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プロパティＡＧ Research Memo（2）：不動産開発販売事業・プロパティマネジメント事業により高成長を継続
[18/08/30]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■会社概要
1. 沿革
プロパティエージェント<3464>は、資産運用型不動産の販売及び賃貸管理等を目的として、現・代表取締役社長の中西聖（なかにし せい）氏によって2004年2月6日に設立された。「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、社会を進化させ、人の未来を育み最高の喜びを創出する」との企業理念に基づき、時代変化に揺らぐことのない、新しい価値づくりとして不動産投資を提案する。社名は、新しい資産形成の選択肢を提案し、真の資産の代理人（プロパティエージェント）となることに由来する。
創業以来、順調に事業拡大を続ける一方、2015年12月に東証JASDAQスタンダードに上場し、2017年12月には東証2部に、さらに2018年7月には東証1部に市場変更した。2018年3月期末の従業員数は95名である。
2. 事業内容
同社は、東京23区における資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産（駅近かつ30〜60平米タイプの住戸）、都市型アパート、インバウンドホステル等の開発事業、販売事業等を展開する不動産開発販売事業のほか、建物管理サービス、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、ソリューションサービス等を提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでいる。2018年3月期のセグメント別業績を見ると、不動産開発販売事業が売上高の96.8%、営業利益の93.0%を占めている。
(1) 不動産開発販売事業
不動産開発販売事業では、主に資産運用タイプ「クレイシア」シリーズ（広さ25平方メートル程度の1Rタイプのマンション、平均価格約28百万円/戸）及びコンパクトタイプの居住用不動産「ヴァースクレイシア」シリーズ（広さ40平方メートル程度の1LDKタイプのマンション、平均価格約38百万円/戸）の開発並びに中古物件の仕入れをし、投資目的顧客、居住目的顧客及び販売業者に販売する事業を行なっており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となる。
不動産物件開発に当たっては、将来の売却や賃貸がスムーズに進む資産性の高い不動産を提供するために、物件開発エリアを主に東京23区内に集中している。また、同社独自の幅広い土地仲介業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門知識、同社独自の50項目以上にも及ぶ「スコアリング」に基づく定量的データなどをもとに用地の仕入れを行う。さらに、同社では、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」という独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方により商品企画を行っており、商品企画と開発から設計・施行管理まで一括して実施している。
(2) プロパティマネジメント事業
プロパティマネジメント事業では、賃貸管理サービス、建物管理サービス、賃貸仲介サービス等を提供している。
賃貸管理サービスでは、同社物件を購入した投資目的顧客（オーナー）に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸契約管理を専門に実施し、入居率の維持に注力しており、高い入居率を保っている。主なサービスとして「集金代行サービス」では、賃貸借契約の管理、家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し同社が滞納請求を行なう滞納保証などを行い、主な収益はオーナーからの手数料収入、入居者からの更新料収入である。また、「家賃保証サービス」では、同社が投資目的顧客とサブリース契約を締結し、部屋を借り上げ、入居者に部屋を貸し出すが、主な収益は入居者からの家賃収入、更新料収入である。
建物管理サービスでは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理し、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい督促業務など、管理組合だけで行なうのは難しい業務を建物管理のプロフェッショナルとして受託する。具体的業務は、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等を行い、管理組合からの管理受託手数料が主な収益である。
賃貸仲介サービスでは、文京区小石川の賃貸専門店「ORANGE ROOM」1店舗で、賃貸管理物件の入居者募集、他社管理物件の賃貸仲介を実施しており、仲介手数料が主な収益である。
3. 特徴及び強み
(1) 物件開発
