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このコンテンツは、サンセイランディック<3277>の2016年12月期の通期決算説明会の音声を文字に起こしたものです。なお、実際の説明会で使用された資料は、同社のウェブサイトをご覧下さい。4本に分けたコンテンツの1本目です。

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本日は、サンセイランディックの決算説明会にお忙しい中ご来場いただきまして誠にありがとうございます。
管理本部長の永田でございます。
早速ですが、平成28年度12月期の決算概況につきまして、説明させていただきます。

まず当社の概略でございます。当社は1976年2月に、一般的な不動産の販売管理仲介会社として設立して、今年で創業42年でございます。
2011年12月にジャスダックに上場し、2014年12月に東証一部に市場変更しております。
現在の資本金は7億2千7万5000円です。
昨年本社を丸の内に移転をしております。事業内容ですが、権利者が複数いることで問題が生じている不動産の権利調整をやっております。
主に底地の仕入れ・販売、それから借地権の管理等を行っております。
札幌から福岡まで7ヶ所の支店がございます。
武蔵野支店では賃貸と売買の仲介を行っておりますが、それ以外の支店ではそれぞれのエリアに応じて不動産の買い取りと販売を行っております。
名古屋・福岡では居抜きの取り扱いが多く、本社・横浜・大阪では底地の取り扱いが多いです。
以上、概要でございます。

続いて、セグメント別の事業概要についてご説明申し上げます。
主たる事業は、サンセイランディックによる不動産販売事業でございます。
底地・居抜き・所有権物件を当社が購入して、必要に応じて権利調整を行い、そして販売を行います。
その他、当社が取得した物件からの賃料収入や地主さん等へのコンサルティングサービスの業務受託を行っております。また関連会社のOne’slifeホームによる建築事業を行っております。
東京の世田谷に住宅展示場があり、比較的単価の高い注文住宅やリノベーション等の事業を展開しております。

次に4ページに参ります。
平成28年12月期の決算概況でございます。
売上高等につきましては、連結で123億。営業利益で14億4600万。経常利益で13億2800万となっております。
当初計画では居抜き物件が増加して売上高が大きく伸びる計画でした
が、大型の居抜き案件の期ずれが発生いたしまして売上高は計画に対して下方修正となりました。
一方で底地の販売が好調だったことで利益が伸び売上総利益は増加しております。
また、一般管理費が減少したことで、建築事業の赤字を吸収して、営業利益・経常利益・当期純利益は増加し、過去最高益を更新しております。
売上高の内訳でございますが売上高の下方修正の原因は事業構成の変化にございます。計画比では一部大型の居抜き案件の期ずれが発生し、売上高が減少しましたが、利益率の高い底地・所有権の販売が進み、利益を伸ばすことができました。
こちらのグラフをご覧になっていただくとわかりますが居抜き物件は薄い水色のところです。
当初予算では40％ほどを見込んでいましたが、実際の着地が27.7％となっております。
その代わり、底地事業、こちらの伸びが大きくなることで利益が確保できました。

損益計算書でございます。
こちらは前年同期比較でございます。
平成28年12月期は底地・所有権の販売が好調でした。
前年に比べて販売件数が伸び、売上高は増加いたしました。
それに伴って、売上総利益が増加しました。
販売費につきましては、販売手数料や本社移転に伴う家賃の増加等により、わずかに増加しております。
ただ、子会社のOne’slifeホームにおける建築事業の債務超過に対する引当を計上したことにより、単体では特別損失が増加しております。
当初、建築事業は利益を計上する計画でしたが、赤字決算となったことから、債務超過の解消に長期を要する可能性が出てきため債務超過額に対して引当金を計上しております。
こちらにつきましては、連結では相殺されるため影響はございません。
その結果、連結では売上・利益ともに増加しております。

次の7ページは、前年同期比の事業別売上高構成の比較です。
不動産販売事業につきましては、底地・所有権が増加して居抜きが減少しております。建築事業につきましては、前年とほぼ同水準でございます。

続きまして、事業別の販売実績でございます。こちらも二期比較でございます。
不動産販売事業は、順調に推移いたしまして売上高は前年を上回っております。
底地は件数・売上高ともに増加いたしました。
居抜きの件数は増加しておりますが、売上高が減少しました。
これは全国的に上昇していた不動産価格が高くなり過ぎたため、価格調整等があり、売れ行きが停滞するエリアが出てくる中で、当社の一部大型居抜き案件の販売が計画通りに進まず、売却価格の減少・期ずれが起こりました。
このため、売上高が減少しております。
居抜きの市況につきましては、停滞するエリアと環境のよいエリアとの差が出て参りまして、環境のよいエリアの物件は順調に販売が進み、利益も確保することができました。
所有権は、件数は減少しておりますが、大型物件があり売上高は伸びております。
また、建築事業は前年と大きく変わりはございませんが、
リフォームにおいて大型案件の受注が増えましたが、利益率の低下があり赤字決算となっております。
以上により、グループ全体の売上高は123億円となっております。

9ページ目、貸借対照表の前期比較でございます。
貸借対照表につきましては、販売が順調に進捗していることにより、有利子負債が減少し、現預金が増加しております。
仕入れが前年比で減少したことにより、棚卸資産が減少して69億円となっております。

続きまして10ページです。
事業別の仕入実績でございます。
全体的に仕入が減少しております。特に居抜き物件の減少が大きく響いており、今期は本社エリアの競合激化など仕入が厳しい環境が予想され、名古屋・大阪支店において人員増加等のエリア強化。それから仕入れマニュアルの再整備などを通じて、案件を増やす取り組みを行って参りました。
仕入れ契約しているプロジェクトの数は平成28年度102件、27年度は112件と大きく変化はございませんが、本社の仕入が少なくなっているのと、全体的に小規模のものが多く、
また測量の問題等により決済まで時間がかかり、区画数・仕入高ともに減少しました。

案件の数や入手した物件の規模に大きな変化はございません。
仕入れが減少しているのは不動産業界全般にいえることですが、競合他社の存在や、土地の値上がり感を踏まえた売主様の様子見が原因と考えられます。仕入れの減少は、29年度の計画に影響をおよぼし、28年度に比べ期初の棚卸が少ないため、期中仕入・期中販売がどの程度できるかが今期予算達成の鍵になってきます。

以上簡単ですが、平成28年度決算概況をご説明いたしました。
ありがとうございました。

（2/4）に続く


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