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ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：新中経「Go For The Future 2021」のもとギアチェンジ
[19/06/19]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■要約
ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業を中核に、人材派遣事業などを展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏を始めとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。
1. 事業内容
同社の主力事業はリアルエステート事業であり、全社売上高の94.8%（2019年9月期第2四半期）、全社営業利益の93.5%（同）を稼ぐ大黒柱である。都市型マンション開発におけるビジネスモデルの特徴は、1)東京圏に特化している、2)1棟30戸〜50戸程度の規模の単身者・DINKS向けマンションの開発を得意とする、3)1棟単位で不動産販売会社や事業法人・各種投資家層に売却し区分の販売を行わないなど。またアセットデザイン&リセール（以下、ADR）や収益不動産の売買も近年積極化している。いずれも少数精鋭の人材が事業を切り盛りし、資産効率及び生産性が高い。
2. 業績動向
2019年9月期第2四半期は、売上高が前年同期比25.5%減の3,684百万円、営業利益が同39.2%減の368百万円、経常利益が同42.4%減の352百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同41.1%減の231百万円となり、過去最高の業績を達成した前年同期と比較すると減収減益となった。減収額1,264百万円のうち849百万円（67.1%）は、パルマ<3461>の非連結化の影響である。主力のリアルエステート事業では、デベロッパーや不動産販売会社、不動産ファンドなどの幅広い顧客層に対し、合計8物件の販売を行った。プロジェクト種類としては、同社開発の都市型マンション物件、土地開発プロジェクト、収益不動産の3種類をバランス良く売却した。不動産業界をメインとした人材サービスを展開するセールスプロモーション事業においては、都心部の分譲・賃貸マンションの物件の供給が増えるなか、 営業スタッフの人材需要が引き続き堅調に推移し、増収となった。一方でスタッフの採用・研修コストがかさみ増益幅は限定的だった。
2019年9月期通期の業績目標は、経常利益で3,000百万円（前期比2.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で2,000百万円（同20.6%減）としており期初から変更はない。売上高と営業利益に関しては、例年同様に業績目標を公開していない。リアルエステート事業では、都市型マンションを中心に東京圏での不動産開発・投資事業規模の拡大を継続する。また、得意とするADR事業、仕入れを強化している収益不動産も収益貢献が見込まれる。例年上期は土地の仕入れを中心とした活動に重点を置き、下期は売却の契約、引き渡しに集中するサイクルがある。既に下期の引渡し予定案件は10件決定しており、更なる上積みを狙う。
3. 成長戦略
同社は2021年9月期を最終年度とする中期経営計画「Go For The Future 2021」を推進中である。主力の不動産事業の重点テーマとしては、従来どおり東京圏エリアに特化して開発・投資事業量の拡大を目指す方針が再確認された。また新機軸としては「継続安定収益アセットのストック推進」が盛り込まれた。数値目標としては、2021年9月期の経常利益で50億円、ROE15%以上、ROA10%水準、自己資本比率30%以上を目指す。
高い成長を目指す中、初年度である2019年9月期の第2四半期には開発プロジェクト用地及び収益不動産の仕入れがこれまでよりもさらに積極的に進められた。仕掛販売用不動産で前期末比54.8%増となる10,239百万円、販売用不動産で同2.53倍（同152.5%増）となる5,773百万円と大幅に資産規模を拡大した。特に販売用不動産が伸びている要因としては、中期経営計画にうたわれているとおり「アセットストック」として収益不動産の取得が加速された証だろう。案件の大型化も進んでおり、第2四半期末において前年を上回る、事業規模で約236億円に達する資産の仕入れに成功している。資産総額、案件規模、ストックとフローのバランス、いずれの指標においても新中期経営計画のもとギアチェンジが行われたことが確認できる。
4. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、財務体質強化と内部留保の確保を図る一方、株主への利益還元を重要な経営課題としており、配当性向40%を目指して配当を実施する。また、自社株式の取得に関しても、株価の推移や財務状況等を勘案し、機動的に行う方針である。2019年9月期の配当金は20円、配当性向は40%を予想しており、期初から変更はない。2018年9月期はパルマ株式譲渡益という特殊要因があったため配当金28円と大幅増配だったが中長期的な増配基調に変化はない。
■Key Points
・首都圏投資用マンション市場は堅調。都市型マンション1棟売り事業とADRで効率的ビジネスモデルを構築
・2019年9月期第2四半期は主力のリアルエステート事業、セールスプロモーション事業ともに堅調。パルマが連結から外れ減収減益
・パルマ連結除外で経常利益30億円を予想。都市型マンション開発販売やADR、収益不動産からの収益貢献を加えて目標達成目指す。下期以降で既に10件の引渡し決定済
・新中期経営計画「Go For The Future 2021」のもとギアチェンジ。都市型マンション開発用地や収益不動産取得を加速
