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■ベンチマーキング

ザイマックス・リート投資法人<3488>は投資主還元策として年2回、半年ごとに高水準の分配金の支払いを実施している。2021年8月期の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は2,900円と、期初予想の2,788円を112円上回った。また、2022年2月期は2,977円、2022年8月期も3,013円への増加を予想する。業績予想で詳述した通り、2022年2月期は新規取得物件の通期寄与を、2022年8月期は融資関連費用の減少を織り込んだうえでの予想である。ただ、同投資法人の業績予想は引き続き保守的な前提に基づいていることから、今後コロナ禍が収束に向かって想定より経営環境が改善し、また今後も新たな物件取得を計画していることから、予想をさらに上回る分配金となる可能性もあるとフィスコでは考える。

同投資法人の投資口価格推移を見ると、2020年3月にはコロナ禍に伴う世界的な景気後退懸念が強まったため急落したが、その後は回復基調にある。ただ、2021年9月には、菅前首相が退任を表明し、政局の流動化懸念が後退したことから投資家がリスク選好姿勢を強め、株式への資金シフトが進んだこともあって、J-REIT市場は全般的に軟調に推移している。また、東証REIT指数の上昇に比べて、同投資法人の投資口価格の2020年3月以降の戻りは緩やかにとどまる。これは、時価総額が小さく、流動性も低いことなどが影響していると考えられる。その結果、2021年10月26日現在の同投資法人のNAV倍率（投資口価格/1口当たり純資産）は0.80倍と、総合型リート平均の1.02倍を大きく下回っており、割安感が強い。一方、分配金利回りは5.18%と平均の4.31%を大きく上回る。

既述の通り、同投資法人では、今後は検討中の物件取得による外部成長戦略を強化する方針であり、分配金のさらなる増加も計画する。そうした戦略に対する投資家の理解が深まるに伴い、当面は低金利環境が続くと予想されるなかで、魅力的な水準の分配金利回りを提供する同投資法人が注目されると弊社では考える。

同投資法人では、以前は分配金の中期的な目標を示していたが、コロナ禍に伴う事業環境の変化や、特にホテルの業績が悪化したことから、現在は目標提示を止めている。ただ、コロナ禍も収束しつつあり、今後ホテル業績が回復した段階には、より多くの投資家にアピールするためにも、目標提示が重要であろう。

また、同投資法人では、投資主利益の向上に資するように、2021年8月期から資産運用報酬体系を変更している。すなわち、期中運用報酬については運用成果連動部分の割合を28.7%から50.4%に引き上げ、譲渡報酬については譲渡益発生時のみ発生する成果報酬型に変更した。この変更によって、投資主利益と運用会社の利益の連動性を高めている。こうした投資主利益を重視する経営方針は、投資主からも評価されると弊社では考える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



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