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LeTech Research Memo（6）：不動産とITの融合により、多様な不動産取引の実現を図る
[21/04/27]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■成長戦略
● 持続的成長のための今後の戦略
LeTech<3497>では、今後の事業環境や成長戦略について、以下のように考えている。
(1) 大阪・東京の事業環境
同社は大阪が発祥地であり、のちに東京へも進出して事業を拡大してきた。同社が経営の軸足を置く両エリアは、今後も事業を大きく発展させる事業環境にある。
以下は同社資料によるものであるが、今後は総人口の減少と「団塊の世代」の高齢化に伴い、65歳以上人口割合は2020年の30%弱から2045年には37%程度に上昇すると推計されている（出所：内閣府「高齢社会白書」（2020年））。また家計保有資産の内訳を見ると、東京都では全国に比べて宅地資産・住宅資産の実額・割合が圧倒的に大きく、相続資産が多いことが分かる（出所：総務省「全国消費実態調査 家計資産に関する結果」（2014年））。さらに、東京都の相続時課税割合は2019年に13.1%で、全国平均の8.3%を大きく上回ることが示されている（出所：国税庁、東京国税庁「令和元年分における相続税の申告事績の概要」（2020年））。これらの統計に基づいて、大相続時代を迎えた東京エリアでは不動産を活用した相続対策ニーズは極めて高いと同社は考えている。
現在はコロナ禍における企業のテレワーク拡大の影響から、東京都心から周辺県や地方への移住する一部の動きがあるとされている。ただ東京への企業集積やインフラ整備の状況を考えると、コロナ禍が収束すれば、圧倒的に利便性が高い都心への回帰が始まると予想され、資産家にとって不動産活用による相続対策の有効性は変わらないと弊社は考えている。
一方大阪エリアでは、2025年に万博開催予定であり、統合型リゾートの誘致活動も始めている。このため、「ホテル」「民泊」「オフィス」「住宅」等の幅広い不動産ニーズが生まれると予想される。今後、大阪エリアでは、1)大阪駅周辺、2)中之島、3)御堂筋周辺、4)難波周辺、5)大阪城公園・森之宮・京橋・大阪ビジネスパーク周辺、6)天王寺・阿倍野、7)臨海部、の7大再生プロジェクトが計画されている。
大阪でも、現在は新型コロナウイルス感染症対策が優先されているが、コロナ禍収束後は、これらのプロジェクトが本格的に再開され、同社は大阪拠点の総合不動産会社としてその流れを最大限に享受できると考えられる。
(2) 成長戦略
同社は、持続的成長のための今後の成長戦略として、「LEGALAND」等の販売用不動産の安定的な大口売却先となる国内外の投資会社との関係構築、不動産とITが融合したプラットフォーム「YANUSY」による多様な不動産取引の実現、グローバル展開による国内外の不動産取引の拡大などを計画する。
(3) 「LEGALAND」の安定的な販売拡大
相続税の評価に際しては、貸家を建てている土地で評価額が土地では時価の8割程度、建物では自宅用建物に比べて7割程度となる。そのため、資産家が賃貸マンションを土地と一緒に購入すれば、現金や預金で相続する場合に比べて相続税を大きく軽減することが可能である。そこで同社は相続対策商品である自社賃貸マンションブランド「LEGALAND」を、魅力的な商材として積極開発する方針だ。
今後の日本において、人口が増えるエリア・減るエリアが一段と明確になると見て、同社では東京を中心とした人気の都心エリアで、資産性が維持しやすい立地を中心に開発を推進している。2021年1月現在では、東京エリアで合計80棟、また大阪エリアでも6棟を開発済である。前述の相続対策ニーズを考えれば、棟数は今後も順調に増加すると見られる。
同社は「LEGALAND」を中心とした複数の販売用不動産の国内外の投資会社への継続的な販売拡大を計画している。また大口販売先の開拓も推進する計画で、継続的な大口販売先の確保によって収益の安定化を図る方針だ。大口販売先には、「LEGALAND」以外の保有物件の売却も視野に入れている。
同社では、これまでに築いた各社との関係による強い仕入力があり、また売却先として個人富裕層や事業法人へのバルク販売など、販売先も確立している。このように明確な入口・出口戦略を持つことが同社の大きな強みであり、今後も安定的販売につながると見られる。
(4) 「YANUSY」による多様な不動産取引の実現
不動産オーナー向けプラットフォーム「YANUSY」は、不動産とITが融合した不動産テック（不動産取引のDX化）事業である。同社は、ZUU<4387>と共同で、多様化・複雑化する社会に未来のマーケットを作ることを目指している。すなわち、不動産分野における商品開発力・新サービス開発力とオーナー向けのノウハウを有する同社と、インターネットサービス開発・運営ノウハウやデータマーケティングノウハウを持つZUUが手を組むことで新たな不動産プラットフォームを構築し、オウンドメディア（自社で保有するメディア）を軸に不動産テックを推進する計画だ。
「YANUSY」は2019年7月のリリース以降、国内最大級の不動産オーナー向けプラットフォームに成長し、2020年12月現在で月間ページビュー50万PV、月間訪問者数35万人、オーナー会員数5,000人に達している。
同社では、不動産オーナー向けプラットフォーム「YANUSY」を核に、OMO（Online Merges with Offline）型企業を目指す。すなわち、オンラインとオフラインの情報・サービスを融合させながら、契約・決済・資金調達・投資・コミュニティなど「住」に関する多様なタッチポイントを構築する。これによって、広告収入を得るだけでなく、訪問者を他の商材につなげることで、既存事業を伸ばすことを計画している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜EY＞
