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シノケンＧ Research Memo（4）：独自の販売戦略で投資用アパート販売事業が急成長(3)
[17/03/21]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■会社概要
(4) 不動産賃貸管理事業
不動産賃貸管理事業は、(株)シノケンファシリティーズで展開している。アパートやマンション等の賃貸住宅の入居者募集、家賃回収及びメンテナンス等、賃貸住宅経営を全面的にサポートしている。また、管理物件に関して売買が発生し、売買仲介に関与できた場合、売買仲介手数料は当該セグメントに計上される。2016年12月末の賃貸管理戸数22,021戸のほとんどは、シノケングループ<8909>が開発したアパート、マンションで、若干、他社が開発した物件の管理も行っている。平均入居率は2016年12月末時点で97.3%（自社開発物件）となっており、全国平均の81.1%台や競合他社と比較して10ポイント近く高い水準で推移している。前述したように同社の物件は需要が旺盛な市街地の駅チカに立地していることや、単身世帯、DINKS向けに特化していることが入居率の高さにつながっていると見られる。
そのほか、(株)シノケンアメニティが東京で、(有)マンションライフが名古屋圏でマンション管理事業（管理組合からの受託）、ビル管理事業を展開しており、清掃や設備点検などを行っている。マンション管理戸数は2016年12月末で4,687戸となっている。
(5) 金融・保証関連事業
(株)シノケンコミュニケーションズにおいて、家賃の滞納が生じた場合に、滞納家賃を立替える家賃滞納保証業務を行っている。2016年12月期末の家賃滞納保証件数は17,124件（前期末比3,169件増）となっている。延滞率は0.5%台と非常に低位に抑えられている。新規の入居者には必ず加入してもらうため、アパート、マンションの販売に連動して増加していくことになる。保証件数が賃貸管理戸数よりも少ないのは、約10年前に当該事業を開始する以前に入居してからまだ入れ替わっていない入居者がいるためで、時間の経過とともに賃貸管理戸数に近付くものと考えられる。
また、50%を出資する子会社のジック少額短期保険(株)では、同社グループが販売したアパート、マンションの入居者向けに家財保険を販売しているほか、日本初の賃貸人を被保険者とする「孤立死原状回復費用保険」や「ストーカー対策費用保険」「ホームヘルパー費用保険」等のユニークな保険商品を販売している。なかでも2014年7月に販売された「孤立死原状回復費用保険」は、独居老人の孤立死が社会問題化するなかでニーズの高い保険商品として注目されている。従来の保険では孤立死した被保険者の法定相続人しか保険金を請求できず、身寄りがない場合には賃貸住宅オーナーが原状回復のための費用を全額負担せざるを得なかった。「孤立死原状回復費用保険」(特約)では、賃貸住宅オーナーを被保険者とすることでこの問題をクリアしている。高齢単身者にとってもこの特約に加入することにより賃貸住宅への入居が容易になるため、社会的意義の高い保険と言える。
(6) 介護関連事業
担当事業会社は(株)シノケンウェルネスとその完全子会社である(株)フレンド及び(株)アップルケア。シノケンウェルネスが介護事業の統括会社となっている。
東京と福岡で3棟のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を保有、運営しているほか、東京、大阪、福岡でグループホームを6施設（うち2施設で小規模多機能型居宅介護を運営）、東京と福岡でデイサービスを2ヶ所運営している。また、2017年6月には福岡で新たにグループホームを開設予定となっている。2016年1月に提携先であったアップルケアの株式を取得し、完全子会社としたことにより、新たに訪問介護、居宅介護支援サービスが加わった。
また、既存の賃貸マンション、アパートの空室をリニューアルし、24時間介護サービスの付いた高齢者向け賃貸住宅とする「寿らいふプラン」というサービスを展開している。有料老人ホームよりも料金が格段にリーズナブルで、生活の自由度も高く、このビジネスモデルは2013年度にグッドデザイン賞も受賞している。
このように要介護度に応じて幅広いサービスをワンストップで提供できる体制が整ってきており、今後、収益機会が広がっていくことが期待される。
(7) その他の事業
当該事業の中心となるのはLPガス供給販売で、そのほとんどは同社グループが販売したアパート、マンションの入居者に対するものとなる。担当する事業会社は(株)エスケーエナジー、(株)エスケーエナジー名古屋、(株)エスケーエナジー東京、(株)エスケーエナジー仙台の4社となり、福岡、名古屋、東京、仙台の4拠点で事業展開している。2016年12月末のLPガス供給世帯数は20,498世帯（前期末比4,929世帯増）。同社が販売するアパートには必ず使用されるため、今後も契約世帯数は右肩上がりに増加するものと予想される。さらに、今春には大阪への進出も決まっている。
また、2017年4月より一般家庭向け電力販売のサービスを開始する予定。当面は同社が販売・管理を行うアパート、マンションの入居者約2万世帯を対象に順次切り替えを促していく。3年内には5万世帯以上への販売を目標としている。LPガスとのセット販売により、コストメリットを打ち出すほか、手続きの簡素化なども訴求していく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜TN＞
