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毎日コムネット Research Memo（1）：東証1部に昇格し社会的信用がさらに向上
[19/03/25]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■要約
毎日コムネット<8908>は、学生寮・学生マンションの企画・設計・開発・募集・運営管理、合宿旅行、大企業の新卒採用支援、再生エネルギー発電などの様々な事業を展開するサービスカンパニーである。1979年に大学生の合宿研修に特化した旅行業からスタートし、2002年にはJASDAQ市場に上場。その後、学生向けマンションの開発・管理・サブリース（転貸）及びREIT等の投資家向けの物件販売事業に業容を拡大し、現在の主力事業に育て上げた。大企業の新卒採用関連サービスは、2015年に(株)ワークス・ジャパンを連結子会社化し、第三の柱となっている。大学生の様々な生活シーンを一気通貫で支援する唯一無二の企業である。2018年5月に東証2部、同年11月には東証1部に昇格した。
1. 事業概要
同社の事業セグメントは、不動産ソリューション事業と学生生活ソリューション事業の2つ。不動産ソリューション事業の中でも不動産マネジメント部門が主力であり、首都圏を中心に大学周辺の学生寮・学生マンション195棟9,018戸（2018年5月期）の管理を行う。首都圏の大学生・大学院生の数は過去安定的に推移しており、特に同社物件の主要な対象となる女子大学生は増加傾向にある。一方、学生寮・学生マンションの供給量は少なく需給ギャップは解消されていない。不動産デベロップメント部門における近年の開発物件の中では、ニーズの高い寮タイプ（食事付き）が過半を占めており、2019年5月期の開発物件では510戸（全開発戸数596戸の約85%）、期末には管理戸数で3,235戸（全管理戸数9,521戸の約34%）に達する。企画・設計・開発から募集、運営管理までを一気通貫で行うことにより、強靭なビジネスモデルが構築されており、2018年4月時点の入居率は13年連続で100%を誇る。
学生生活ソリューション事業は、課外活動ソリューション部門と人材ソリューション部門の2部門。同社設立当初から続く課外活動ソリューション部門では、合宿旅行商品販売を始めとした多様なサービスを展開。人材ソリューション部門は主に連結子会社ワークス・ジャパンの事業であり、大企業・中堅企業の新卒採用を支援する。
2. 2019年5月期第2四半期の業績
2019年5月期第2四半期の連結業績は、売上高で前期比13.3%増の8,368百万円、営業利益で同53.6%増の666百万円、経常利益で同52.2%増の611百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で同51.8%増の426百万円となり、増収増益を達成した。売上面では、不動産ソリューション事業の各部門が好調に推移し、学生生活ソリューション事業でも人材ソリューション部門が順調に推移し、増収増益に貢献した。不動産デベロップメント部門では、販売用不動産2物件を上期に売却。不動産マネジメント部門では、総管理戸数が順調に積み上がり、2018年4月の入居率も13年連続100%と好調を維持。人材ソリューション部門は、例年上期は閑散期となるが、採用活動の早期化の影響もあり好調に推移した。営業利益の大幅増加は、不動産デベロップメント部門の売上総利益増の寄与が大きかった。販管費は人件費や上場関連費用などが想定以下だったことが要因で微増。セグメント別営業利益では、不動産ソリューションと学生生活ソリューションの両セグメントともに上期の業績は順調であり、一部の部門で計画未達があったものの、全社としては健全な事業ポートフォリオを維持していると言えるだろう。
3. 2019年5月期の見通し
2019年5月期の業績予想は、売上高で前期比3.2%増の17,340百万円、営業利益で同5.2%増の1,860百万円、経常利益で同3.0%増の1,730百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同4.8%増の1,140百万円と、6年連続の増収増益を予想する。この通期予想は、期初から変わりはない。不動産ソリューション事業が全社業績をけん引する予想。不動産デベロップメント部門でのオープン予定の開発案件が多く、10棟596戸（前期は253戸）の予定。そのうち510戸は付加価値の高い食事付き学生寮タイプである。不動産マネジメント部門においては、総管理戸数9,521戸（前期比5.6%増）を計画する。引き続き学生寮・学生マンションの需要は堅調であり、留学生対応の充実策や大学連携策なども打っており、14年連続4月入居率100%達成に向けて抜かりない。学生生活ソリューション事業は、課外活動ソリューション部門、人材ソリューション部門ともに堅調な業績予想。上期を終えた段階で、売上高の第2四半期進捗率は48.3%（前年同期は43.9%）、営業利益の第2四半期進捗率は35.9%（前年同期は24.5%）と進捗は昨年を上回る。繁忙期を迎える不動産マネジメント部門及び人材ソリューション部門が計画どおり推移すれば、期初予想を上回って着地する可能性がある。
