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サムティ Research Memo（5）：好調な不動産市況を追い風として不動産事業が大きく拡大
[19/02/20]
提供元：株式会社フィスコ
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注目トピックス 日本株
■業績動向
1. 過去の業績推移
サムティ<3244>が大証ヘラクレス市場（現東証JASDAQ）に上場した2007年11月期からの業績を振り返ると、上場直後にリーマンショックによる影響を受け、しばらくは低調に推移する時期が続いた。特に、金融機関による金融引き締めにより不動産事業が大きく縮小したことが業績の足を引っ張った。ただし、注目すべきは、厳しい業界環境のなかにあっても、不動産賃貸事業は安定的に推移しており、同社の業績を下支えしてきたところである。また、自社で販売部隊を持たずに固定費を低く抑えてきたこともプラスに働いており、減損処理により最終損失となった2008年11月期を除いて利益を確保してきたことは大いに評価できる。
2013年11月期以降は、国内景気の回復や金融緩和を背景とした金融機関の融資姿勢の変化等により、不動産事業が大きく回復したことで、同社業績は拡大傾向を続けてきた。また、損益面についても、利益率の高い開発流動化の進展により経常利益率は年々改善傾向にあり、直近期（2018年11月期）についても3期連続で13%を超える高い水準を継続している。
自己資本比率は2013年11月期に公募増資（約20億円）の実施により27.9%に上昇したものの、2014年11月期以降は、積極的な資産の積み上げ等により23%程度の水準で推移してきた。ただ、2018年10月にはライツ・オファリング※による新株発行（約150億円）を実施し財務基盤の増強を図ったことから、2018年11月末の自己資本比率は37.9%に改善している。
※既存株主に対する上場型新株予約権の無償割当てによる新株発行。新株予約権自体が東京証券取引所に上場されるため、株主は権利行使（購入）しない場合でも新株予約権を市場取引等により売却することができる。したがって、既存株主の利益を配慮した方法と言える。
一方、資本効率を示すROEは、利益率の向上とともに上昇傾向をたどってきた。2018年11月期も16.9%の高い水準を維持している。
2018年11月期の業績は計画を上回る大幅な増収増益
2. 2018年11月期決算の概要
2018年11月期の業績は、売上高が前期比39.3%増の84,274百万円、営業利益が同38.5%増の14,033百万円、経常利益が同37.5%増の11,635百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同49.9%増の8,489百万円と大幅な増収増益となり、増額修正予想（8月29日付）をさらに上回る着地となった。また、売上高、各利益ともに過去最高を更新するとともに、中長期経営計画の利益計画を2期前倒しで達成した。
売上高は、好調な不動産市況を追い風として「不動産事業」が大きく拡大。特に、都内を中心に外資系ファンド等からの投資需要が強い開発流動化（自社開発ブランド「S-RESIDENCE」の販売）が、販売件数の増加と販売価格の上振れにより増収に寄与した。再生流動化（既存の収益不動産等の再生・販売）についても、SRRへの物件供給などにより好調であった。一方、「不動産賃貸事業」が減収となったのは、再生流動化における収益不動産の売却が順調に進んだことが理由であり想定内。また、「その他の事業」が大きく伸びているのは、ホテル事業の収入増によるものである。
利益面では、前述した「ピエリ守山」の売却に伴う一過性の費用やホテル事業にかかる費用（開業や改修、開発にかかる費用等）のほか、広告宣伝費や人件費などによる販管費の増加があったものの、増収により営業増益を実現。営業利益率も16.7%との高い水準を確保した。
また、今後の成長につながる仕入れの状況についても、開発用地30物件（想定売上高約385億円／取得価額約125億円）、収益不動産31物件（取得価額約225億円）を取得したことに加え、期末時点で開発用地16物件（取得価額約128億円）が決済手続き中となっており、順調に積み上がっているものと評価することができる。
