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■中長期の成長戦略

1. 公募増資による資金調達に特徴
ディア・ライフ<3245>は、過去2度の公募増資を行い、借入金に過度に依存することなく資金調達を行い、業容拡大に役立ててきた。1回目の2013年6月は約3.4億円の資金を調達、2回目の2015年8月は約22億円の資金を調達した。今回の同社の資本調達スキームは、第三者割当による行使価額修正条項付新株予約権（MSWT）を活用した増資スキームで、2017年3月からスタートし約16.8億円（行使価額425円で算定）の調達を予定している。その特徴は、1)株価動向に合わせた機動的かつ柔軟な資金調達が可能、2)同社が行使株数・時期をコントロールできるので、急激な希薄化を回避、3)行使価格の上限がなく、常に修正されるため、安定的な行使・調達額の最大化が期待できる、などが挙げられる。不動産仕入高や開発プロジェクトが急速に増加するなかで、財務の健全性を維持できている背景には、エクイティファイナンスの巧みさがある。実際に公募増資に取り組む前の2012年9月期から4年後の2016年9月期までに、不動産仕入額は6.3倍になったが、自己資本比率は53.0%（2012年9月期）から38.1%（2016年9月期）とバランスを保っている。

2. パルマがセルフストレージ業界各社と共同でPM会社設立
2017年1月、パルマは、大手セルフストレージ事業者シーアールイー<3458>を含む業界6社とともに、プロパティマネジメント事業を行う日本パーソナルストレージ(株)を設立した。J-REIT市場ができたことにより不動産の証券化は定着し、その後医療・介護施設、太陽光発電施設などのインフラもREIT化されてきた。今後はセルフストレージも市場の拡大に伴い投資対象の意味合いが強くなる。ちなみに米国やオーストラリアなどでは、セルフストレージ施設は既に有力な投資対象として確立しておりストレージへの投資に特化したリートも存在する。その際に必ず必要となるのが投資家・スポンサーに代わって（委託されて）賃貸管理や修繕、報告書作成などの現場業務を行う組織である。このPM会社は、これらの機能が不可欠になる時代を見据えた基盤整備と考えられる。当面はパルマが開発した施設のプロパティマネジメントを行うが、趣意に賛同する大手セルフストレージ事業者などとともに、国内初のセルフストレージREITの立ち上げ、運営を目指す考えだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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