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ジェイ・エス・ビー Research Memo（4）：不動産賃貸管理事業の堅調と高齢者住宅事業の業容拡大により好決算
[20/01/23]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■ジェイ・エス・ビー<3480>の業績動向
1. 2019年10月期の業績概要
2019年10月期における日本経済は、米中の貿易摩擦による影響を受け、輸出や生産に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善が続くなか個人消費は持ち直し、企業収益は底堅く推移するなど、全体として緩やかな回復基調で推移した。一方、米中貿易摩擦やそれに連動する世界のサプライチェーンへの影響、英国のEU離脱をめぐる欧州経済の不透明さ、香港の一国二制度に対する混乱など、世界情勢は依然として不透明な状況が続いている。また、今後は消費税10%導入による消費の落込みなどの懸念が残り、国内景気の先行きには不透明感が強まっている。
このような環境下、同社グループの主たる顧客層である学生の動向においては、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1%と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より1万人増加し、前年に引き続き増加した（文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」）。ここ数年にわたり上昇傾向にある進学率や学生数の増加は、同社グループの主力事業である学生マンション事業にとって追い風となる市場環境の広がりを示すものと考えられる。
こうした事業環境を背景に、売上高42,667百万円（前期比9.6%増）、営業利益3,425百万円（同15.8%増）、経常利益3,345百万円（同15.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,307百万円（同11.0%増）の増収増益となった。2018年10月期決算発表時の予想に比べると、売上高で1.4%、経常利益で10.4%、親会社株主に帰属する当期純利益は13.0%上回る好決算であった。後述するように、期初計画を上回る物件管理戸数の増加、高水準の入居率維持により賃貸関連売上高が伸長し、人員体制強化やシステム投資等に伴う費用の増加を吸収して、利益項目は2桁成長となった。
なお、同社グループでは、主力事業である不動産賃貸管理事業において、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期に新規契約件数が増加することから、売上高は上期の割合が大きく、利益も上期に偏在する傾向がある。また、前期に計上した保有不動産の売却による特別利益が2019年10月期はなかった一方、2019年10月期は2018年7月の新株式発行及び株式の売出しに伴う主要株主に係る議決権所有割合の異動により、留保金課税の適用対象外となり法人税額が減少している。一方で、広告宣伝活動の積極展開、システム投資により販管費は増加しており、将来の事業発展にも十分に備えていると言える。
2. セグメント別動向
(1) 不動産賃貸管理事業
当初計画を上回る物件管理戸数の増加（前期比3,881戸増の66,064戸）や高水準の入居率（99.9%）を維持したことに伴い、学生マンションの家賃収入を始め、各種不動産賃貸関連サービス収入は順調に推移した。物件管理戸数は、期初計画の3,600戸を大きく上回った。一方、費用面では人員数の増加に加え、基幹システム刷新に伴う新システムへの熟練度の定着過程において、作業時間も比較的増加する傾向であったため、人件費が増加した。また、新システム稼働に伴う減価償却費も増加した。さらに、上記のM&A関連費用の計上があったが、本格的な収益貢献は2020年10月期からになる。この結果、売上高39,848百万円（前期比8.8%増）、セグメント利益4,439百万円（同4.9%増）となった。
このように、不動産賃貸管理事業では、2019年10月期も物件数の増加に伴い、売上高・セグメント利益は右肩上がりで順調に拡大し、人件費・システム関連費用の増加を吸収して2桁の利益率を維持している。
(2) 高齢者住宅事業
高齢者住宅事業では、前期に実施した事業譲受による拠点数の増加に加え、2018年10月期に実施した事業会社買収に伴い、管理棟数は13棟（前期は10棟）に増加した。この結果、売上高が増加する一方、人員数の増加による人件費等売上原価も増加した。また、M&Aに伴う関連費用等の先行費用の計上はあったものの、組織改革による効率化の推進によって固定経費等の縮減に努めた。その結果、売上高2,319百万円（前期比25.5%増）、セグメント利益153百万円（同42.5%増）となった。
高齢者住宅事業では、施設数の増加に伴い、売上高は順調に拡大し、セグメント利益も2017年10月期から黒字に転じている。利益率も2019年10月期には上昇しているが、新規取得の施設の黒字化には時間がかかることもあり、不動産賃貸管理事業に比べて低い利益率にとどまっている。
(3) その他の事業
その他の事業としては、学生向けの企業説明会や就職セミナー情報の提供を通じた各種支援サービスの提供と、外国人留学生向けの日本語学校の運営による教育事業等を進めるとともに、学生マンションの共用部をシェアリングスペースとして活用するなど、独自性のある価値提供へ向けた取り組みを行っている。その他事業については、同社グループの主力事業に対する後方支援的な位置付けを担うことから、潜在的な効果として主力事業の事業収益へ寄与していると言えるだろう。2019年10月期のその他の事業は、売上高499百万円（前期比4.5%増）、セグメント損失5百万円（前期は7百万円の損失）となった。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜MH＞
