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サンフロ不動産 Research Memo（4）：既存不動産の活用と流通を通して、顧客の資産価値最大化を実現（2）
[23/09/26]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
*13:34JST サンフロ不動産 Research Memo（4）：既存不動産の活用と流通を通して、顧客の資産価値最大化を実現（2）
■サンフロンティア不動産<8934>の事業概要
3. ホテル・観光事業
ホテル・観光事業では、「ホテル運営」「ホテル開発」「地域創生事業」を手掛けている。
「ホテル運営」は「心温かい楽しいホテル」をテーマに、地域の文化と歴史を大切にした、上質で心地よいプライベート感のあるホテルを目指している。「HIYORI HOTELS & RESORTS」のブランド展開により、「BUDGET」「ECONOMY」「UPPER MIDDLE」「UPPER」「LUXURY」にクラス分けし、2,373室を運営している（2023年8月現在）。
「ホテル開発・再生・販売」は、自社開発によるホテル建設、自社ブランドによる既存ホテルのリニューアルといったホテルの最有効活用を企画・提案している。ホテル開発では、顧客が所有する不動産を同社グループが購入し、ホテル建設・運営を行う事業方式や、既存ホテルを購入し同社グループでリニューアル・運営を行う事業方式がある。その他にも、建物賃貸借開発方式や土地賃貸借開発方式、他社運営によるホテル保有事業がある。ホテル再生では、顧客視点の付加価値の創出により高収益ホテルへの再生を行っている。再生工事は、企画立案、建築デザイン、資材調達、工程進捗、引渡しまで、すべて一括して同社グループが行うことで、細部に拘り、使いやすく清潔感のある高品質な不動産に改修可能となっている。ホテルの再生には建物だけではなく運営面での再生も重要である。ホテルに従事するスタッフと併走して再生に向けた取り組みを行っている。
「地域創生事業」は、その地域ならではの魅力や特長をテーマにした事業に取り組んでいる。同事業の背景には、日本が誇る魅力（文化・歴史・自然・食事・温泉・おもてなしなど）に魅了される訪日外国人旅行者の急増があり、創業者の出身地でもある佐渡島より事業を開始した。佐渡島では観光産業を軸に地域創生を進めており、既に100人を超える雇用を創出した。例えば2023年は、「たびのホテルlive 佐渡」の運営開始（6月）、「しま夢ジャズ・イン・佐渡2023」（8月）や「2023佐渡国際トライアスロン大会」（9月）への協賛などを通じて、地元の生活者と一緒になった地域創成に継続的に取り組んでいる。また、同7月には、山形県酒田市との間で「地域振興に向けた連携協定」を締結し、両者で連携を図りながら、ホテルの建設計画を基軸にした地域の振興及び活性化をさらに推進することを発表した。
4. その他事業
その他事業では、「海外事業」「建設事業」を手掛けている。
「海外事業」は、成長が期待できる東南アジアへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発事業を展開している。都市型高層分譲マンション事業では、ベトナム中部に位置するダナン市において高層分譲マンション「HIYORI Garden Tower」の開発・販売、運営を行っている。
「建設事業」は、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事及び電気通信工事等を行っている。ビル空間や外観・エントランスのリニューアルをプロデュース、入居テナントにとって魅力的で使いやすい空間を創造することによりテナントの満足度を高め、オーナーが保有するビルの競争力や資産価値の向上につなげている。現状分析・コンサルティング・デザインから設計・施工までをワンストップで提供することで、高い品質とコスト効率を実現している。
5. 同社グループの強み
同社グループの強みは、不動産再生事業における内製化したワンストップサービスの提供力が挙げられる。ビルの仕入から、再生・活用企画、建設工事、テナント誘致、管理、販売、販売後のビル経営に至るまでを一貫して内製化し、高い付加価値を創出している。この一連のワンストップサービスは、不動産サービス事業の各部門（リーシングマネジメント、ビル管理・メンテナンス、資産コンサルティング、滞納賃料保証、貸会議室）が協業することで実現している。こうした協業を行えているのは、同社グループがフィロソフィ経営を実践するなかで最上位概念であるクレド「利他」の精神が、従業員同士をしっかりと結び付けているためである。