4. 成長戦略・トピック：東証1部昇格で社会的信用がさらに向上。将来の成長に向け財務戦略を推進
同社は2018年に上場市場をステップアップさせた。2018年5月には、東証JASDAQから東証2部に市場変更。さらに2018年11月には、東証2部から東証1部に昇格した。今後も事業の持続的な成長を目指すなかで、東証1部上場企業としての社会的信用の向上は大きな力となる。特に、土地所有者との商談時や物件所有者とのサブリースや管理契約の商談時においては、相手に安心感を与え、他社との差別化にもつながることが期待される。
同社の将来的な成長には開発用地の取得が不可欠となる。同社は2017年12月に、今後増大する物件取得資金の長期安定的に確保するために、(株)みずほ銀行をアレンジャーとする総額100億円のコミットメントライン契約を締結した。この契約により、マクロ環境の悪化による金融機関の貸し渋りなどの影響を受けずに土地の取得、建築、土地付き建物の購入が可能となる。金融機関は不動産関連企業への貸し出しの選別を加速しているが、同社のような選ばれる企業には有利な環境である。これまでに土地の取得（1件）や2019年春オープンの10棟（596戸）の開発のための資金として順調に活用されている。
5. 株主還元策：2019年5月期は東証1部指定の記念配当3円が加わり、配当金年26円、連結配当性向41.1%を予想
同社は、安定的な経営基盤の確保と自己資本利益率の向上、安定的な配当の継続を業績に応じて行うことを基本方針としている。2017年5月期まで30%以上を堅持してきた連結配当性向は、2018年5月期は記念配当を含めて36.4%となり、公約どおり35%以上に向上した。2019年5月期以降も35%以上を継続する計画である。2019年5月期の普通配当は年23円、2019年1月に発表された東証1部指定の記念配当3円を加えると年26円、連結配当性向は41.1%を予想する。
■Key Points
・学生寮・学生マンションの企画・設計・開発から大企業の新卒採用支援、まで幅広く展開するサービスカンパニー
・2019年5月期第2四半期は増収及び大幅増益。不動産デベロップメント部門がけん引
・2019年5月期通期は6年連続の増収増益予想。繁忙期を迎える不動産マネジメント部門及び人材ソリューション部門が計画どおりなら業績上振れの可能性
・2018年11月に東証1部昇格し社会的信用がさらに向上。将来の成長に向け財務戦略を推進
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
＜MH＞
毎日コムネット<8908>は、学生寮・学生マンションの企画・設計・開発・募集・運営管理、合宿旅行、大企業の新卒採用支援、再生エネルギー発電などの様々な事業を展開するサービスカンパニーである。1979年に大学生の合宿研修に特化した旅行業からスタートし、2002年にはJASDAQ市場に上場。その後、学生向けマンションの開発・管理・サブリース（転貸）及びREIT等の投資家向けの物件販売事業に業容を拡大し、現在の主力事業に育て上げた。大企業の新卒採用関連サービスは、2015年に(株)ワークス・ジャパンを連結子会社化し、第三の柱となっている。大学生の様々な生活シーンを一気通貫で支援する唯一無二の企業である。2018年5月に東証2部、同年11月には東証1部に昇格した。
1. 事業概要
同社の事業セグメントは、不動産ソリューション事業と学生生活ソリューション事業の2つ。不動産ソリューション事業の中でも不動産マネジメント部門が主力であり、首都圏を中心に大学周辺の学生寮・学生マンション195棟9,018戸（2018年5月期）の管理を行う。首都圏の大学生・大学院生の数は過去安定的に推移しており、特に同社物件の主要な対象となる女子大学生は増加傾向にある。一方、学生寮・学生マンションの供給量は少なく需給ギャップは解消されていない。不動産デベロップメント部門における近年の開発物件の中では、ニーズの高い寮タイプ（食事付き）が過半を占めており、2019年5月期の開発物件では510戸（全開発戸数596戸の約85%）、期末には管理戸数で3,235戸（全管理戸数9,521戸の約34%）に達する。企画・設計・開発から募集、運営管理までを一気通貫で行うことにより、強靭なビジネスモデルが構築されており、2018年4月時点の入居率は13年連続で100%を誇る。
学生生活ソリューション事業は、課外活動ソリューション部門と人材ソリューション部門の2部門。同社設立当初から続く課外活動ソリューション部門では、合宿旅行商品販売を始めとした多様なサービスを展開。人材ソリューション部門は主に連結子会社ワークス・ジャパンの事業であり、大企業・中堅企業の新卒採用を支援する。
2. 2019年5月期第2四半期の業績
