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ケネディクス<4321>は、国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社である。1995年の設立以降、日本の不動産証券化ビジネスの勃興期から活躍するとともに、不動産アセットマネジメント会社の草分けとして業容を拡大してきた。J-REIT（リート）の6銘柄（2015年7月末）や私募REITのほか、多数の私募ファンドを運用しており、受託資産残高は1.5兆円を超える。国内外の機関投資家や年金基金、個人投資家など幅広い投資家層を顧客基盤に持つ。2008年のリーマン・ショックによる金融引締めや不動産市況の悪化の影響を受け、一時は資産圧縮と投資の凍結を余儀なくされたが、その後の好調な不動産マーケットを背景に、同社の業績も勢いを回復している。収益基盤の強化も進み、新たな成長ステージに入ったとみられる。

2015年12月期第2四半期累計期間（2015年1月−6月、以下、上期）の業績は、営業収益が前年同期比8.3%減の13,279百万円、営業利益が同22.3%増の5,829百万円、経常利益が同36.2%増の5,274百万円、四半期純利益が同61.8%増の7,934百万円となり、想定を上回る進捗であったようだ。連結対象不動産の売却が一巡したことで減収となったものの、総合的な収益力を示す四半期純利益は、受託資産残高が順調に拡大したことや、好調な不動産マーケットを背景とした売却益の積上げにより大幅な増益となった。また、2015年2月にケネディクス商業リート投資法人<3453>（商業施設）、7月にはジャパン・シニアリビング投資法人<3460>（ヘルスケア関連施設）の2つのJ-REITが上場となった。

同社は、上期業績が想定を上回る進捗であったことや足元の状況等を踏まえ、2015年12月期の業績予想を大きく増額修正した。修正後の業績予想は、営業収益が前期比11.9%減の23,100百万円（修正幅＋1,500百万円）、営業利益が同4.3%増の8,500百万円（修正幅＋1,000百万円）、経常利益が同17.1%増の7,500百万円（修正幅＋800百万円）、当期純利益が同65.1%増の8,000百万円（修正幅＋2,000百万円）と大幅な増益を見込んでいる。重視する業績管理指標のベース利益※も前期比152.5%増の3,300百万円に大きく拡大するとともに、ROEも9.9%（前期は6.5%）に上昇する見通しであり、新たな中期経営計画の実現に向けて順調なスタートを切るものとみられる。
※アセットマネジメント事業及び不動産関連事業の営業総利益合計から販売費及び一般管理費を控除したものである。同社の安定した収益力を示す指標となっている。

同社は、2017年12月期を最終年度とする中期経営計画を進めている。安定的な収益基盤であるノンアセット事業をコア領域として再定義するとともに、a)アセットマネジメント事業を中心とする安定収益の成長、b)共同投資を中心とする不動産投資事業の推進、c)財務の健全性と株主還元の最適なバランスの追求を重点施策とし、最終年度のベース利益4,000百万円、3年平均ROE 8.0%を目標に掲げている。

弊社では、中長期的な視点から、ヘルスケア分野やインフラ分野等、市場拡大が期待できる対象資産への取組みや不動産関連サービスの拡大、海外展開などにも注目していきたい。

■Check Point
・今期は2つのJ-REITが上場
・2Qは減収ながら2ケタの大幅増益、期初想定を上回る
・通期業績予想を大きく増額修正、当期純利益80億円見込む

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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