管理会計の手法においては、「アメーバ経営」システムを導入している。これは、グループの事業を5人〜10人の小集団（アメーバ）に分類し、アメーバ毎に時間当たりの採算の最大化を図るものである（時間当たり採算＝売上粗利÷労働時間）。各アメーバにはリーダーが存在し、期初に設定した年間予算・月次予算（売上粗利と時間当たりアメーバ）に対する実績の進捗管理を行う。アメーバ経営による管理会計手法は、市場に直結した部門別採算制度の確立のみならず、全員参加による従業員の採算意識向上や、経営者人財の育成の場にもなるというメリットがある。小集団であることにより意思決定のスピードアップが図られ、環境変化による市場ニーズの変化などにも柔軟に対応することが可能となる、効果的な経営手法であると弊社では考える。
6. 事業環境
マクロ的な事業環境として、世界経済ではウクライナ問題の長期化と、インフレ抑制のための利上げによる景気減速が引き続き懸念されている。国際通貨基金（IMF）は世界経済実質成長率の見通しを3.0%に上方修正したが、依然として低水準が続いている。米連邦準備制度理事会（FRB）は利上げを継続しているが、リセッションには至らずソフトランディングが期待されている。日本経済においては、新型コロナウイルス感染症の5類への移行後、供給制約の緩和やインバウンド消費の回復によって、個人消費や設備投資が持ち直しの兆しを見せている。日本銀行は長短金利操作を見直したが、2%の物価上昇目標の安定的な達成のために金融緩和を継続している。
同社グループを取り巻く事業環境として、都心オフィスビル市場では、出社とテレワークを併用するハイブリッドな働き方が続いている。新築ビル竣工の増加が影響し、都心オフィスの平均空室率は横ばいであり、平均賃料は緩やかな低下が継続している。この変化に柔軟に対応し、オフィススペースの有効活用や新たなサービスの提供に取り組むことが重要であると弊社では考えている。また、機関投資家の投資意欲は総じて強いものの、金融引き締めによる金利上昇には注意が必要だ。ホテル・観光市場では、旅行需要が回復し引き続きインバウンド需要が期待されており、同社グループのホテル・観光事業にとっては好機だ。国内外の旅行需要が急速に回復しており、宿泊者数はコロナ禍前の2019年を上回ってきている。これに伴い、急激な旅行需要回復のなかで、人手不足やオーバーツーリズムへの対応も求められている。
金融引き締め局面における金利動向は、不動産市場全体に大きな影響を与える要素である。金利上昇による資金調達コストの上昇や投資意欲の減退などが懸念されるため、金利動向に敏感に対応し適切なリスク管理を行うことが重要と言える。このような事業環境のなか、同社グループは顧客ニーズに対する高い適応力により、柔軟なビジネス戦略を展開している。金利動向の変化やコロナ禍の影響を適切に管理し、持続可能な事業ポートフォリオの構築がされていると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
＜YI＞
■サンフロンティア不動産<8934>の事業概要
3. ホテル・観光事業
ホテル・観光事業では、「ホテル運営」「ホテル開発」「地域創生事業」を手掛けている。
「ホテル運営」は「心温かい楽しいホテル」をテーマに、地域の文化と歴史を大切にした、上質で心地よいプライベート感のあるホテルを目指している。「HIYORI HOTELS & RESORTS」のブランド展開により、「BUDGET」「ECONOMY」「UPPER MIDDLE」「UPPER」「LUXURY」にクラス分けし、2,373室を運営している（2023年8月現在）。
「ホテル開発・再生・販売」は、自社開発によるホテル建設、自社ブランドによる既存ホテルのリニューアルといったホテルの最有効活用を企画・提案している。ホテル開発では、顧客が所有する不動産を同社グループが購入し、ホテル建設・運営を行う事業方式や、既存ホテルを購入し同社グループでリニューアル・運営を行う事業方式がある。その他にも、建物賃貸借開発方式や土地賃貸借開発方式、他社運営によるホテル保有事業がある。ホテル再生では、顧客視点の付加価値の創出により高収益ホテルへの再生を行っている。再生工事は、企画立案、建築デザイン、資材調達、工程進捗、引渡しまで、すべて一括して同社グループが行うことで、細部に拘り、使いやすく清潔感のある高品質な不動産に改修可能となっている。ホテルの再生には建物だけではなく運営面での再生も重要である。ホテルに従事するスタッフと併走して再生に向けた取り組みを行っている。
「地域創生事業」は、その地域ならではの魅力や特長をテーマにした事業に取り組んでいる。同事業の背景には、日本が誇る魅力（文化・歴史・自然・食事・温泉・おもてなしなど）に魅了される訪日外国人旅行者の急増があり、創業者の出身地でもある佐渡島より事業を開始した。佐渡島では観光産業を軸に地域創生を進めており、既に100人を超える雇用を創出した。例えば2023年は、「たびのホテルlive 佐渡」の運営開始（6月）、「しま夢ジャズ・イン・佐渡2023」（8月）や「2023佐渡国際トライアスロン大会」（9月）への協賛などを通じて、地元の生活者と一緒になった地域創成に継続的に取り組んでいる。また、同7月には、山形県酒田市との間で「地域振興に向けた連携協定」を締結し、両者で連携を図りながら、ホテルの建設計画を基軸にした地域の振興及び活性化をさらに推進することを発表した。
