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アーバネット Research Memo（5）：好調な外部環境を追い風に、販売戸数の拡大が業績をけん引
[21/03/05]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■業績動向
1. 過去の業績推移
過去の業績推移を振り返ると、主力である投資用ワンルームマンションにおける販売戸数の拡大がアーバネットコーポレーション<3242>の業績をけん引してきた。2008年のリーマンショックの影響などによる金融引き締めを背景として、2011年6月期にボトムをつけたものの、金融緩和の動きとともに、順調に開発物件を積み上げることで業績は回復から拡大基調をたどっており、2020年6月期は2期連続で過去最高業績を更新した。特に、投資用ワンルームマンションの売れ行きが好調であることや、海外投資家や事業会社等への1棟一括直接販売による販売単価の上昇もあいまって、経常利益率も10%前後の水準で推移してきた。
一方、財務面では、開発物件の積み上げなどに伴い有利子負債残高も増加傾向をたどってきたが、内部留保の蓄積に加え、2015年6月の公募増資（約13億円）や2019年12月の公募増資等（約20億円）により、自己資本比率は30%を超える水準となっている。なお、2014年6月期以降、その他（固定資産）が拡大しているのは、安定収益源の確保や融資担保となる賃貸収益物件の取得を進めてきたことや、研究開発として取り組んでいるホテル開発プロジェクト（2020年10月オープン）によるものである。足元では用地取得の困難な状況や物件厳選の方針により、2019年6月期以降、棚卸資産（販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計）の伸びは抑え気味となっているが、公募増資等による「現金及び預金」の確保や固定資産（自社保有ホテル）の増加などにより資産残高は拡大している。
2. 2021年6月期上期業績の概要
2021年6月期上期の業績は、売上高が前年同期比1.3%減の8,150百万円、営業利益が同49.1%増の1,114百万円、経常利益が同68.8%増の997百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同65.6%増の673百万円と微減収ながら大幅な増益となった。通期計画に対しても順調に進捗している。
売上高は、新たに追加された「ホテル事業」が小規模ながら上乗せ要因となったものの、「不動産事業」が減収となった。「不動産事業」の内訳では、主力の「不動産開発販売」における販売戸数が7棟244戸※（前年同期比22戸減）と減少したことが減収となった理由である（ただし、計画どおりの進捗）。一方、「不動産仕入販売」は買取再販物件5戸（前年同期比3戸増）の売却により伸長した。「その他（不動産仲介及び不動産賃貸事業）」についても、賃貸収益物件の安定稼働により業績の底上げに貢献している。
※販売した7棟のうち、投資ファンド等への1棟一括販売は3棟であった。
利益面では、「ホテル事業」が新規開業に伴う初期費用等によりセグメント損失69百万円を計上したものの、そこは想定内である。利益率の高い物件の売却があったことにより大幅な営業増益を実現し、営業利益率も13.7%（前年同期は9.1%）と大きく改善した。特に、投資ファンド等からの強い引き合いが利益率の向上に寄与したほか、コロナ禍による活動制限に伴う費用減や経費削減なども奏功したようだ。
財務面では、総資産が前期末比4.9%増の35,677百万円に拡大した。下期の販売予定分を含めた各プロジェクトの竣工により「販売用不動産」が増加したことが寄与した。一方、「仕掛販売用不動産」が減少しているのは、用地取得の困難な状況が続くなかで、選別購入にとどまったことが理由である。もっとも、下期については慎重姿勢を続けながらも、用地取得のペースを高めていく方針のようだ。また、自己資本も内部留保の積み増しにより前期末比3.2%増の11,648百万円に増加したことから、自己資本比率は32.6%（前期末は33.2%）とほぼ横ばいで推移した。
キャッシュ・フローの状況については、「販売用不動産」の増加（プロジェクトの進行）等に伴って営業キャッシュ・フローがマイナスとなったことに加え、長期借入金の返済及び配当金の支払い等により財務キャッシュ・フローもマイナスとなったことから、「現金及び預金」は前期末比19.5%減の7,173百万円に減少したものの、依然として手元流動性は確保されており、財務の安全性に懸念はない。
3. パイプラインの状況
2020年12月末のパイプライン（開発物件）の状況は、2021年6月期下期の販売予定分430戸に加え、2022年6月期以降の販売予定分として1,017戸を確保しており、しばらくは高い業績水準を維持していくことが可能であると弊社では評価している。コロナ禍においても、都心の好立地の不動産価格に下落の兆候は見られず、用地仕入れが難しい環境が続いているが、同社では不動産市況の動向を注視しながら、2023年6月期以降に向けて、パイプラインを積み上げていく方針である。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