1. 2019年10月期の業績概要
2019年10月期における日本経済は、米中の貿易摩擦による影響を受け、輸出や生産に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善が続くなか個人消費は持ち直し、企業収益は底堅く推移するなど、全体として緩やかな回復基調で推移した。一方、米中貿易摩擦やそれに連動する世界のサプライチェーンへの影響、英国のEU離脱をめぐる欧州経済の不透明さ、香港の一国二制度に対する混乱など、世界情勢は依然として不透明な状況が続いている。また、今後は消費税10%導入による消費の落込みなどの懸念が残り、国内景気の先行きには不透明感が強まっている。
このような環境下、同社グループの主たる顧客層である学生の動向においては、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1%と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より1万人増加し、前年に引き続き増加した（文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」）。ここ数年にわたり上昇傾向にある進学率や学生数の増加は、同社グループの主力事業である学生マンション事業にとって追い風となる市場環境の広がりを示すものと考えられる。
こうした事業環境を背景に、売上高42,667百万円（前期比9.6%増）、営業利益3,425百万円（同15.8%増）、経常利益3,345百万円（同15.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,307百万円（同11.0%増）の増収増益となった。2018年10月期決算発表時の予想に比べると、売上高で1.4%、経常利益で10.4%、親会社株主に帰属する当期純利益は13.0%上回る好決算であった。後述するように、期初計画を上回る物件管理戸数の増加、高水準の入居率維持により賃貸関連売上高が伸長し、人員体制強化やシステム投資等に伴う費用の増加を吸収して、利益項目は2桁成長となった。
なお、同社グループでは、主力事業である不動産賃貸管理事業において、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期に新規契約件数が増加することから、売上高は上期の割合が大きく、利益も上期に偏在する傾向がある。また、前期に計上した保有不動産の売却による特別利益が2019年10月期はなかった一方、2019年10月期は2018年7月の新株式発行及び株式の売出しに伴う主要株主に係る議決権所有割合の異動により、留保金課税の適用対象外となり法人税額が減少している。一方で、広告宣伝活動の積極展開、システム投資により販管費は増加しており、将来の事業発展にも十分に備えていると言える。
2. セグメント別動向
(1) 不動産賃貸管理事業
当初計画を上回る物件管理戸数の増加（前期比3,881戸増の66,064戸）や高水準の入居率（99.9%）を維持したことに伴い、学生マンションの家賃収入を始め、各種不動産賃貸関連サービス収入は順調に推移した。物件管理戸数は、期初計画の3,600戸を大きく上回った。一方、費用面では人員数の増加に加え、基幹システム刷新に伴う新システムへの熟練度の定着過程において、作業時間も比較的増加する傾向であったため、人件費が増加した。また、新システム稼働に伴う減価償却費も増加した。さらに、上記のM&A関連費用の計上があったが、本格的な収益貢献は2020年10月期からになる。この結果、売上高39,848百万円（前期比8.8%増）、セグメント利益4,439百万円（同4.9%増）となった。
このように、不動産賃貸管理事業では、2019年10月期も物件数の増加に伴い、売上高・セグメント利益は右肩上がりで順調に拡大し、人件費・システム関連費用の増加を吸収して2桁の利益率を維持している。
(2) 高齢者住宅事業
高齢者住宅事業では、前期に実施した事業譲受による拠点数の増加に加え、2018年10月期に実施した事業会社買収に伴い、管理棟数は13棟（前期は10棟）に増加した。この結果、売上高が増加する一方、人員数の増加による人件費等売上原価も増加した。また、M&Aに伴う関連費用等の先行費用の計上はあったものの、組織改革による効率化の推進によって固定経費等の縮減に努めた。その結果、売上高2,319百万円（前期比25.5%増）、セグメント利益153百万円（同42.5%増）となった。
高齢者住宅事業では、施設数の増加に伴い、売上高は順調に拡大し、セグメント利益も2017年10月期から黒字に転じている。利益率も2019年10月期には上昇しているが、新規取得の施設の黒字化には時間がかかることもあり、不動産賃貸管理事業に比べて低い利益率にとどまっている。
(3) その他の事業
その他の事業としては、学生向けの企業説明会や就職セミナー情報の提供を通じた各種支援サービスの提供と、外国人留学生向けの日本語学校の運営による教育事業等を進めるとともに、学生マンションの共用部をシェアリングスペースとして活用するなど、独自性のある価値提供へ向けた取り組みを行っている。その他事業については、同社グループの主力事業に対する後方支援的な位置付けを担うことから、潜在的な効果として主力事業の事業収益へ寄与していると言えるだろう。2019年10月期のその他の事業は、売上高499百万円（前期比4.5%増）、セグメント損失5百万円（前期は7百万円の損失）となった。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜MH＞
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