同社は、資産性の高い物件開発に集中している。都市型不動産では賃貸需要が堅調なため、郊外型より空室リスクが低く、将来の家賃下落が少ないという特徴がある。そこで、市場規模の大きい東京23区に集中して、価値ある用地の選定を行い、魅力ある商品開発をしている。こうした資産性の高い物件の提供によって、既存顧客との継続的な取引や新規顧客の着実な開拓が可能になっている。
(2) 顧客との関係
同社は、物件開発から販売、賃貸管理、建物管理まで一貫したワンストップサービスを提供している。すなわち、同社はモノづくりにこだわり、販売のみならず、管理まで行なう総合不動産会社を目指している。この結果、中核ビジネス（不動産開発販売事業）の売上高が増加すると、周辺ビジネス（プロパティマネジメント事業）の売上高も増加することになり、安定的な収益基盤の確保につながっている。また、資産形成、節税対策、収入源の確保など、顧客の多様なニーズに最適な投資プランを提案することが可能である。こうして、既存顧客との信頼関係構築により、毎年高比率でのリピート販売戸数を確保するとともに、既存顧客からの口コミ（紹介）顧客への販売戸数も増加傾向にあるなど、事業の好循環を生んでいる。
なかでも同社の投資用マンションは、(株)アイ・エヌ・ジー・ドットコムが実施する顧客満足度調査（投資向けマンションデベロッパーに対するオーナーの意識調査）において、3年連続で顧客満足度総合第1位の評価を獲得した。その結果、リピート、口コミ（紹介）、反響ともに好調に増加し、それらが広告単価DOWN・生産性UPにつながっている。また、同社のVクレイシア銀座東（東京都中央区、2017年10月竣工）は、(社)全国住宅産業協会「第8回優良事業賞」を受賞した。Vクレイシアシリーズは、ライフスタイルの変化に敏感な女性に好評で、2017年度販売実績（62戸）の58%を女性が占めた。同社の「住んで良し、貸して良し」のコンセプトに対する顧客認知度が拡大しており、これに伴い同社は広告費を抑制しながら販売戸数を増加することが可能になっている。
(3) スコアリングとモデリング
同社では、資産性の高い物件を提供するために、「スコアリング」と「モデリング」を実施している。「スコアリング」とは、物件開発において、該当物件を資産性・収益性・移動率（将来変化予測）の3軸から定量的に評価する方法であり、50項目以上に及ぶ独自の評点を行い、直勘や主観に頼らない開発を行うことで、確かな資産を提供することを可能にしている。「モデリング」とは、想定居住者、地域特性の分析結果を反映した同社独自の商品開発であり、最近賃貸仲介した入居者の年齢、性別、職業等をヒアリングし、居住者に長く支持される物件を開発することで、高い入居率を目指し、顧客が保有する物件の資産価値を長期に維持することを目的に実施している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜NB＞
1. 沿革
プロパティエージェント<3464>は、資産運用型不動産の販売及び賃貸管理等を目的として、現・代表取締役社長の中西聖（なかにし せい）氏によって2004年2月6日に設立された。「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、社会を進化させ、人の未来を育み最高の喜びを創出する」との企業理念に基づき、時代変化に揺らぐことのない、新しい価値づくりとして不動産投資を提案する。社名は、新しい資産形成の選択肢を提案し、真の資産の代理人（プロパティエージェント）となることに由来する。
創業以来、順調に事業拡大を続ける一方、2015年12月に東証JASDAQスタンダードに上場し、2017年12月には東証2部に、さらに2018年7月には東証1部に市場変更した。2018年3月期末の従業員数は95名である。
2. 事業内容
同社は、東京23区における資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産（駅近かつ30〜60平米タイプの住戸）、都市型アパート、インバウンドホステル等の開発事業、販売事業等を展開する不動産開発販売事業のほか、建物管理サービス、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、ソリューションサービス等を提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでいる。2018年3月期のセグメント別業績を見ると、不動産開発販売事業が売上高の96.8%、営業利益の93.0%を占めている。
(1) 不動産開発販売事業
不動産開発販売事業では、主に資産運用タイプ「クレイシア」シリーズ（広さ25平方メートル程度の1Rタイプのマンション、平均価格約28百万円/戸）及びコンパクトタイプの居住用不動産「ヴァースクレイシア」シリーズ（広さ40平方メートル程度の1LDKタイプのマンション、平均価格約38百万円/戸）の開発並びに中古物件の仕入れをし、投資目的顧客、居住目的顧客及び販売業者に販売する事業を行なっており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となる。