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1. 過去の業績推移
過去の業績推移を振り返ると、主力である投資用ワンルームマンションにおける販売戸数の拡大がアーバネットコーポレーション<3242>の業績をけん引してきた。2008年のリーマンショックの影響などによる金融引き締めを背景として、2011年6月期にボトムをつけたものの、金融緩和の動きとともに、順調に開発物件を積み上げることで業績は回復から拡大基調をたどっており、2020年6月期は2期連続で過去最高業績を更新した。特に、投資用ワンルームマンションの売れ行きが好調であることや、海外投資家や事業会社等への1棟一括直接販売による販売単価の上昇もあいまって、経常利益率も10%前後の水準で推移してきた。
一方、財務面では、開発物件の積み上げなどに伴い有利子負債残高も増加傾向をたどってきたが、内部留保の蓄積に加え、2015年6月の公募増資（約13億円）や2019年12月の公募増資等（約20億円）により、自己資本比率は30%を超える水準となっている。なお、2014年6月期以降、その他（固定資産）が拡大しているのは、安定収益源の確保や融資担保となる賃貸収益物件の取得を進めてきたことや、研究開発として取り組んでいるホテル開発プロジェクト（2020年10月オープン）によるものである。足元では用地取得の困難な状況や物件厳選の方針により、2019年6月期以降、棚卸資産（販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計）の伸びは抑え気味となっているが、公募増資等による「現金及び預金」の確保や固定資産（自社保有ホテル）の増加などにより資産残高は拡大している。
2. 2021年6月期上期業績の概要
2021年6月期上期の業績は、売上高が前年同期比1.3%減の8,150百万円、営業利益が同49.1%増の1,114百万円、経常利益が同68.8%増の997百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同65.6%増の673百万円と微減収ながら大幅な増益となった。通期計画に対しても順調に進捗している。
売上高は、新たに追加された「ホテル事業」が小規模ながら上乗せ要因となったものの、「不動産事業」が減収となった。「不動産事業」の内訳では、主力の「不動産開発販売」における販売戸数が7棟244戸※（前年同期比22戸減）と減少したことが減収となった理由である（ただし、計画どおりの進捗）。一方、「不動産仕入販売」は買取再販物件5戸（前年同期比3戸増）の売却により伸長した。「その他（不動産仲介及び不動産賃貸事業）」についても、賃貸収益物件の安定稼働により業績の底上げに貢献している。
※販売した7棟のうち、投資ファンド等への1棟一括販売は3棟であった。
利益面では、「ホテル事業」が新規開業に伴う初期費用等によりセグメント損失69百万円を計上したものの、そこは想定内である。利益率の高い物件の売却があったことにより大幅な営業増益を実現し、営業利益率も13.7%（前年同期は9.1%）と大きく改善した。特に、投資ファンド等からの強い引き合いが利益率の向上に寄与したほか、コロナ禍による活動制限に伴う費用減や経費削減なども奏功したようだ。
財務面では、総資産が前期末比4.9%増の35,677百万円に拡大した。下期の販売予定分を含めた各プロジェクトの竣工により「販売用不動産」が増加したことが寄与した。一方、「仕掛販売用不動産」が減少しているのは、用地取得の困難な状況が続くなかで、選別購入にとどまったことが理由である。もっとも、下期については慎重姿勢を続けながらも、用地取得のペースを高めていく方針のようだ。また、自己資本も内部留保の積み増しにより前期末比3.2%増の11,648百万円に増加したことから、自己資本比率は32.6%（前期末は33.2%）とほぼ横ばいで推移した。
キャッシュ・フローの状況については、「販売用不動産」の増加（プロジェクトの進行）等に伴って営業キャッシュ・フローがマイナスとなったことに加え、長期借入金の返済及び配当金の支払い等により財務キャッシュ・フローもマイナスとなったことから、「現金及び預金」は前期末比19.5%減の7,173百万円に減少したものの、依然として手元流動性は確保されており、財務の安全性に懸念はない。
3. パイプラインの状況
2020年12月末のパイプライン（開発物件）の状況は、2021年6月期下期の販売予定分430戸に加え、2022年6月期以降の販売予定分として1,017戸を確保しており、しばらくは高い業績水準を維持していくことが可能であると弊社では評価している。コロナ禍においても、都心の好立地の不動産価格に下落の兆候は見られず、用地仕入れが難しい環境が続いているが、同社では不動産市況の動向を注視しながら、2023年6月期以降に向けて、パイプラインを積み上げていく方針である。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
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