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■要約

1. 会社概要
FJネクスト<8935>は、東京都心を基盤とした資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」、ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発及び販売を主力事業としている。また、販売した物件を中心に不動産管理事業も手掛けている。デザイン性や安全性、快適性など、居住者目線に立った企画・開発により高い入居率を確保していることが「ガーラ」ブランドの価値を高めており、首都圏ではトップの販売実績を誇る。将来の年金受給に対する不安や相続税対策という新たな課題を抱える個人からの購入需要も底堅く、同社の業績は順調に拡大している。

2. 2017年3月期決算の概要
2017年3月期の業績は、売上高が前期比18.2%増の61,416百万円、営業利益が同21.6%増の8,015百万円と期初予想を上回る大幅な増収増益となり、2期連続で過去最高の売上高、利益、販売戸数を達成した。好調な外部環境を追い風として、マンション販売戸数の増加や販売価格の上昇により、不動産開発事業が大きく拡大した。利益面でも、土地仕入価格や建築費等が高騰するなかでも、原価率及び販管費を抑制したこと等から大幅な増益となり、営業利益率も13.1%（前期は12.7%）に改善している。また、今後の業績の伸びに影響する棚卸資産（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の状況についても、採算性を重視した用地仕入れを継続しながら、前期末比16.4%増の36,089百万円に積み上げることができた。

3. 2018年3月期の業績予想
2018年3月期の業績予想について同社は、売上高を前期比4.2%増の64,000百万円、営業利益を同25.1%減の6,000百万円を見込んでいる。売上高は販売戸数の拡大により引き続き過去最高を更新するものの、土地仕入価格や建築費の高止まりなどによる原価率の上昇を見込んでおり、営業利益率は9.4%に低下する想定となっている。弊社では、外部環境が好調に推移していることや前期末の棚卸資産が順調に積み上がっていることなどから、同社の業績予想の達成は可能であるとみている。むしろ前期同様、中古マンションによる販売戸数の上乗せや原価率を抑制することにより、業績が上振れる可能性に注意が必要である。また、上期と下期の業績バランスを見ると、下期偏重による業績の伸びを想定しているところにも注意したい。

4. 成長戦略
同社は、資産運用型マンション事業を通じて、人口回帰の進む都心エリアへの良質な賃貸住宅の提供、並びに一般サラリーマン向けを中心とした長期的な資産運用機会の提供など、社会的意義を担うことにより持続的な成長を実現する方針である。最近では、大手デベロッパーが資産運用型マンションへ参入する動きが見られ、土地仕入れを含めた競合激化を懸念する声もあるが、別の見方をすれば、それだけ魅力的な市場として認知されてきたことの証左とも言える。大手参入により業界の認知度や活性化が進めば、ニッチトップとして培ってきたノウハウや情報力などで優位に立つ同社にとっては、業界全体の発展を自らの成長に結び付けるチャンスとなる可能性が高いと考えられる。

■Key Points
・2017年3月期は2期連続で過去最高の売上高、利益、販売戸数を更新
・首都圏の賃貸需要拡大に加え、資産運用手段としての魅力が同社成長を後押し
・2018年3月期も増収基調が継続する見通し（利益面では原価率上昇により減益を予想）
・市場全体の発展を自社の成長に結び付けるニッチトップの戦略

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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