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■業界環境

(1)不動産投資ファンド市場の動き

三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、ケネディクス<4321>が事業展開している2014年12月末のJ-REIT、私募ファンドを合わせた市場規模（運用資産額ベース）は約27.7兆円となっている。過去からの推移を見ると、J-REITはリーマン・ショック以降、伸び悩みが見られたものの、2013年から拡大基調に転じている。一方、私募ファンドはしばらく17兆円台で推移していたが、J-REITが拡大するなかで縮小傾向となっている。好調な不動産市況の下、J-REIT等への物件売却を実行したことや物件取得が困難な環境になってきたことが要因として挙げられる。一方、J-REITに目を向ければ、東証REIT指数は好調に推移しており、J-REITの銘柄数も2015年1月以降に新規上場した4銘柄を含め、2015年7月末には53銘柄に増加している。

(2)不動産投資環境

a)オフィス市場
オフィスビル平均成約賃料は2013年に上昇に転じており、平均空室率も改善傾向にある。中期的に見ても都内のオフィス供給量は安定的に推移する見通しであり、しばらくは好調な市況が持続すると考えられる。

b)住宅・物流施設市場
東京23区のマンション賃料総合指数は2012年にプラスに転じており、稼働率も高い水準で推移している。都心の人口増加と賃貸マンション供給量の低下により、需給バランスはタイトな状況が続くものと予想されている。

首都圏物流施設空室率はeコマース拡大等による需要増を追い風に低い水準で推移してきた。2014年に一旦上昇の兆しがあったものの、足元では落ち着いた推移を見せている。今後もインターネット通販専業のみならず、小売業者のeコマース拡大による物流施設の需要も依然高いため、市況が大幅に悪化することは考えにくい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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