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1都3県の賃貸住宅事情、底打ちの兆しはあるものの市場回復には時間を要す
[10/12/03]
提供元：@Press
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不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、2010年9月末時点の1都3県の賃貸住宅TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率・中途解約確率および東京23区賃料指数を発表しました。これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
≪1．賃貸住宅指標概況≫
【過去データ追加・修正に関するご連絡】
統計指標算出に用いるデータを大幅に追加し、再集計のうえ改定いたしましたのでご留意ください。
＜東京都 全域＞
TVI(ポイント) ：12.61
募集期間(ヶ月) ： 3.15
更新確率(％) ：40.49
中途解約確率(％)：41.87
＜東京都 23区＞
TVI(ポイント) ：12.47
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：39.84
中途解約確率(％)：42.24
賃料指数(2004年第1四半期＝100)：98.16
＜東京都 市部＞
TVI(ポイント) ：15.53
募集期間(ヶ月) ： 3.05
更新確率(％) ：43.50
中途解約確率(％)：40.37
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.50
募集期間(ヶ月) ： 3.47
更新確率(％) ：40.39
中途解約確率(％)：42.96
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.13
募集期間(ヶ月) ： 3.48
更新確率(％) ：41.71
中途解約確率(％)：44.06
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.45
募集期間(ヶ月) ： 3.33
更新確率(％) ：40.85
中途解約確率(％)：44.81
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
今回の算出において、データクリーニング方法を見直し、1都3県で20万件以上のデータを追加いたしました。これにより特に過去1年のTVI(タス空室インデックス)の結果が大きな影響を受けています。全体的な傾向は同じですが、前回発表時に比較してポイントが高くなっていますのでご留意ください。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・東京都全域、東京23区はTVIが2010年5月期から横ばい傾向、東京市部は微増となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では2009年4月より始まった増加傾向頭打ち感がみられるものの、過去5年間でも高い水準に留まっています。
・募集期間は東京市部では引き続き微減となりましたが、東京都全域、東京23区においては微増となっています。
・東京23区において更新確率の下降、中途解約確率の上昇となり、住み替え活性化の兆しが見えてきました。
・東京23区の賃料指数の下降傾向が続いており、市場の回復にはまだまだ時間を要すると思われます。
※広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ ）から提供しております。
※2010年12月2日リリースの2010年9月末版より、インデックスレポートにマンション系、アパート系分析が追加されました。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは引き続き微増傾向にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移でも他都県に比較して安定的に推移していることが伺えます。
・募集期間は引き続き微増傾向にあり、テナントが決まりにくくなっています。
・更新確率は微減、中途解約確率が微増しており、引き続き1都3県の中では住み替えが活発であることが伺えます。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは今回の再集計で大きく変化しました。TVIは過去2年間に一貫して増加傾向にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高い傾向にあることが読み取れます。マンション系、アパート系共に増加傾向に歯止めがかかっていません。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・更新確率が微増傾向、中途解約確率は微減傾向となっています。住み替えが落ち着きつつあることを示しています。
■千葉県
・千葉県のTVIは微増傾向にありましたが、2010年5月より横ばい傾向となっています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系は増加傾向が頭打ちしているものの、マンション系は引き続き増加傾向となっています。
・募集期間は微減傾向にあり、テナントが決まりやすくなりつつあります。
・更新確率が増加傾向、中途解約確率は横ばい傾向となっており、住み替えが落ち着きつつあることが伺えます。
■TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/A_1.JPG
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/B_2.JPG
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/C_3.JPG
■1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/D_4.JPG
≪2．1都3県部屋タイプ別賃貸住宅専有面積分布≫
今回は、1都3県で各部屋タイプの専有面積分布から各都県の特性について分析します。1都3県の各部屋タイプの専有面積の分布割合を比較したグラフを掲載していますので併せてご覧ください。
