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■事業概要

(1)事業セグメント

インテリックス<8940>は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション（再生）した後に、再販するリノベーションマンション事業を収益柱としている。

事業セグメントとしては、中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）とその他不動産事業とに区分されているが、全体の8〜9割程度を中古マンション再生流通事業で占める構成となっている。

○中古マンション再生流通事業
中古マンション再生流通事業には、リノヴェックスマンション販売のほか、保有不動産の賃貸収入、及びその他収入が含まれるが、その比率は1〜2%であり、大半はリノヴェックスマンション販売となる。

事業の流れとしては、不動産仲介会社を介して仕入れた物件に対し、子会社の(株)インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成し内装工事を施したうえで、再度、不動産仲介会社を通じて販売する流れとなる。

同社では物件を仕入れてから販売までの事業期間を重要視しており、100〜110日を目安に、これよりも期間が長引くようであれば、販売価格の調整を行い、早期に売り切る方針を採用している。販売在庫の滞留期間が長期化すればするほど、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。

販売に関しては市場のトレンドを把握するため、一部の物件を子会社のインテリックス住宅販売を通じて最終顧客に販売している。また、内装工事に関しては、現段階ではほぼ協力会社に外注している。

販売エリアは首都圏を中心に展開している。エリア別構成比で見ると、2015年5月期の第2四半期累計期間で、神奈川県や東京都を中心とした首都圏が87.7%を占めている。前期からの変化点としては、その他（地方拠点）が12.3%と初めて10%を超えた点が注目される。首都圏で競争が激化する一方で、2年前より地方拠点での事業展開を進めてきた成果が顕在化してきたものと考えられる。

なお、2015年5月期の第2四半期において同社が取り扱う中古マンションの平均築年数24.1年で、平均仕入価格 14百万円、リノヴェックスマンションとして販売する平均販売価格は21百万円となっている。また、売上総利益率では12〜13%を適正水準として、事業運営を行っている。

○その他不動産事業
その他不動産事業には、新築マンションの分譲販売や、オフィスビル、戸建・土地の仕入販売、賃貸不動産収入、その他収入などが含まれる。同事業は売却物件の有無によって、売上高の変動が大きくなる傾向にある。また、今後の注力分野である内装工事請負事業はその他収入の中に含まれている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）



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