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インテリックス Research Memo（7）：2022年5月期業績は利益ベースでは期初計画を確保する見通し
[22/02/18]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■今後の見通し
1. 2022年5月期業績の見通し
インテリックス<8940>の2022年5月期の連結業績は、売上高が前期比5.3%増の43,234百万円、営業利益が同40.9%減の1,283百万円、経常利益が同47.9%減の1,004百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同38.9%減の689百万円と期初計画を据え置いている。売上高についてはリノヴェックスマンションの販売計画1,400件の達成が厳しいことから、下振れする可能性が高いものの、利益面では売上総利益率の改善と販管費の下振れにより計画を確保できるものと弊社では見ている。
販管費については主に人件費の増加で140百万円、新規事業や新商品に関連した先行投資費用で280百万円の増加を見込んでいたが、このうち人件費については当初の増員計画（46名増）を下回る可能性が高いことから、増加幅も小幅にとどまるものと予想される。一方、新規事業や新商品に関連した費用については下期に積極的に投下していく予定となっている。なお、前期比で減益となるのは2021年5月期下期に計上した好採算の不動産物件の売却利益が無くなることと、販管費の増加が主な要因となっている。
(1) リノヴェックスマンション販売
リノヴェックスマンションについては、販売件数で前期比1.4%減の1,400件、販売額で同0.1%減の31,280百万円と前期並みの水準を見込んでいる。ただ、既述のとおり第2四半期累計では計画を97件下回る569件にとどまっており、仕入件数増加に伴い下期の販売件数が上向くとは言え、過去のトレンドなどを参考にすると通期では1,250〜1,300件程度に落ち着くものと弊社では見ている。下期も平均販売単価が同水準で推移したと仮定すれば、売上高は283〜295億円、前期比で6〜10%減となる計算だ。
また、売上総利益率に関しては第2四半期累計の16.0%という水準が過去と比べても高い水準であったことから、下期は若干低下する可能性もある。ただ、下期に14〜15%程度の水準となった場合でも売上総利益段階では第2四半期累計と比較して3〜4億円程度の増益が見込めることになる。需要については依然旺盛で販売面では良好な環境が続く見通しである一方、コロナ禍の再拡大によって住設資材の調達遅れや価格上昇といったリスクがある。現時点でこうしたリスクは顕在化していないものの、調達が滞る状況となれば施工期間が延びて販売件数に影響を与える可能性がある。また、資材価格の上昇についてはマンション販売価格の調整で吸収可能な範囲に収まると同社では見ている。
同社は仕入・販売体制の強化を図るため、新たにパートナー事業部を設置した。従来は、不動産事業者から入ってくる売り物件情報を査定して仕入れ、リノベーション後に不動産販売会社を通じて販売するケースが大半を占めていたが、仲介事業者を経由した場合、物件価格に対して約3%の仲介手数料がそれぞれ発生するため、売主、買主ともにコスト負担が大きいという課題があった。直接仕入・販売を行うことで、こうした仲介手数料が不要となる。また、仕入先が自社でリノベーション販売を行うケースが増えてきたことで、従来よりも仕入力が低下しており、仕入体制の再強化を図るといった狙いもある。直接販売に関しては、2019年に設立した子会社の(株)FLIEで売主直販プラットフォーム「FLIE（フリエ）」を運営しており、同プラットフォームも活用して販売していくことになる。
(2) その他不動産・物件販売
ソリューション分野の物件販売については前期比27.1%増の9,052百万円を計画している。このうち、リースバック物件の不動産信託受益権売却で同137.0%増の45億円、ビル等の一棟もの物件や戸建等の売却で同12.8%減の45億円を計画している。アセットシェアリング商品の販売については、現時点で予定していない。
リースバック事業に関しては、センチュリー21グループや大手電鉄系不動産仲介会社等との連携による仕入強化に加えて、直接仕入を強化するため地方エリアでテレビCMを放映し、同社のサービスブランド「あんばい」の認知度向上を図っていく。期末の保有物件数に関しては、不動産信託受益権売却を含めて販売件数の増加を見込んでいることもあり、前期末比で若干の減少を想定している。
(3) 賃貸収入、その他収入
賃貸収入は保有物件の減少に伴い、前期比11.8%減の933百万円を計画している。一方、その他収入については同23.5%増の1,968百万円を見込む。このうち、リノベーション内装事業は法人・個人からの受注増加により、同16.3%増の1,520百万円と増収に転じる見通し。一方、ホテル等の宿泊事業については2020年に開業した「LANDABOUT」の稼働率上昇や、「アセットシェアリング 博多」の償還に伴う「montan HAKATA」の取得等により収益改善を計画しているが、コロナ禍の長期化によって稼働率の回復が遅れていることから、計画比では下振れる見通しだ。なお、ホテル等の宿泊事業の損益については前期に3億円強の損失となったが、2022年5月期は収支均衡水準を目指している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜SI＞
1. 2022年5月期業績の見通し
インテリックス<8940>の2022年5月期の連結業績は、売上高が前期比5.3%増の43,234百万円、営業利益が同40.9%減の1,283百万円、経常利益が同47.9%減の1,004百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同38.9%減の689百万円と期初計画を据え置いている。売上高についてはリノヴェックスマンションの販売計画1,400件の達成が厳しいことから、下振れする可能性が高いものの、利益面では売上総利益率の改善と販管費の下振れにより計画を確保できるものと弊社では見ている。
販管費については主に人件費の増加で140百万円、新規事業や新商品に関連した先行投資費用で280百万円の増加を見込んでいたが、このうち人件費については当初の増員計画（46名増）を下回る可能性が高いことから、増加幅も小幅にとどまるものと予想される。一方、新規事業や新商品に関連した費用については下期に積極的に投下していく予定となっている。なお、前期比で減益となるのは2021年5月期下期に計上した好採算の不動産物件の売却利益が無くなることと、販管費の増加が主な要因となっている。
(1) リノヴェックスマンション販売
リノヴェックスマンションについては、販売件数で前期比1.4%減の1,400件、販売額で同0.1%減の31,280百万円と前期並みの水準を見込んでいる。ただ、既述のとおり第2四半期累計では計画を97件下回る569件にとどまっており、仕入件数増加に伴い下期の販売件数が上向くとは言え、過去のトレンドなどを参考にすると通期では1,250〜1,300件程度に落ち着くものと弊社では見ている。下期も平均販売単価が同水準で推移したと仮定すれば、売上高は283〜295億円、前期比で6〜10%減となる計算だ。
また、売上総利益率に関しては第2四半期累計の16.0%という水準が過去と比べても高い水準であったことから、下期は若干低下する可能性もある。ただ、下期に14〜15%程度の水準となった場合でも売上総利益段階では第2四半期累計と比較して3〜4億円程度の増益が見込めることになる。需要については依然旺盛で販売面では良好な環境が続く見通しである一方、コロナ禍の再拡大によって住設資材の調達遅れや価格上昇といったリスクがある。現時点でこうしたリスクは顕在化していないものの、調達が滞る状況となれば施工期間が延びて販売件数に影響を与える可能性がある。また、資材価格の上昇についてはマンション販売価格の調整で吸収可能な範囲に収まると同社では見ている。
同社は仕入・販売体制の強化を図るため、新たにパートナー事業部を設置した。従来は、不動産事業者から入ってくる売り物件情報を査定して仕入れ、リノベーション後に不動産販売会社を通じて販売するケースが大半を占めていたが、仲介事業者を経由した場合、物件価格に対して約3%の仲介手数料がそれぞれ発生するため、売主、買主ともにコスト負担が大きいという課題があった。直接仕入・販売を行うことで、こうした仲介手数料が不要となる。また、仕入先が自社でリノベーション販売を行うケースが増えてきたことで、従来よりも仕入力が低下しており、仕入体制の再強化を図るといった狙いもある。直接販売に関しては、2019年に設立した子会社の(株)FLIEで売主直販プラットフォーム「FLIE（フリエ）」を運営しており、同プラットフォームも活用して販売していくことになる。
(2) その他不動産・物件販売
ソリューション分野の物件販売については前期比27.1%増の9,052百万円を計画している。このうち、リースバック物件の不動産信託受益権売却で同137.0%増の45億円、ビル等の一棟もの物件や戸建等の売却で同12.8%減の45億円を計画している。アセットシェアリング商品の販売については、現時点で予定していない。
リースバック事業に関しては、センチュリー21グループや大手電鉄系不動産仲介会社等との連携による仕入強化に加えて、直接仕入を強化するため地方エリアでテレビCMを放映し、同社のサービスブランド「あんばい」の認知度向上を図っていく。期末の保有物件数に関しては、不動産信託受益権売却を含めて販売件数の増加を見込んでいることもあり、前期末比で若干の減少を想定している。
(3) 賃貸収入、その他収入
賃貸収入は保有物件の減少に伴い、前期比11.8%減の933百万円を計画している。一方、その他収入については同23.5%増の1,968百万円を見込む。このうち、リノベーション内装事業は法人・個人からの受注増加により、同16.3%増の1,520百万円と増収に転じる見通し。一方、ホテル等の宿泊事業については2020年に開業した「LANDABOUT」の稼働率上昇や、「アセットシェアリング 博多」の償還に伴う「montan HAKATA」の取得等により収益改善を計画しているが、コロナ禍の長期化によって稼働率の回復が遅れていることから、計画比では下振れる見通しだ。なお、ホテル等の宿泊事業の損益については前期に3億円強の損失となったが、2022年5月期は収支均衡水準を目指している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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