(4) 不動産賃貸管理事業
不動産賃貸管理事業は、(株)シノケンファシリティーズで展開している。アパートやマンション等の賃貸住宅の入居者募集、家賃回収及びメンテナンス等、賃貸住宅経営を全面的にサポートしている。また、管理物件に関して売買が発生し、売買仲介に関与できた場合、売買仲介手数料は当該セグメントに計上される。2016年12月末の賃貸管理戸数22,021戸のほとんどは、シノケングループ<8909>が開発したアパート、マンションで、若干、他社が開発した物件の管理も行っている。平均入居率は2016年12月末時点で97.3%（自社開発物件）となっており、全国平均の81.1%台や競合他社と比較して10ポイント近く高い水準で推移している。前述したように同社の物件は需要が旺盛な市街地の駅チカに立地していることや、単身世帯、DINKS向けに特化していることが入居率の高さにつながっていると見られる。
そのほか、(株)シノケンアメニティが東京で、(有)マンションライフが名古屋圏でマンション管理事業（管理組合からの受託）、ビル管理事業を展開しており、清掃や設備点検などを行っている。マンション管理戸数は2016年12月末で4,687戸となっている。
(5) 金融・保証関連事業
(株)シノケンコミュニケーションズにおいて、家賃の滞納が生じた場合に、滞納家賃を立替える家賃滞納保証業務を行っている。2016年12月期末の家賃滞納保証件数は17,124件（前期末比3,169件増）となっている。延滞率は0.5%台と非常に低位に抑えられている。新規の入居者には必ず加入してもらうため、アパート、マンションの販売に連動して増加していくことになる。保証件数が賃貸管理戸数よりも少ないのは、約10年前に当該事業を開始する以前に入居してからまだ入れ替わっていない入居者がいるためで、時間の経過とともに賃貸管理戸数に近付くものと考えられる。
また、50%を出資する子会社のジック少額短期保険(株)では、同社グループが販売したアパート、マンションの入居者向けに家財保険を販売しているほか、日本初の賃貸人を被保険者とする「孤立死原状回復費用保険」や「ストーカー対策費用保険」「ホームヘルパー費用保険」等のユニークな保険商品を販売している。なかでも2014年7月に販売された「孤立死原状回復費用保険」は、独居老人の孤立死が社会問題化するなかでニーズの高い保険商品として注目されている。従来の保険では孤立死した被保険者の法定相続人しか保険金を請求できず、身寄りがない場合には賃貸住宅オーナーが原状回復のための費用を全額負担せざるを得なかった。「孤立死原状回復費用保険」(特約)では、賃貸住宅オーナーを被保険者とすることでこの問題をクリアしている。高齢単身者にとってもこの特約に加入することにより賃貸住宅への入居が容易になるため、社会的意義の高い保険と言える。
(6) 介護関連事業
担当事業会社は(株)シノケンウェルネスとその完全子会社である(株)フレンド及び(株)アップルケア。シノケンウェルネスが介護事業の統括会社となっている。
東京と福岡で3棟のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を保有、運営しているほか、東京、大阪、福岡でグループホームを6施設（うち2施設で小規模多機能型居宅介護を運営）、東京と福岡でデイサービスを2ヶ所運営している。また、2017年6月には福岡で新たにグループホームを開設予定となっている。2016年1月に提携先であったアップルケアの株式を取得し、完全子会社としたことにより、新たに訪問介護、居宅介護支援サービスが加わった。
また、既存の賃貸マンション、アパートの空室をリニューアルし、24時間介護サービスの付いた高齢者向け賃貸住宅とする「寿らいふプラン」というサービスを展開している。有料老人ホームよりも料金が格段にリーズナブルで、生活の自由度も高く、このビジネスモデルは2013年度にグッドデザイン賞も受賞している。
このように要介護度に応じて幅広いサービスをワンストップで提供できる体制が整ってきており、今後、収益機会が広がっていくことが期待される。
(7) その他の事業
当該事業の中心となるのはLPガス供給販売で、そのほとんどは同社グループが販売したアパート、マンションの入居者に対するものとなる。担当する事業会社は(株)エスケーエナジー、(株)エスケーエナジー名古屋、(株)エスケーエナジー東京、(株)エスケーエナジー仙台の4社となり、福岡、名古屋、東京、仙台の4拠点で事業展開している。2016年12月末のLPガス供給世帯数は20,498世帯（前期末比4,929世帯増）。同社が販売するアパートには必ず使用されるため、今後も契約世帯数は右肩上がりに増加するものと予想される。さらに、今春には大阪への進出も決まっている。
また、2017年4月より一般家庭向け電力販売のサービスを開始する予定。当面は同社が販売・管理を行うアパート、マンションの入居者約2万世帯を対象に順次切り替えを促していく。3年内には5万世帯以上への販売を目標としている。LPガスとのセット販売により、コストメリットを打ち出すほか、手続きの簡素化なども訴求していく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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