財政状態については、収益不動産の販売が順調に進んだことから「販売用不動産」（流動資産）及び「有形固定資産」（固定資産）が減少し、総資産は前期末比2.4%減の162,500百万円と縮小した。また、自己資本は内部留保の積み増しに加えて、新株発行（約150億円の資金調達）により同57.7%増の61,533百万円と大幅に増加したことから、自己資本比率は37.9%（前期末は23.4%）に大きく改善。手元流動性（現金及び預金）も潤沢となっている。さらに有利子負債についても、収益不動産の売却に伴う返済により900億円（前期末は1,147億円）を下回り、ネットD/Eレシオも0.73倍（前期末は2.28倍）と大幅に改善している。
各事業の業績は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高は前期比45.8%増の75,143百万円、セグメント利益は同46.7%増の15,547百万円と大きく拡大した。そのうち、開発流動化が「S-RESIDENCE」17物件（前期は8物件）やホテル2物件※1の売却により前期比152.9%増の38,948百万円と大きく伸びた。特に、外資系ファンドからの強い投資需要が続いており、販売価格の上振れも業績の伸びに寄与したと言える。また、再生流動化についてもSRRへの供給を含めて53物件※2（前期は29物件）を売却した。一方、投資分譲が減収となっているのは、販売戸数が383戸（前期は690戸）と減少したことが理由であるが想定内。開発物件については、1棟での購入ニーズが強く販売効率や採算性が高い開発流動化の物件として売却していることが背景にある。また、アセットマネジメントが大きく伸びているのは、SRRへの物件供給※3（取得手数料）やSRRの資産残高の伸び（運営及び管理手数料）によるものである。
※1 「エスペリアホテル博多」及び「エスペリアイン日本橋箱崎」の2物件を売却。ただし、「エスペイアイン日本橋箱崎」については同社が運営を継続している。
※2 販売した53物件のうち、売上高に計上される「販売用不動産」（流動資産）からの売却は25物件、売却損益（特別利益）だけが計上される「有形固定資産」（固定資産）からの売却は28物件となっている。
※3 SRRへの供給は、「S-RESIDENCE」（開発流動化）17物件のうち2物件、再生流動化53物件のうち13物件の他、上記の固定資産のうち18物件を加え合計33物件に上った。
利益面でも、「ピエリ守山」の売却に伴う一過性の費用などが発生したものの、増収効果により大幅な増益を実現するとともに、セグメント利益率も20.7%（前期は20.6%）と高い水準を確保した。
(2) 不動産賃貸事業
売上高は前期比7.8%減の6,807百万円、セグメント利益は同8.9%減の1,907百万円と減収減益となった。保有する収益不動産の売却が順調に進んだことにより賃料収入が減少したが想定内である。一方、収益不動産の取得の方もおおむね計画どおりに進んだことから、期末の保有物件数（固定資産）は84物件※（前期末は88物件）を確保している。
※固定資産84物件の内訳は、賃貸マンション73、オフィスビル2、商業・物流施設等9。
(3) その他の事業
売上高は前期比32.2%増の2,491百万円、セグメント利益は同65.7%減の83百万円と増収ながら減益となった。売上高はホテル事業の伸びが増収に寄与。特に、前期に取得した「GOZAN HOTEL」（京都）が期初から貢献したことや、新たに取得した「SMART HOTEL kutchan」（北海道）やホテル開発第2弾となる「エスペリアイン日本橋箱崎」（東京都中央区）などが業績の上乗せ要因となった。また、客室稼働率も総じて90%超の高水準を維持しているようだ。
一方、利益面では、新規ホテルの開業費用のほか、「センターホテル東京」の改修工事費用、進行中のホテル開発費用など、先行費用の拡大により減益となった。
3. 開発計画（パイプライン）の状況
「S-RESIDENCE」シリーズの開発状況は、2018年竣工分が1棟（95戸）、2019年竣工分が16棟（1,019戸）、2020年竣工分が25棟（1,534戸）と高水準が続いているほか、現在仕入れを進めている2021年竣工分も3棟（309戸）を既に確保しており、合計45棟（2,957戸）が積み上がっている。一方、投資分譲の開発案件の状況は、2018年竣工分が1棟（85戸）、2020年竣工分が3棟（256戸）、合計4棟（341戸）となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
