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ＦＪネクスト Research Memo（4）：業界内でのポジションを生かした信用力、財務力、情報量に強み（2）
[21/08/30]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■企業特長
3. エフ・ジェー・ネクスト<8935>の特長（優位性）
続いて、首都圏でトップクラスの販売戸数を誇る同社の優位性は以下のように整理できる。
(1) 明確な商品コンセプトのもと、良質な住環境を提供
同社は、自社ブランドとして資産運用型「ガーラマンションシリーズ」とファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」を展開している。居住者の目線に立った企画・開発が「ガーラ」ブランドの価値を高めており、これまでの供給実績や入居率の高さがそれを実証している。特に、主力の資産運用型「ガーラマンションシリーズ」は、重厚感のあるエントランス、デザイン性に優れた外観、安全性、快適性を重視した設備仕様を備えているところに特長がある。また、同社グループ内の「建設事業」部門が施工検査業務を担っており、販売物件の品質向上に貢献している。全国住宅産業協会※1が主催する優良事業表彰※2では、第4回（2014年）に「ガーラ・ヒルズ新宿」、第7回（2017年）に「ガーラ・プレシャス川崎」が受賞した。また、ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」は資産運用型マンションで培ったノウハウをもとに、快適な交通アクセスや豊かで利便性に富んだ周辺環境、そして先進の基本性能の高いデザイン性に特長がある。
※1 不動産業界において、中堅企業を中心に上場企業も含む全国1,700社を擁する団体。
※2 良質な住宅供給及び住環境の整備を促進することなどを目的とし、全国住宅産業協会会員が手掛けたプロジェクトのうち、社会性や商品企画、住宅性能及びデザインに優れ、街並みの景観、周辺環境との調和など、良好な住環境を形成する創意工夫に優れたプロジェクトを選んで表彰する賞。
(2) 好立地へのこだわりと情報力
賃貸住宅の資産価値を評価するうえで、好立地であることが最大の要素となることは言うまでもない。したがって、好立地となる用地をいかに仕入れるかが競争力を大きく左右することになる。一方、用地情報は実績や財務力のあるところに集まる傾向があるため、強いところがさらに強くなる業界構造が見られる。同社の場合、業界トップクラスの販売実績やブランド力の高さ、財務基盤の安定性が情報力の面でもアドバンテージを発揮しており、それがさらに同社の販売実績（これまで累計2万戸を超える供給実績）やブランド力を高めるといった好循環が働いていると考えられる。同社は、東京都心・横浜・川崎を中心とした居住ニーズの高いエリアに特化するとともに、96%超の物件が最寄り駅から10分以内にあるなど、厳選した立地に供給を行っている。
(3) 賃貸管理ノウハウの高さや充実したアフターサポート
同社は、販売した物件の不動産管理を手掛けることにより、資産価値のメンテナンスや入居者向けの暮らしに役立つサービス（コンシェルジュサービス）の提供による入居率の維持を図っているほか、資産運用プランの見直しや物件売却相談などのアフターサポートの充実が購入者からの高い信頼に結び付いている。賃貸管理戸数の実績を見ると、自社ブランドの供給実績とともに年々着実に積み上がっており、2021年3月期末には17,080戸にまで拡大した。一方、入居率は、厳選した好立地であることや、管理ノウハウの蓄積などにより、2021年2月末時点で99.0%※と極めて高い水準で安定的に推移している。
※参考として、J-REIT組入住宅稼働率は96.4%（2021年2月末時点／投資信託協会）であり、同社は、それを上回る稼働率となっている。
2020年10月からは、クックパッド(株)と提携し、総戸数100戸以上の大型物件において、アプリで注文、自宅マンションの共有部で商品の受け取りを可能とする生鮮宅配ボックスを設置するなど、コロナ禍における新しい生活様式にも対応できるサービスの導入を始めている。
(4) 購入者及び居住者の属性
購入者のほとんどが、一般的なサラリーマン（会社員、公務員）であり、20〜40歳代が89%を占めている。また物件の所在地は首都圏にもかかわらず、購入者の住所は全国各地にわたっていることが長期的な資産運用を目的としたものであることを示している。一方、居住者については、立地や設備、仕様が優れていることから企業の社宅としてのニーズも高く、20〜30歳代の1人暮らしの社会人が多数を占めている。また水回り設備やセキュリティの充実度から、女性にも人気が高い。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜EY＞
3. エフ・ジェー・ネクスト<8935>の特長（優位性）
続いて、首都圏でトップクラスの販売戸数を誇る同社の優位性は以下のように整理できる。
(1) 明確な商品コンセプトのもと、良質な住環境を提供
同社は、自社ブランドとして資産運用型「ガーラマンションシリーズ」とファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」を展開している。居住者の目線に立った企画・開発が「ガーラ」ブランドの価値を高めており、これまでの供給実績や入居率の高さがそれを実証している。特に、主力の資産運用型「ガーラマンションシリーズ」は、重厚感のあるエントランス、デザイン性に優れた外観、安全性、快適性を重視した設備仕様を備えているところに特長がある。また、同社グループ内の「建設事業」部門が施工検査業務を担っており、販売物件の品質向上に貢献している。全国住宅産業協会※1が主催する優良事業表彰※2では、第4回（2014年）に「ガーラ・ヒルズ新宿」、第7回（2017年）に「ガーラ・プレシャス川崎」が受賞した。また、ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」は資産運用型マンションで培ったノウハウをもとに、快適な交通アクセスや豊かで利便性に富んだ周辺環境、そして先進の基本性能の高いデザイン性に特長がある。
※1 不動産業界において、中堅企業を中心に上場企業も含む全国1,700社を擁する団体。
※2 良質な住宅供給及び住環境の整備を促進することなどを目的とし、全国住宅産業協会会員が手掛けたプロジェクトのうち、社会性や商品企画、住宅性能及びデザインに優れ、街並みの景観、周辺環境との調和など、良好な住環境を形成する創意工夫に優れたプロジェクトを選んで表彰する賞。
(2) 好立地へのこだわりと情報力
賃貸住宅の資産価値を評価するうえで、好立地であることが最大の要素となることは言うまでもない。したがって、好立地となる用地をいかに仕入れるかが競争力を大きく左右することになる。一方、用地情報は実績や財務力のあるところに集まる傾向があるため、強いところがさらに強くなる業界構造が見られる。同社の場合、業界トップクラスの販売実績やブランド力の高さ、財務基盤の安定性が情報力の面でもアドバンテージを発揮しており、それがさらに同社の販売実績（これまで累計2万戸を超える供給実績）やブランド力を高めるといった好循環が働いていると考えられる。同社は、東京都心・横浜・川崎を中心とした居住ニーズの高いエリアに特化するとともに、96%超の物件が最寄り駅から10分以内にあるなど、厳選した立地に供給を行っている。
(3) 賃貸管理ノウハウの高さや充実したアフターサポート
同社は、販売した物件の不動産管理を手掛けることにより、資産価値のメンテナンスや入居者向けの暮らしに役立つサービス（コンシェルジュサービス）の提供による入居率の維持を図っているほか、資産運用プランの見直しや物件売却相談などのアフターサポートの充実が購入者からの高い信頼に結び付いている。賃貸管理戸数の実績を見ると、自社ブランドの供給実績とともに年々着実に積み上がっており、2021年3月期末には17,080戸にまで拡大した。一方、入居率は、厳選した好立地であることや、管理ノウハウの蓄積などにより、2021年2月末時点で99.0%※と極めて高い水準で安定的に推移している。
※参考として、J-REIT組入住宅稼働率は96.4%（2021年2月末時点／投資信託協会）であり、同社は、それを上回る稼働率となっている。
2020年10月からは、クックパッド(株)と提携し、総戸数100戸以上の大型物件において、アプリで注文、自宅マンションの共有部で商品の受け取りを可能とする生鮮宅配ボックスを設置するなど、コロナ禍における新しい生活様式にも対応できるサービスの導入を始めている。
(4) 購入者及び居住者の属性
購入者のほとんどが、一般的なサラリーマン（会社員、公務員）であり、20〜40歳代が89%を占めている。また物件の所在地は首都圏にもかかわらず、購入者の住所は全国各地にわたっていることが長期的な資産運用を目的としたものであることを示している。一方、居住者については、立地や設備、仕様が優れていることから企業の社宅としてのニーズも高く、20〜30歳代の1人暮らしの社会人が多数を占めている。また水回り設備やセキュリティの充実度から、女性にも人気が高い。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
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