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■今後の見通し

（1）中期経営計画（2014年10月-2017年9月）の概要

アパマンショップホールディングス<8889>は2014年10月30日の2014年9月期通期決算発表と同時に、2014年10月-2017年9月を対象とした3ヶ年の第2次中期経営計画を発表した。経営数値目標としては、最終年度の2017年9月期に売上高42,000百万円（2014年9月通期比+15%）、営業利益3,000百万円（同+42%）を掲げている。営業利益率では7.1%と2014年9月通期実績の5.8%から一段と収益性を高めて行く方針となっている。また、財務面でも有利子負債の削減を進めていき、EBITDA倍率で4.8倍、自己資本比率で28%と、2014年9月末の7.7倍、20%から更に改善を進めていく。

本業である斡旋事業・PM事業の成長を進めていくうえで、同社は日本最大級の賃貸斡旋店舗数（1,132店舗）と、賃貸斡旋件数（約43万件）、取引オーナー数（約25万人）を持つアパマンショップの強力なブランド力を最大限に活用していく戦略だ。

○斡旋事業

斡旋事業においては、店舗数の拡大と関連サービス収入の拡充により、本中期経営計画期間（2014年10月-2017年9月）中では年率7.8%の売上成長と10.3%の利益成長を見込んでいる。店舗数については、最終年の2017年9月には1,314店舗まで拡大する計画となっている。店舗の出店余地に関してはまだ全国主要都市で多く残されており、長期的には2,000店舗まで出店余地があるとみられることから、今回の中期計画は十分達成可能な目標といえよう。

また、直営店1店舗当たりの収益計画についても保守的な印象が強い。2017年9月期に売上高で60百万円、営業利益で16百万円としているが、2014年9月期の実績では売上高が57.5百万円、営業利益が12.9百万円、営業利益率で22.5%の水準であり、今後も関連サービス収入の拡充による売上増が見込めることを考えれば、本中期経営計画の水準を上回る可能性もある。関連サービスの新商材の開発や既存サービスの利益単価増加など、新たな収益源として期待される。

その他にも収益力の強化を目的に、業務の内製化を進めていく方針だ。既に、コールセンター業務など一部では内製化を進めており、コスト削減効果が出始めている。同社ではこれら業務の内製化を段階的に進めていく方針で、年間のコスト削減額としては毎年100〜200百万円程度の寄与が見込まれる。なお、今回の中期経営計画のなかには、業務内製化によるコスト削減効果を織り込んでいないため、業績の上振れ要因となる可能性がある。

○PM事業

PM事業では管理戸数の拡大と入居率向上、関連サービス収入の拡大によって、本中期経営計画期間中は年率2.8%の売上成長、同3.4%の利益成長を計画している。斡旋事業と比較すると成長率が低くなっているが、これは2014年9月通期の伸び悩みの要因にもなった物件オーナーの変更に伴う解約リスクを織り込んだためで、保守的な前提となっている。なお、1,000戸当たり売上高が2014年9月期通期実績の391百万円から2017年9月期は387百万円と若干減少する計画となっているが、これは家賃収入を100%売上計上するサブリースの構成比低下を見込んでいるためだ（賃貸管理物件は家賃に対して一定料率が売上に計上される）。

また、PM事業においても業務の内製化を進めていく計画だ。既に清掃作業や物件の写真撮影などの内製化を進めており、この分野でもコスト削減効果が出てきている。今後は家賃保証業務などの内製化も視野に入れ、事業展開を進めていく方針だ。

斡旋事業やPM事業の業務内製化に関しては、今後、段階的に進めていく方針だが、現在外注に出している業務全てを内製化したと仮定すると、斡旋事業も含め、数億円規模の収益向上余地が生じると試算されている。

○関連事業

その他、関連事業としてパーキング事業や自販機事業などを育成していく方針を打ち出している。パーキング事業はPMの自社管理物件で他社に業務委託している駐車場運営を自社に切り替えていく方針だ。既に約1,000台分の駐車場の管理運営を行っているが、2014年12月には福岡の自社保有物件で外部に委託していた1,000台分の駐車場管理も自社に取り込んでいくことが決まっている。営業利益では2014年9月期の約40百万円の水準から2015年9月期には2倍増が見込まれるなど、確実に収益化できる事業として期待される。

自販機事業も同様で、同社の管理物件の空きスペースを有効活用する目的で、自販機を設置し販売手数料を得るビジネスモデルとなる。こちらも年間売上高が10〜20百万円程度と規模は小さいものの確実に収益化できる事業として育成していく考えで、規模は小さいが自販機リース会社も11月に子会社化している。

○その他の取り組み

その他の取り組みとして、同社ではIT化の整備を進めていくとしている。具体的には、WEB掲載物件の品質向上を継続していくほか、ポータルサイトの使い勝手向上を図るため、ユーザーインタフェースの改善やパフォーマンスの向上、スマートデバイス対応などへの投資を行っていく。また、不動産のネット取引が解禁されるようになれば、その対応も積極的に進めていく方針だ。IT投資としては本中期経営計画期間中に毎年100〜200百万円程度を見込んでいる。


（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）



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