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プロパスト Research Memo（2）：都心のDINKSなどをターゲットに不動産事業を展開
[19/08/05]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■会社概要
1. 会社概要
プロパスト<3236>はJASDAQスタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパーで、社名はproperty（資産）とtrust（信託）の組み合わせに由来する。首都圏のマンション市場で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開する。
同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、DINKS（double income, no kidsの略、子供をつくらない共働きの夫婦のこと）などの小規模家族をターゲットにした物件を取り扱い、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性が特長である。コンセプト重視のため、分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、同社では物件を「作品」と呼んでいる。
最近の「作品」には、ドゥアージュ コラッド松濤（東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工予定、24戸）、アスデュール日本橋人形町（東京都中央区日本橋堀留町、2019年10月竣工予定、27戸）、ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019年7月竣工、38戸）、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018年4月竣工、31戸）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工、28戸＋店舗）、ヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工、47戸＋店舗）などがある。
また、これまでの代表的な作品には、ガレリアサーラ（千葉県市川市本八幡、2009年5月竣工、250戸）、ガレリアグランデ（東京都江東区有明、2006年2月竣工、413戸）、オリゾンマーレ（東京都江東区有明、2004年12月竣工、396戸）、ラ・プラースウエスト（東京都品川区西五反田、2004年10月竣工、120戸）、ラ・マーレ白金（東京都港区白金、2004年1月竣工、67戸）、コンパートメント東京中央（東京都中央区八丁堀、2002年3月竣工、208戸）、ラ・セーナ南青山（東京都港区南青山、2001年11月竣工、33戸）、レゾンデパン大磯（神奈川県中郡大磯町、2001年2月竣工、48戸）などがある。
2019年5月期のセグメント別売上高構成比は、分譲開発事業が3.7%、賃貸開発事業が54.7%、バリューアップ事業が41.6%であった。売上高では、前期比倍増した賃貸開発事業が、分譲開発事業の落ち込みをカバーした。また、営業利益段階（全社費用控除前）では、好調な賃貸開発事業が全体の8割強を稼ぎ、バリューアップ事業は減益、分譲開発事業は損失を計上した。ただ、後述するように、分譲開発事業については、前期は端境期に当たり、1物件の販売実施にとどまったことや、保有プロジェクトの評価見直しを実施したため損失が発生したが、2020年5月期には3つのプロジェクトの竣工を予定していることから、売上高・営業利益構成は例年どおり3事業がバランスの良い形に戻ると見られる。
2. 沿革
1987年12月に個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイとして設立。1991年1月に現社名株式会社プロパストに商号を変更した。1991年4月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始。1994年3月には、東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。1995年6月には、東京都中野区に初の新築マンションを開発、1996年2月にはオフィスビル賃貸を開始した。2005年6月には、現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入。2006年12月には、ジャスダック証券取引所に上場した。しかしながら、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化、2010年5月には上場を維持しながらも、民事再生法適用を申請した。
2011年2月に再生手続きの終結が決定した後は、2009年2月に就任した津江真行社長のリーダーシップの下、経営資源を不動産販売事業に集中投下するほか、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始し、収益力強化に取り組んでおり、増収増益決算を続けている。本来の姿を取り戻すにはまだ少し時間がかかるであろうが、収益力強化については、2019年5月期の売上高営業利益率7.7%、自己資本比率の低さもあるがROE23.0%、配当継続など着実に成果を挙げている。
2015年9月に、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業を展開するシノケングループ<8909>が筆頭株主となり（2018年11月30日現在、株式保有比率19.62%）、用地仕入れ情報の相互紹介などで情報連携しているほか、シノケングループ傘下の(株)小川建設では、同社が開発するマンションも施工するなど、グループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高めている。なお、同社は2017年12月に創業30周年を迎えている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜SF＞
1. 会社概要
プロパスト<3236>はJASDAQスタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパーで、社名はproperty（資産）とtrust（信託）の組み合わせに由来する。首都圏のマンション市場で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開する。
同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、DINKS（double income, no kidsの略、子供をつくらない共働きの夫婦のこと）などの小規模家族をターゲットにした物件を取り扱い、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性が特長である。コンセプト重視のため、分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、同社では物件を「作品」と呼んでいる。
最近の「作品」には、ドゥアージュ コラッド松濤（東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工予定、24戸）、アスデュール日本橋人形町（東京都中央区日本橋堀留町、2019年10月竣工予定、27戸）、ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019年7月竣工、38戸）、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018年4月竣工、31戸）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工、28戸＋店舗）、ヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工、47戸＋店舗）などがある。
また、これまでの代表的な作品には、ガレリアサーラ（千葉県市川市本八幡、2009年5月竣工、250戸）、ガレリアグランデ（東京都江東区有明、2006年2月竣工、413戸）、オリゾンマーレ（東京都江東区有明、2004年12月竣工、396戸）、ラ・プラースウエスト（東京都品川区西五反田、2004年10月竣工、120戸）、ラ・マーレ白金（東京都港区白金、2004年1月竣工、67戸）、コンパートメント東京中央（東京都中央区八丁堀、2002年3月竣工、208戸）、ラ・セーナ南青山（東京都港区南青山、2001年11月竣工、33戸）、レゾンデパン大磯（神奈川県中郡大磯町、2001年2月竣工、48戸）などがある。
2019年5月期のセグメント別売上高構成比は、分譲開発事業が3.7%、賃貸開発事業が54.7%、バリューアップ事業が41.6%であった。売上高では、前期比倍増した賃貸開発事業が、分譲開発事業の落ち込みをカバーした。また、営業利益段階（全社費用控除前）では、好調な賃貸開発事業が全体の8割強を稼ぎ、バリューアップ事業は減益、分譲開発事業は損失を計上した。ただ、後述するように、分譲開発事業については、前期は端境期に当たり、1物件の販売実施にとどまったことや、保有プロジェクトの評価見直しを実施したため損失が発生したが、2020年5月期には3つのプロジェクトの竣工を予定していることから、売上高・営業利益構成は例年どおり3事業がバランスの良い形に戻ると見られる。
2. 沿革
1987年12月に個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイとして設立。1991年1月に現社名株式会社プロパストに商号を変更した。1991年4月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始。1994年3月には、東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。1995年6月には、東京都中野区に初の新築マンションを開発、1996年2月にはオフィスビル賃貸を開始した。2005年6月には、現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入。2006年12月には、ジャスダック証券取引所に上場した。しかしながら、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化、2010年5月には上場を維持しながらも、民事再生法適用を申請した。
2011年2月に再生手続きの終結が決定した後は、2009年2月に就任した津江真行社長のリーダーシップの下、経営資源を不動産販売事業に集中投下するほか、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始し、収益力強化に取り組んでおり、増収増益決算を続けている。本来の姿を取り戻すにはまだ少し時間がかかるであろうが、収益力強化については、2019年5月期の売上高営業利益率7.7%、自己資本比率の低さもあるがROE23.0%、配当継続など着実に成果を挙げている。
2015年9月に、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業を展開するシノケングループ<8909>が筆頭株主となり（2018年11月30日現在、株式保有比率19.62%）、用地仕入れ情報の相互紹介などで情報連携しているほか、シノケングループ傘下の(株)小川建設では、同社が開発するマンションも施工するなど、グループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高めている。なお、同社は2017年12月に創業30周年を迎えている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
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