全般的に、東京23区は他地域に比較して広い戸の供給割合が大きくなっています。これが東京23区の各部屋タイプの平均面積を引き上げる要因となっていることが分かります。なお、1都3県の部屋タイプ別平均面積については前回の定期発表（ http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol9_residential20101029.pdf ）をご参照ください。
(1)ワンルーム
ワンルームの最多面積帯は各都県とも16m2〜20m2となっています。しかし東京23区および千葉県は、最多面積帯の比率が低く、21m2以上の面積帯の比率が高くなっています。これは広い戸の供給量が多いことを示しています。
(2)1K
1Kの最多面積帯は東京23区と千葉県が21m2〜25m2となっており、他の地域よりも広い戸の供給量が多いことを示しています。また千葉県と埼玉県では26m2〜30m2の面積帯の供給割合が大きくなっていることも特徴です。
(3)1DK
1DKの面積分布は、東京23区とそれ以外の地域で傾向がわかれています。東京23区の最多面積帯は31m2〜35m2であるのに対し、他の地域は26m2〜30m2の面積帯が最も多くなっています。東京23区についてはより大きな面積帯の割合も高くなっています。
(4)1LDK
1LDKの最多面積帯は各都県とも41m2〜45m2となっています。しかし東京23区は他の地域よりも割合が低く、46m2以上の面積帯の割合が高くなっている特徴があります。東京ほど顕著ではありませんが、神奈川県においても同様の傾向がみられます。
(5)2K
2Kについては、全地域で同じ傾向の分布となりました。最多面積帯は31m2〜35m2となっています。東京23区については、30m2以下の戸の割合が高くなっています。
(6)2DK
2DKの面積分布は、東京23区とそれ以外の地域で傾向がわかれています。東京23区の最多面積帯は41m2〜45m2であるのに対し、他の地域は36m2〜40m2の面積帯が最も多くなっています。東京23区についてはより大きな面積帯の割合も高くなっています。
(7)2LDK
2LDKは、東京23区については46m2〜55m2、56m2〜60m2が最多面積帯となっています。他の地域については46m2〜55m2が最多面積帯となっています。東京23区は最多面積帯の割合が低く、61m2以上の供給割合が他地域に比較して高いのが特徴です。
(8)3DK
3DKの最多面積帯は51m2〜55m2ですが、東京23区、東京都市部については56m2〜60m2の面積帯の供給割合が他地域に比較して高くなっています。更に東京23区は61m2以上の面積帯の供給割合も高くなっています。
(9)3LDK
3LDKは、各地域とも61m2〜65m2、66m2〜70m2が最多面積帯となっています。ただし東京23区は最多面積帯の割合が低く、71m2以上の供給割合が他地域に比較して高くなっているのが特徴です。
■1都3県部屋タイプ別専有面積
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/E_5.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜募集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日 - 募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダーASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
≪1．賃貸住宅指標概況≫
【過去データ追加・修正に関するご連絡】
統計指標算出に用いるデータを大幅に追加し、再集計のうえ改定いたしましたのでご留意ください。
＜東京都 全域＞
TVI(ポイント) ：12.61
募集期間(ヶ月) ： 3.15
更新確率(％) ：40.49
中途解約確率(％)：41.87
＜東京都 23区＞
TVI(ポイント) ：12.47
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：39.84
中途解約確率(％)：42.24
賃料指数(2004年第1四半期＝100)：98.16
＜東京都 市部＞
TVI(ポイント) ：15.53
募集期間(ヶ月) ： 3.05
更新確率(％) ：43.50
中途解約確率(％)：40.37
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.50
募集期間(ヶ月) ： 3.47
更新確率(％) ：40.39
中途解約確率(％)：42.96
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.13
募集期間(ヶ月) ： 3.48
更新確率(％) ：41.71
中途解約確率(％)：44.06
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.45
募集期間(ヶ月) ： 3.33
更新確率(％) ：40.85
中途解約確率(％)：44.81
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
今回の算出において、データクリーニング方法を見直し、1都3県で20万件以上のデータを追加いたしました。これにより特に過去1年のTVI(タス空室インデックス)の結果が大きな影響を受けています。全体的な傾向は同じですが、前回発表時に比較してポイントが高くなっていますのでご留意ください。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・東京都全域、東京23区はTVIが2010年5月期から横ばい傾向、東京市部は微増となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では2009年4月より始まった増加傾向頭打ち感がみられるものの、過去5年間でも高い水準に留まっています。
・募集期間は東京市部では引き続き微減となりましたが、東京都全域、東京23区においては微増となっています。
・東京23区において更新確率の下降、中途解約確率の上昇となり、住み替え活性化の兆しが見えてきました。
・東京23区の賃料指数の下降傾向が続いており、市場の回復にはまだまだ時間を要すると思われます。
※広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ ）から提供しております。
