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インテリックス Research Memo（5）：リノヴェックスマンションは販売が落ち込むも仕入件数は増加に転じる
[22/02/18]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■インテリックス<8940>の業績動向
2. 事業セグメント別動向
(1) リノベーション事業分野
リノベーション事業分野の売上高は前年同期比23.1%減の13,613百万円、営業利益は同9.4%増の679百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売の売上高はリノヴェックスマンションの販売件数減少により同24.8%減の12,773百万円となり、賃貸収入は同20.7%減の75百万円、その他収入（主にリノベーション内装工事）は同25.2%増の765百万円となった。また、利益率は上昇したものの売上総利益は前年同期比0.4%減の2,182百万円となったが、販売手数料の減少等により営業利益ベースでは増益となっている。
リノヴェックスマンションの販売件数は前年同期比23.6%減の569件と3年ぶりに減少に転じた。2020年春以降、新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）によって中古マンションの流通物件が少なくなったことで、前期の仕入件数が減少したため、販売件数が落ち込む要因となった。ただ、需要は引き続き旺盛だったため、販売そのものは順調で売上総利益率は上昇した。
仕入件数については前年同期比14.2%増の636件と2年ぶりに増加に転じた。平均仕入単価も同10.4%上昇するなど、タイトな需給環境が続いていることを反映して4年ぶりに上昇に転じている。エリア別では首都圏が同12.7%増の276件、地方エリアが同15.4%増の360件とそれぞれ増加に転じているが、2年前の水準と比較するとまだ低く、依然流通物件の少ない状況が続いていることがうかがえる。なお、拠点別で増減率にバラつきがあるが、属人的な要因によるところが大きく、同社では拠点長の異動を行うなど機動的に体制を見直すことで仕入件数の増加に取り組んでいる。
同期間（2021年6月-11月）における首都圏の中古マンション業界動向については、成約件数は前年同期比5.0%減の18,911件と減少に転じている。在庫件数は2021年12月時点で3.5万件とやや増加の兆しが見え始めているが、コロナ禍前の水準（2021年3月）と比較するとまだ2割程度少ない状況にあり、当面の需給はタイトな状況が続くものと見込まれる。
なお、リノヴェックスマンション販売の売上総利益率に影響を与える事業期間については、2022年5月期第2四半期累計では109日となり、前年同期の113日から4日間短縮した。前年同期はコロナ禍の影響で一部値引き販売を実施した影響で売上総利益率も低下したが、2022年5月期第2四半期累計では販売が順調に進んだことで売上総利益率も上昇に転じている。なお、ウッドショックやコロナ禍に起因した資材不足・価格上昇による影響は軽微に止まった。
その他収入については、リノベーション需要の拡大を背景とした内装工事の受注増加が主な増収要因となっている。リノベーション内装工事の売上高は、前年同期比28.5%増の740百万円となっている。
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野の売上高は前年同期比4.4%増の3,475百万円、営業利益は同20.1%増の302百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売の売上高が収益物件の売却やリースバック事業の不動産信託受益権売却により、同4.4%増の2,895百万円となったほか、賃料収入が同6.0%増の485百万円、ホテル等の宿泊事業を中心としたその他収入が同2.1%減の94百万円となった。また、売上総利益は物件販売の利益率上昇やホテル等の宿泊事業の損失縮小等によって、同28.5%増の744百万円と2ケタ増益となっている。
リースバック事業の収益状況について見ると、不動産信託受益権売却※による売上高が1,843百万円（前年同期比0.5億円減）、物件売却収入が470百万円（同0.5億円減）、賃貸収入が190百万円（同0.3億円減）となっている。不動産信託受益権については帳簿価格が1,533百万円だったため、約3億円の利益貢献があったと見られる。また、2022年5月期第2四半期末におけるリースバック物件の保有状況については、流動化を実施したことにより件数で前期末比35件減少の352件、保有総額で同8億円減少の45億円となった。ただ、仕入件数については前年同期末比14%増と順調に増加している。今後もリースバック事業については積極的な物件仕入と流動化によるオフバランス化によって、資金効率の向上と財務体質の強化を図り、安定収益基盤としていく戦略となっている。