不動産物件開発に当たっては、将来の売却や賃貸がスムーズに進む資産性の高い不動産を提供するために、物件開発エリアを主に東京23区内に集中している。また、同社独自の幅広い土地仲介業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門知識、同社独自の50項目以上にも及ぶ「スコアリング」に基づく定量的データなどをもとに用地の仕入れを行う。さらに、同社では、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」という独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方により商品企画を行っており、商品企画と開発から設計・施行管理まで一括して実施している。
(2) プロパティマネジメント事業
プロパティマネジメント事業では、賃貸管理サービス、建物管理サービス、賃貸仲介サービス等を提供している。
賃貸管理サービスでは、同社物件を購入した投資目的顧客（オーナー）に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸契約管理を専門に実施し、入居率の維持に注力しており、高い入居率を保っている。主なサービスとして「集金代行サービス」では、賃貸借契約の管理、家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し同社が滞納請求を行なう滞納保証などを行い、主な収益はオーナーからの手数料収入、入居者からの更新料収入である。また、「家賃保証サービス」では、同社が投資目的顧客とサブリース契約を締結し、部屋を借り上げ、入居者に部屋を貸し出すが、主な収益は入居者からの家賃収入、更新料収入である。
建物管理サービスでは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理し、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい督促業務など、管理組合だけで行なうのは難しい業務を建物管理のプロフェッショナルとして受託する。具体的業務は、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等を行い、管理組合からの管理受託手数料が主な収益である。
賃貸仲介サービスでは、文京区小石川の賃貸専門店「ORANGE ROOM」1店舗で、賃貸管理物件の入居者募集、他社管理物件の賃貸仲介を実施しており、仲介手数料が主な収益である。
3. 特徴及び強み
(1) 物件開発
同社は、資産性の高い物件開発に集中している。都市型不動産では賃貸需要が堅調なため、郊外型より空室リスクが低く、将来の家賃下落が少ないという特徴がある。そこで、市場規模の大きい東京23区に集中して、価値ある用地の選定を行い、魅力ある商品開発をしている。こうした資産性の高い物件の提供によって、既存顧客との継続的な取引や新規顧客の着実な開拓が可能になっている。
(2) 顧客との関係
同社は、物件開発から販売、賃貸管理、建物管理まで一貫したワンストップサービスを提供している。すなわち、同社はモノづくりにこだわり、販売のみならず、管理まで行なう総合不動産会社を目指している。この結果、中核ビジネス（不動産開発販売事業）の売上高が増加すると、周辺ビジネス（プロパティマネジメント事業）の売上高も増加することになり、安定的な収益基盤の確保につながっている。また、資産形成、節税対策、収入源の確保など、顧客の多様なニーズに最適な投資プランを提案することが可能である。こうして、既存顧客との信頼関係構築により、毎年高比率でのリピート販売戸数を確保するとともに、既存顧客からの口コミ（紹介）顧客への販売戸数も増加傾向にあるなど、事業の好循環を生んでいる。
なかでも同社の投資用マンションは、(株)アイ・エヌ・ジー・ドットコムが実施する顧客満足度調査（投資向けマンションデベロッパーに対するオーナーの意識調査）において、3年連続で顧客満足度総合第1位の評価を獲得した。その結果、リピート、口コミ（紹介）、反響ともに好調に増加し、それらが広告単価DOWN・生産性UPにつながっている。また、同社のVクレイシア銀座東（東京都中央区、2017年10月竣工）は、(社)全国住宅産業協会「第8回優良事業賞」を受賞した。Vクレイシアシリーズは、ライフスタイルの変化に敏感な女性に好評で、2017年度販売実績（62戸）の58%を女性が占めた。同社の「住んで良し、貸して良し」のコンセプトに対する顧客認知度が拡大しており、これに伴い同社は広告費を抑制しながら販売戸数を増加することが可能になっている。
(3) スコアリングとモデリング
同社では、資産性の高い物件を提供するために、「スコアリング」と「モデリング」を実施している。「スコアリング」とは、物件開発において、該当物件を資産性・収益性・移動率（将来変化予測）の3軸から定量的に評価する方法であり、50項目以上に及ぶ独自の評点を行い、直勘や主観に頼らない開発を行うことで、確かな資産を提供することを可能にしている。「モデリング」とは、想定居住者、地域特性の分析結果を反映した同社独自の商品開発であり、最近賃貸仲介した入居者の年齢、性別、職業等をヒアリングし、居住者に長く支持される物件を開発することで、高い入居率を目指し、顧客が保有する物件の資産価値を長期に維持することを目的に実施している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
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