＜HN＞
1. 過去の業績推移
サムティ<3244>が大証ヘラクレス市場（現東証JASDAQ）に上場した2007年11月期からの業績を振り返ると、上場直後にリーマンショックによる影響を受け、しばらくは低調に推移する時期が続いた。特に、金融機関による金融引き締めにより不動産事業が大きく縮小したことが業績の足を引っ張った。ただし、注目すべきは、厳しい業界環境のなかにあっても、不動産賃貸事業は安定的に推移しており、同社の業績を下支えしてきたところである。また、自社で販売部隊を持たずに固定費を低く抑えてきたこともプラスに働いており、減損処理により最終損失となった2008年11月期を除いて利益を確保してきたことは大いに評価できる。
2013年11月期以降は、国内景気の回復や金融緩和を背景とした金融機関の融資姿勢の変化等により、不動産事業が大きく回復したことで、同社業績は拡大傾向を続けてきた。また、損益面についても、利益率の高い開発流動化の進展により経常利益率は年々改善傾向にあり、直近期（2018年11月期）についても3期連続で13%を超える高い水準を継続している。
自己資本比率は2013年11月期に公募増資（約20億円）の実施により27.9%に上昇したものの、2014年11月期以降は、積極的な資産の積み上げ等により23%程度の水準で推移してきた。ただ、2018年10月にはライツ・オファリング※による新株発行（約150億円）を実施し財務基盤の増強を図ったことから、2018年11月末の自己資本比率は37.9%に改善している。
※既存株主に対する上場型新株予約権の無償割当てによる新株発行。新株予約権自体が東京証券取引所に上場されるため、株主は権利行使（購入）しない場合でも新株予約権を市場取引等により売却することができる。したがって、既存株主の利益を配慮した方法と言える。
一方、資本効率を示すROEは、利益率の向上とともに上昇傾向をたどってきた。2018年11月期も16.9%の高い水準を維持している。
2018年11月期の業績は計画を上回る大幅な増収増益
2. 2018年11月期決算の概要
2018年11月期の業績は、売上高が前期比39.3%増の84,274百万円、営業利益が同38.5%増の14,033百万円、経常利益が同37.5%増の11,635百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同49.9%増の8,489百万円と大幅な増収増益となり、増額修正予想（8月29日付）をさらに上回る着地となった。また、売上高、各利益ともに過去最高を更新するとともに、中長期経営計画の利益計画を2期前倒しで達成した。
売上高は、好調な不動産市況を追い風として「不動産事業」が大きく拡大。特に、都内を中心に外資系ファンド等からの投資需要が強い開発流動化（自社開発ブランド「S-RESIDENCE」の販売）が、販売件数の増加と販売価格の上振れにより増収に寄与した。再生流動化（既存の収益不動産等の再生・販売）についても、SRRへの物件供給などにより好調であった。一方、「不動産賃貸事業」が減収となったのは、再生流動化における収益不動産の売却が順調に進んだことが理由であり想定内。また、「その他の事業」が大きく伸びているのは、ホテル事業の収入増によるものである。
利益面では、前述した「ピエリ守山」の売却に伴う一過性の費用やホテル事業にかかる費用（開業や改修、開発にかかる費用等）のほか、広告宣伝費や人件費などによる販管費の増加があったものの、増収により営業増益を実現。営業利益率も16.7%との高い水準を確保した。
また、今後の成長につながる仕入れの状況についても、開発用地30物件（想定売上高約385億円／取得価額約125億円）、収益不動産31物件（取得価額約225億円）を取得したことに加え、期末時点で開発用地16物件（取得価額約128億円）が決済手続き中となっており、順調に積み上がっているものと評価することができる。