● 持続的成長のための今後の戦略
LeTech<3497>では、今後の事業環境や成長戦略について、以下のように考えている。
(1) 大阪・東京の事業環境
同社は大阪が発祥地であり、のちに東京へも進出して事業を拡大してきた。同社が経営の軸足を置く両エリアは、今後も事業を大きく発展させる事業環境にある。
以下は同社資料によるものであるが、今後は総人口の減少と「団塊の世代」の高齢化に伴い、65歳以上人口割合は2020年の30%弱から2045年には37%程度に上昇すると推計されている（出所：内閣府「高齢社会白書」（2020年））。また家計保有資産の内訳を見ると、東京都では全国に比べて宅地資産・住宅資産の実額・割合が圧倒的に大きく、相続資産が多いことが分かる（出所：総務省「全国消費実態調査 家計資産に関する結果」（2014年））。さらに、東京都の相続時課税割合は2019年に13.1%で、全国平均の8.3%を大きく上回ることが示されている（出所：国税庁、東京国税庁「令和元年分における相続税の申告事績の概要」（2020年））。これらの統計に基づいて、大相続時代を迎えた東京エリアでは不動産を活用した相続対策ニーズは極めて高いと同社は考えている。
現在はコロナ禍における企業のテレワーク拡大の影響から、東京都心から周辺県や地方への移住する一部の動きがあるとされている。ただ東京への企業集積やインフラ整備の状況を考えると、コロナ禍が収束すれば、圧倒的に利便性が高い都心への回帰が始まると予想され、資産家にとって不動産活用による相続対策の有効性は変わらないと弊社は考えている。
一方大阪エリアでは、2025年に万博開催予定であり、統合型リゾートの誘致活動も始めている。このため、「ホテル」「民泊」「オフィス」「住宅」等の幅広い不動産ニーズが生まれると予想される。今後、大阪エリアでは、1)大阪駅周辺、2)中之島、3)御堂筋周辺、4)難波周辺、5)大阪城公園・森之宮・京橋・大阪ビジネスパーク周辺、6)天王寺・阿倍野、7)臨海部、の7大再生プロジェクトが計画されている。
大阪でも、現在は新型コロナウイルス感染症対策が優先されているが、コロナ禍収束後は、これらのプロジェクトが本格的に再開され、同社は大阪拠点の総合不動産会社としてその流れを最大限に享受できると考えられる。
(2) 成長戦略
同社は、持続的成長のための今後の成長戦略として、「LEGALAND」等の販売用不動産の安定的な大口売却先となる国内外の投資会社との関係構築、不動産とITが融合したプラットフォーム「YANUSY」による多様な不動産取引の実現、グローバル展開による国内外の不動産取引の拡大などを計画する。
(3) 「LEGALAND」の安定的な販売拡大
相続税の評価に際しては、貸家を建てている土地で評価額が土地では時価の8割程度、建物では自宅用建物に比べて7割程度となる。そのため、資産家が賃貸マンションを土地と一緒に購入すれば、現金や預金で相続する場合に比べて相続税を大きく軽減することが可能である。そこで同社は相続対策商品である自社賃貸マンションブランド「LEGALAND」を、魅力的な商材として積極開発する方針だ。
今後の日本において、人口が増えるエリア・減るエリアが一段と明確になると見て、同社では東京を中心とした人気の都心エリアで、資産性が維持しやすい立地を中心に開発を推進している。2021年1月現在では、東京エリアで合計80棟、また大阪エリアでも6棟を開発済である。前述の相続対策ニーズを考えれば、棟数は今後も順調に増加すると見られる。
同社は「LEGALAND」を中心とした複数の販売用不動産の国内外の投資会社への継続的な販売拡大を計画している。また大口販売先の開拓も推進する計画で、継続的な大口販売先の確保によって収益の安定化を図る方針だ。大口販売先には、「LEGALAND」以外の保有物件の売却も視野に入れている。
同社では、これまでに築いた各社との関係による強い仕入力があり、また売却先として個人富裕層や事業法人へのバルク販売など、販売先も確立している。このように明確な入口・出口戦略を持つことが同社の大きな強みであり、今後も安定的販売につながると見られる。
(4) 「YANUSY」による多様な不動産取引の実現
不動産オーナー向けプラットフォーム「YANUSY」は、不動産とITが融合した不動産テック（不動産取引のDX化）事業である。同社は、ZUU<4387>と共同で、多様化・複雑化する社会に未来のマーケットを作ることを目指している。すなわち、不動産分野における商品開発力・新サービス開発力とオーナー向けのノウハウを有する同社と、インターネットサービス開発・運営ノウハウやデータマーケティングノウハウを持つZUUが手を組むことで新たな不動産プラットフォームを構築し、オウンドメディア（自社で保有するメディア）を軸に不動産テックを推進する計画だ。
「YANUSY」は2019年7月のリリース以降、国内最大級の不動産オーナー向けプラットフォームに成長し、2020年12月現在で月間ページビュー50万PV、月間訪問者数35万人、オーナー会員数5,000人に達している。
同社では、不動産オーナー向けプラットフォーム「YANUSY」を核に、OMO（Online Merges with Offline）型企業を目指す。すなわち、オンラインとオフラインの情報・サービスを融合させながら、契約・決済・資金調達・投資・コミュニティなど「住」に関する多様なタッチポイントを構築する。これによって、広告収入を得るだけでなく、訪問者を他の商材につなげることで、既存事業を伸ばすことを計画している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
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