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■中長期戦略

同社<3242>は、（1）投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を基軸事業とする、（2）固定費を抑えた少人数で効率的な経営、（3）開発地域を東京23区内、駅から10分以内の厳守、という3つの基本方針を堅持しながら、既存事業の積極展開と事業の多角化を進めていく計画であり、以下の6つのテーマを挙げている。

第1に「用地購入の多様化並びに積極化」
第2に「土地・建築費等、開発コスト増大に対応する業容の量的拡大」
第3に「投資用ワンルームマンションの販売先並びに建築発注先の拡大」
第4に「業容拡大を支える積極的な資本政策の検討」
第5に「企業経営の更なる安定化のため、賃貸事業への本格参入の模索」
第6に「拡大するシニアビジネスへの模索」

特に、好立地物件にこだわる同社の最大のボトルネックは、第1の用地取得にあると考えられる。同社は、信託銀行や仲介業者等に加えて、同社ならではの情報ルートの確保を図っている。例えば、東京には地主・借地人等の権利が複雑に絡んだ土地が多く、権利関係を調整しながら、底地人、借地人を説得し、時には隣接する土地まで範囲を広げて等価交換等の手法でまとめ上げることも必要になるが、同社では、借地権セミナーや、借地権についての無料相談を開催しており、地主、借地権者から直接情報を得る情報ルートも確立している。このような方法を可能にしているのは、都内の投資用ワンルームに特化して実績を積み上げてきた同社だからこそ、蓄積されたノウハウや信用力が生かされていることに加えて、他の固定費負担が軽いことも有利に働いていると考えられる。

第2の開発コスト増大への対応も当面の課題であるが、同社は既存事業の積極展開による量的拡大で吸収していくとともに、投資用ワンルームへの投資気運が高まるリートや投資ファンドなど、第3に掲げた販売先の拡大を図ることで販売価格への転嫁も目指している。

第5の賃貸事業に関しては、今上期に賃貸収益物件1棟（約750百万円）を取得した。安定収益源の確保と将来的な担保余力の確保が目的と見られる。

また、しばらくは好調な投資用ワンルームが同社成長を牽引するものと想定されるものの、その先を見据えれば人口構成の変化等から、第6のシニアビジネスへの参入は避けられないものと言えよう。同社は、例えばシニア専用住宅等、高齢化する団塊世代に向けた事業を研究している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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