財政状態については、収益不動産の販売が順調に進んだことから「販売用不動産」（流動資産）及び「有形固定資産」（固定資産）が減少し、総資産は前期末比2.4%減の162,500百万円と縮小した。また、自己資本は内部留保の積み増しに加えて、新株発行（約150億円の資金調達）により同57.7%増の61,533百万円と大幅に増加したことから、自己資本比率は37.9%（前期末は23.4%）に大きく改善。手元流動性（現金及び預金）も潤沢となっている。さらに有利子負債についても、収益不動産の売却に伴う返済により900億円（前期末は1,147億円）を下回り、ネットD/Eレシオも0.73倍（前期末は2.28倍）と大幅に改善している。
各事業の業績は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高は前期比45.8%増の75,143百万円、セグメント利益は同46.7%増の15,547百万円と大きく拡大した。そのうち、開発流動化が「S-RESIDENCE」17物件（前期は8物件）やホテル2物件※1の売却により前期比152.9%増の38,948百万円と大きく伸びた。特に、外資系ファンドからの強い投資需要が続いており、販売価格の上振れも業績の伸びに寄与したと言える。また、再生流動化についてもSRRへの供給を含めて53物件※2（前期は29物件）を売却した。一方、投資分譲が減収となっているのは、販売戸数が383戸（前期は690戸）と減少したことが理由であるが想定内。開発物件については、1棟での購入ニーズが強く販売効率や採算性が高い開発流動化の物件として売却していることが背景にある。また、アセットマネジメントが大きく伸びているのは、SRRへの物件供給※3（取得手数料）やSRRの資産残高の伸び（運営及び管理手数料）によるものである。
※1 「エスペリアホテル博多」及び「エスペリアイン日本橋箱崎」の2物件を売却。ただし、「エスペイアイン日本橋箱崎」については同社が運営を継続している。
※2 販売した53物件のうち、売上高に計上される「販売用不動産」（流動資産）からの売却は25物件、売却損益（特別利益）だけが計上される「有形固定資産」（固定資産）からの売却は28物件となっている。
※3 SRRへの供給は、「S-RESIDENCE」（開発流動化）17物件のうち2物件、再生流動化53物件のうち13物件の他、上記の固定資産のうち18物件を加え合計33物件に上った。
利益面でも、「ピエリ守山」の売却に伴う一過性の費用などが発生したものの、増収効果により大幅な増益を実現するとともに、セグメント利益率も20.7%（前期は20.6%）と高い水準を確保した。
(2) 不動産賃貸事業
売上高は前期比7.8%減の6,807百万円、セグメント利益は同8.9%減の1,907百万円と減収減益となった。保有する収益不動産の売却が順調に進んだことにより賃料収入が減少したが想定内である。一方、収益不動産の取得の方もおおむね計画どおりに進んだことから、期末の保有物件数（固定資産）は84物件※（前期末は88物件）を確保している。
※固定資産84物件の内訳は、賃貸マンション73、オフィスビル2、商業・物流施設等9。
(3) その他の事業
売上高は前期比32.2%増の2,491百万円、セグメント利益は同65.7%減の83百万円と増収ながら減益となった。売上高はホテル事業の伸びが増収に寄与。特に、前期に取得した「GOZAN HOTEL」（京都）が期初から貢献したことや、新たに取得した「SMART HOTEL kutchan」（北海道）やホテル開発第2弾となる「エスペリアイン日本橋箱崎」（東京都中央区）などが業績の上乗せ要因となった。また、客室稼働率も総じて90%超の高水準を維持しているようだ。
一方、利益面では、新規ホテルの開業費用のほか、「センターホテル東京」の改修工事費用、進行中のホテル開発費用など、先行費用の拡大により減益となった。
3. 開発計画（パイプライン）の状況
「S-RESIDENCE」シリーズの開発状況は、2018年竣工分が1棟（95戸）、2019年竣工分が16棟（1,019戸）、2020年竣工分が25棟（1,534戸）と高水準が続いているほか、現在仕入れを進めている2021年竣工分も3棟（309戸）を既に確保しており、合計45棟（2,957戸）が積み上がっている。一方、投資分譲の開発案件の状況は、2018年竣工分が1棟（85戸）、2020年竣工分が3棟（256戸）、合計4棟（341戸）となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
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