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
＜ST＞
ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業を中核に、人材派遣事業などを展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏を始めとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。
1. 事業内容
同社の主力事業はリアルエステート事業であり、全社売上高の94.8%（2019年9月期第2四半期）、全社営業利益の93.5%（同）を稼ぐ大黒柱である。都市型マンション開発におけるビジネスモデルの特徴は、1)東京圏に特化している、2)1棟30戸〜50戸程度の規模の単身者・DINKS向けマンションの開発を得意とする、3)1棟単位で不動産販売会社や事業法人・各種投資家層に売却し区分の販売を行わないなど。またアセットデザイン&リセール（以下、ADR）や収益不動産の売買も近年積極化している。いずれも少数精鋭の人材が事業を切り盛りし、資産効率及び生産性が高い。
2. 業績動向
2019年9月期第2四半期は、売上高が前年同期比25.5%減の3,684百万円、営業利益が同39.2%減の368百万円、経常利益が同42.4%減の352百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同41.1%減の231百万円となり、過去最高の業績を達成した前年同期と比較すると減収減益となった。減収額1,264百万円のうち849百万円（67.1%）は、パルマ<3461>の非連結化の影響である。主力のリアルエステート事業では、デベロッパーや不動産販売会社、不動産ファンドなどの幅広い顧客層に対し、合計8物件の販売を行った。プロジェクト種類としては、同社開発の都市型マンション物件、土地開発プロジェクト、収益不動産の3種類をバランス良く売却した。不動産業界をメインとした人材サービスを展開するセールスプロモーション事業においては、都心部の分譲・賃貸マンションの物件の供給が増えるなか、 営業スタッフの人材需要が引き続き堅調に推移し、増収となった。一方でスタッフの採用・研修コストがかさみ増益幅は限定的だった。
2019年9月期通期の業績目標は、経常利益で3,000百万円（前期比2.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で2,000百万円（同20.6%減）としており期初から変更はない。売上高と営業利益に関しては、例年同様に業績目標を公開していない。リアルエステート事業では、都市型マンションを中心に東京圏での不動産開発・投資事業規模の拡大を継続する。また、得意とするADR事業、仕入れを強化している収益不動産も収益貢献が見込まれる。例年上期は土地の仕入れを中心とした活動に重点を置き、下期は売却の契約、引き渡しに集中するサイクルがある。既に下期の引渡し予定案件は10件決定しており、更なる上積みを狙う。
3. 成長戦略
同社は2021年9月期を最終年度とする中期経営計画「Go For The Future 2021」を推進中である。主力の不動産事業の重点テーマとしては、従来どおり東京圏エリアに特化して開発・投資事業量の拡大を目指す方針が再確認された。また新機軸としては「継続安定収益アセットのストック推進」が盛り込まれた。数値目標としては、2021年9月期の経常利益で50億円、ROE15%以上、ROA10%水準、自己資本比率30%以上を目指す。
高い成長を目指す中、初年度である2019年9月期の第2四半期には開発プロジェクト用地及び収益不動産の仕入れがこれまでよりもさらに積極的に進められた。仕掛販売用不動産で前期末比54.8%増となる10,239百万円、販売用不動産で同2.53倍（同152.5%増）となる5,773百万円と大幅に資産規模を拡大した。特に販売用不動産が伸びている要因としては、中期経営計画にうたわれているとおり「アセットストック」として収益不動産の取得が加速された証だろう。案件の大型化も進んでおり、第2四半期末において前年を上回る、事業規模で約236億円に達する資産の仕入れに成功している。資産総額、案件規模、ストックとフローのバランス、いずれの指標においても新中期経営計画のもとギアチェンジが行われたことが確認できる。
4. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、財務体質強化と内部留保の確保を図る一方、株主への利益還元を重要な経営課題としており、配当性向40%を目指して配当を実施する。また、自社株式の取得に関しても、株価の推移や財務状況等を勘案し、機動的に行う方針である。2019年9月期の配当金は20円、配当性向は40%を予想しており、期初から変更はない。2018年9月期はパルマ株式譲渡益という特殊要因があったため配当金28円と大幅増配だったが中長期的な増配基調に変化はない。
■Key Points
・首都圏投資用マンション市場は堅調。都市型マンション1棟売り事業とADRで効率的ビジネスモデルを構築
・2019年9月期第2四半期は主力のリアルエステート事業、セールスプロモーション事業ともに堅調。パルマが連結から外れ減収減益
・パルマ連結除外で経常利益30億円を予想。都市型マンション開発販売やADR、収益不動産からの収益貢献を加えて目標達成目指す。下期以降で既に10件の引渡し決定済
・新中期経営計画「Go For The Future 2021」のもとギアチェンジ。都市型マンション開発用地や収益不動産取得を加速
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
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