2019年5月期第2四半期の連結業績は、売上高で前期比13.3%増の8,368百万円、営業利益で同53.6%増の666百万円、経常利益で同52.2%増の611百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で同51.8%増の426百万円となり、増収増益を達成した。売上面では、不動産ソリューション事業の各部門が好調に推移し、学生生活ソリューション事業でも人材ソリューション部門が順調に推移し、増収増益に貢献した。不動産デベロップメント部門では、販売用不動産2物件を上期に売却。不動産マネジメント部門では、総管理戸数が順調に積み上がり、2018年4月の入居率も13年連続100%と好調を維持。人材ソリューション部門は、例年上期は閑散期となるが、採用活動の早期化の影響もあり好調に推移した。営業利益の大幅増加は、不動産デベロップメント部門の売上総利益増の寄与が大きかった。販管費は人件費や上場関連費用などが想定以下だったことが要因で微増。セグメント別営業利益では、不動産ソリューションと学生生活ソリューションの両セグメントともに上期の業績は順調であり、一部の部門で計画未達があったものの、全社としては健全な事業ポートフォリオを維持していると言えるだろう。
3. 2019年5月期の見通し
2019年5月期の業績予想は、売上高で前期比3.2%増の17,340百万円、営業利益で同5.2%増の1,860百万円、経常利益で同3.0%増の1,730百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同4.8%増の1,140百万円と、6年連続の増収増益を予想する。この通期予想は、期初から変わりはない。不動産ソリューション事業が全社業績をけん引する予想。不動産デベロップメント部門でのオープン予定の開発案件が多く、10棟596戸（前期は253戸）の予定。そのうち510戸は付加価値の高い食事付き学生寮タイプである。不動産マネジメント部門においては、総管理戸数9,521戸（前期比5.6%増）を計画する。引き続き学生寮・学生マンションの需要は堅調であり、留学生対応の充実策や大学連携策なども打っており、14年連続4月入居率100%達成に向けて抜かりない。学生生活ソリューション事業は、課外活動ソリューション部門、人材ソリューション部門ともに堅調な業績予想。上期を終えた段階で、売上高の第2四半期進捗率は48.3%（前年同期は43.9%）、営業利益の第2四半期進捗率は35.9%（前年同期は24.5%）と進捗は昨年を上回る。繁忙期を迎える不動産マネジメント部門及び人材ソリューション部門が計画どおり推移すれば、期初予想を上回って着地する可能性がある。
4. 成長戦略・トピック：東証1部昇格で社会的信用がさらに向上。将来の成長に向け財務戦略を推進
同社は2018年に上場市場をステップアップさせた。2018年5月には、東証JASDAQから東証2部に市場変更。さらに2018年11月には、東証2部から東証1部に昇格した。今後も事業の持続的な成長を目指すなかで、東証1部上場企業としての社会的信用の向上は大きな力となる。特に、土地所有者との商談時や物件所有者とのサブリースや管理契約の商談時においては、相手に安心感を与え、他社との差別化にもつながることが期待される。
同社の将来的な成長には開発用地の取得が不可欠となる。同社は2017年12月に、今後増大する物件取得資金の長期安定的に確保するために、(株)みずほ銀行をアレンジャーとする総額100億円のコミットメントライン契約を締結した。この契約により、マクロ環境の悪化による金融機関の貸し渋りなどの影響を受けずに土地の取得、建築、土地付き建物の購入が可能となる。金融機関は不動産関連企業への貸し出しの選別を加速しているが、同社のような選ばれる企業には有利な環境である。これまでに土地の取得（1件）や2019年春オープンの10棟（596戸）の開発のための資金として順調に活用されている。
5. 株主還元策：2019年5月期は東証1部指定の記念配当3円が加わり、配当金年26円、連結配当性向41.1%を予想
同社は、安定的な経営基盤の確保と自己資本利益率の向上、安定的な配当の継続を業績に応じて行うことを基本方針としている。2017年5月期まで30%以上を堅持してきた連結配当性向は、2018年5月期は記念配当を含めて36.4%となり、公約どおり35%以上に向上した。2019年5月期以降も35%以上を継続する計画である。2019年5月期の普通配当は年23円、2019年1月に発表された東証1部指定の記念配当3円を加えると年26円、連結配当性向は41.1%を予想する。
■Key Points
・学生寮・学生マンションの企画・設計・開発から大企業の新卒採用支援、まで幅広く展開するサービスカンパニー
・2019年5月期第2四半期は増収及び大幅増益。不動産デベロップメント部門がけん引
・2019年5月期通期は6年連続の増収増益予想。繁忙期を迎える不動産マネジメント部門及び人材ソリューション部門が計画どおりなら業績上振れの可能性
・2018年11月に東証1部昇格し社会的信用がさらに向上。将来の成長に向け財務戦略を推進
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
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