4. その他事業
その他事業では、「海外事業」「建設事業」を手掛けている。
「海外事業」は、成長が期待できる東南アジアへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発事業を展開している。都市型高層分譲マンション事業では、ベトナム中部に位置するダナン市において高層分譲マンション「HIYORI Garden Tower」の開発・販売、運営を行っている。
「建設事業」は、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事及び電気通信工事等を行っている。ビル空間や外観・エントランスのリニューアルをプロデュース、入居テナントにとって魅力的で使いやすい空間を創造することによりテナントの満足度を高め、オーナーが保有するビルの競争力や資産価値の向上につなげている。現状分析・コンサルティング・デザインから設計・施工までをワンストップで提供することで、高い品質とコスト効率を実現している。
5. 同社グループの強み
同社グループの強みは、不動産再生事業における内製化したワンストップサービスの提供力が挙げられる。ビルの仕入から、再生・活用企画、建設工事、テナント誘致、管理、販売、販売後のビル経営に至るまでを一貫して内製化し、高い付加価値を創出している。この一連のワンストップサービスは、不動産サービス事業の各部門（リーシングマネジメント、ビル管理・メンテナンス、資産コンサルティング、滞納賃料保証、貸会議室）が協業することで実現している。こうした協業を行えているのは、同社グループがフィロソフィ経営を実践するなかで最上位概念であるクレド「利他」の精神が、従業員同士をしっかりと結び付けているためである。
管理会計の手法においては、「アメーバ経営」システムを導入している。これは、グループの事業を5人〜10人の小集団（アメーバ）に分類し、アメーバ毎に時間当たりの採算の最大化を図るものである（時間当たり採算＝売上粗利÷労働時間）。各アメーバにはリーダーが存在し、期初に設定した年間予算・月次予算（売上粗利と時間当たりアメーバ）に対する実績の進捗管理を行う。アメーバ経営による管理会計手法は、市場に直結した部門別採算制度の確立のみならず、全員参加による従業員の採算意識向上や、経営者人財の育成の場にもなるというメリットがある。小集団であることにより意思決定のスピードアップが図られ、環境変化による市場ニーズの変化などにも柔軟に対応することが可能となる、効果的な経営手法であると弊社では考える。
6. 事業環境
マクロ的な事業環境として、世界経済ではウクライナ問題の長期化と、インフレ抑制のための利上げによる景気減速が引き続き懸念されている。国際通貨基金（IMF）は世界経済実質成長率の見通しを3.0%に上方修正したが、依然として低水準が続いている。米連邦準備制度理事会（FRB）は利上げを継続しているが、リセッションには至らずソフトランディングが期待されている。日本経済においては、新型コロナウイルス感染症の5類への移行後、供給制約の緩和やインバウンド消費の回復によって、個人消費や設備投資が持ち直しの兆しを見せている。日本銀行は長短金利操作を見直したが、2%の物価上昇目標の安定的な達成のために金融緩和を継続している。
同社グループを取り巻く事業環境として、都心オフィスビル市場では、出社とテレワークを併用するハイブリッドな働き方が続いている。新築ビル竣工の増加が影響し、都心オフィスの平均空室率は横ばいであり、平均賃料は緩やかな低下が継続している。この変化に柔軟に対応し、オフィススペースの有効活用や新たなサービスの提供に取り組むことが重要であると弊社では考えている。また、機関投資家の投資意欲は総じて強いものの、金融引き締めによる金利上昇には注意が必要だ。ホテル・観光市場では、旅行需要が回復し引き続きインバウンド需要が期待されており、同社グループのホテル・観光事業にとっては好機だ。国内外の旅行需要が急速に回復しており、宿泊者数はコロナ禍前の2019年を上回ってきている。これに伴い、急激な旅行需要回復のなかで、人手不足やオーバーツーリズムへの対応も求められている。
金融引き締め局面における金利動向は、不動産市場全体に大きな影響を与える要素である。金利上昇による資金調達コストの上昇や投資意欲の減退などが懸念されるため、金利動向に敏感に対応し適切なリスク管理を行うことが重要と言える。このような事業環境のなか、同社グループは顧客ニーズに対する高い適応力により、柔軟なビジネス戦略を展開している。金利動向の変化やコロナ禍の影響を適切に管理し、持続可能な事業ポートフォリオの構築がされていると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
＜YI＞
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