※2010年12月2日リリースの2010年9月末版より、インデックスレポートにマンション系、アパート系分析が追加されました。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは引き続き微増傾向にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移でも他都県に比較して安定的に推移していることが伺えます。
・募集期間は引き続き微増傾向にあり、テナントが決まりにくくなっています。
・更新確率は微減、中途解約確率が微増しており、引き続き1都3県の中では住み替えが活発であることが伺えます。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは今回の再集計で大きく変化しました。TVIは過去2年間に一貫して増加傾向にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高い傾向にあることが読み取れます。マンション系、アパート系共に増加傾向に歯止めがかかっていません。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・更新確率が微増傾向、中途解約確率は微減傾向となっています。住み替えが落ち着きつつあることを示しています。
■千葉県
・千葉県のTVIは微増傾向にありましたが、2010年5月より横ばい傾向となっています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系は増加傾向が頭打ちしているものの、マンション系は引き続き増加傾向となっています。
・募集期間は微減傾向にあり、テナントが決まりやすくなりつつあります。
・更新確率が増加傾向、中途解約確率は横ばい傾向となっており、住み替えが落ち着きつつあることが伺えます。
■TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/A_1.JPG
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/B_2.JPG
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/C_3.JPG
■1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/D_4.JPG
≪2．1都3県部屋タイプ別賃貸住宅専有面積分布≫
今回は、1都3県で各部屋タイプの専有面積分布から各都県の特性について分析します。1都3県の各部屋タイプの専有面積の分布割合を比較したグラフを掲載していますので併せてご覧ください。
全般的に、東京23区は他地域に比較して広い戸の供給割合が大きくなっています。これが東京23区の各部屋タイプの平均面積を引き上げる要因となっていることが分かります。なお、1都3県の部屋タイプ別平均面積については前回の定期発表（ http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol9_residential20101029.pdf ）をご参照ください。
(1)ワンルーム
ワンルームの最多面積帯は各都県とも16m2〜20m2となっています。しかし東京23区および千葉県は、最多面積帯の比率が低く、21m2以上の面積帯の比率が高くなっています。これは広い戸の供給量が多いことを示しています。
(2)1K
1Kの最多面積帯は東京23区と千葉県が21m2〜25m2となっており、他の地域よりも広い戸の供給量が多いことを示しています。また千葉県と埼玉県では26m2〜30m2の面積帯の供給割合が大きくなっていることも特徴です。
(3)1DK
1DKの面積分布は、東京23区とそれ以外の地域で傾向がわかれています。東京23区の最多面積帯は31m2〜35m2であるのに対し、他の地域は26m2〜30m2の面積帯が最も多くなっています。東京23区についてはより大きな面積帯の割合も高くなっています。
(4)1LDK
1LDKの最多面積帯は各都県とも41m2〜45m2となっています。しかし東京23区は他の地域よりも割合が低く、46m2以上の面積帯の割合が高くなっている特徴があります。東京ほど顕著ではありませんが、神奈川県においても同様の傾向がみられます。
(5)2K
2Kについては、全地域で同じ傾向の分布となりました。最多面積帯は31m2〜35m2となっています。東京23区については、30m2以下の戸の割合が高くなっています。
(6)2DK
2DKの面積分布は、東京23区とそれ以外の地域で傾向がわかれています。東京23区の最多面積帯は41m2〜45m2であるのに対し、他の地域は36m2〜40m2の面積帯が最も多くなっています。東京23区についてはより大きな面積帯の割合も高くなっています。
(7)2LDK
2LDKは、東京23区については46m2〜55m2、56m2〜60m2が最多面積帯となっています。他の地域については46m2〜55m2が最多面積帯となっています。東京23区は最多面積帯の割合が低く、61m2以上の供給割合が他地域に比較して高いのが特徴です。
(8)3DK
3DKの最多面積帯は51m2〜55m2ですが、東京23区、東京都市部については56m2〜60m2の面積帯の供給割合が他地域に比較して高くなっています。更に東京23区は61m2以上の面積帯の供給割合も高くなっています。
(9)3LDK
3LDKは、各地域とも61m2〜65m2、66m2〜70m2が最多面積帯となっています。ただし東京23区は最多面積帯の割合が低く、71m2以上の供給割合が他地域に比較して高くなっているのが特徴です。
■1都3県部屋タイプ別専有面積
http://www.atpress.ne.jp/releases/18050/E_5.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜募集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日 - 募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダーASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
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