています。不動産評価サービスTAS-MAPは、担保評価や顧客へのプレゼンテーション資料作成ツールとして多くの金融機関や不動産会社の時短に貢献しています。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
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