※2021年8月にリースバック物件88件の信託受益権を合同会社あんばいLB2号に譲渡し、オフバランス化した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜SI＞
2. 事業セグメント別動向
(1) リノベーション事業分野
リノベーション事業分野の売上高は前年同期比23.1%減の13,613百万円、営業利益は同9.4%増の679百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売の売上高はリノヴェックスマンションの販売件数減少により同24.8%減の12,773百万円となり、賃貸収入は同20.7%減の75百万円、その他収入（主にリノベーション内装工事）は同25.2%増の765百万円となった。また、利益率は上昇したものの売上総利益は前年同期比0.4%減の2,182百万円となったが、販売手数料の減少等により営業利益ベースでは増益となっている。
リノヴェックスマンションの販売件数は前年同期比23.6%減の569件と3年ぶりに減少に転じた。2020年春以降、新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）によって中古マンションの流通物件が少なくなったことで、前期の仕入件数が減少したため、販売件数が落ち込む要因となった。ただ、需要は引き続き旺盛だったため、販売そのものは順調で売上総利益率は上昇した。
仕入件数については前年同期比14.2%増の636件と2年ぶりに増加に転じた。平均仕入単価も同10.4%上昇するなど、タイトな需給環境が続いていることを反映して4年ぶりに上昇に転じている。エリア別では首都圏が同12.7%増の276件、地方エリアが同15.4%増の360件とそれぞれ増加に転じているが、2年前の水準と比較するとまだ低く、依然流通物件の少ない状況が続いていることがうかがえる。なお、拠点別で増減率にバラつきがあるが、属人的な要因によるところが大きく、同社では拠点長の異動を行うなど機動的に体制を見直すことで仕入件数の増加に取り組んでいる。
同期間（2021年6月-11月）における首都圏の中古マンション業界動向については、成約件数は前年同期比5.0%減の18,911件と減少に転じている。在庫件数は2021年12月時点で3.5万件とやや増加の兆しが見え始めているが、コロナ禍前の水準（2021年3月）と比較するとまだ2割程度少ない状況にあり、当面の需給はタイトな状況が続くものと見込まれる。
なお、リノヴェックスマンション販売の売上総利益率に影響を与える事業期間については、2022年5月期第2四半期累計では109日となり、前年同期の113日から4日間短縮した。前年同期はコロナ禍の影響で一部値引き販売を実施した影響で売上総利益率も低下したが、2022年5月期第2四半期累計では販売が順調に進んだことで売上総利益率も上昇に転じている。なお、ウッドショックやコロナ禍に起因した資材不足・価格上昇による影響は軽微に止まった。
その他収入については、リノベーション需要の拡大を背景とした内装工事の受注増加が主な増収要因となっている。リノベーション内装工事の売上高は、前年同期比28.5%増の740百万円となっている。
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野の売上高は前年同期比4.4%増の3,475百万円、営業利益は同20.1%増の302百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売の売上高が収益物件の売却やリースバック事業の不動産信託受益権売却により、同4.4%増の2,895百万円となったほか、賃料収入が同6.0%増の485百万円、ホテル等の宿泊事業を中心としたその他収入が同2.1%減の94百万円となった。また、売上総利益は物件販売の利益率上昇やホテル等の宿泊事業の損失縮小等によって、同28.5%増の744百万円と2ケタ増益となっている。
リースバック事業の収益状況について見ると、不動産信託受益権売却※による売上高が1,843百万円（前年同期比0.5億円減）、物件売却収入が470百万円（同0.5億円減）、賃貸収入が190百万円（同0.3億円減）となっている。不動産信託受益権については帳簿価格が1,533百万円だったため、約3億円の利益貢献があったと見られる。また、2022年5月期第2四半期末におけるリースバック物件の保有状況については、流動化を実施したことにより件数で前期末比35件減少の352件、保有総額で同8億円減少の45億円となった。ただ、仕入件数については前年同期末比14%増と順調に増加している。今後もリースバック事業については積極的な物件仕入と流動化によるオフバランス化によって、資金効率の向上と財務体質の強化を図り、安定収益基盤としていく戦略となっている。
※2021年8月にリースバック物件88件の信託受益権を合同会社あんばいLB2号に譲渡し、オフバランス化した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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