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アーバネット Research Memo（7）：投資用マンションの根強い需要を背景に好調な業績が見込まれる
[16/09/13]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■今後の経営施策とその進捗
アーバネットコーポレーション<3242>は、投資用マンションの根強い需要を背景として好調な業績が見込まれる一方、不動産価格の高騰や用地取得が困難になってきたことに伴う案件の小型化による採算性の悪化、建設資材の高騰、職人不足など、業界環境の変化が利益率の低下などの成長の足かせを招く懸念を踏まえ、次なる成長ステージに向けた積極的な経営施策に着手している。具体的には、(1)海外投資家に対する1棟一括直接販売の模索、(2)開発地域の選別と強化、(3)収益物件の保有拡大と賃貸管理業並びにマンション管理業の推進の3点を掲げており、一層の業績拡大と利益の確保、並びに安定した高配当の実現を目指している。
(1)海外投資家に対する1棟一括直接販売の模索
投資用ワンルームは、国内においては1棟での卸売を基本とするが、国内外投資家に対しては利幅の厚い1棟一括直接販売を模索することで販売手法の多様化と利益率の確保を目指す。特に、投資意欲の顕著な台湾・シンガポール・香港の投資家を対象とするようだ。なお、これまでの実績は、2015年6月期の1棟（アジールコート銀座イースト）を皮切りとして、前期についても、海外法人向けに2棟（アジールコート上野稲荷町、アジールコート新宿）、国内法人向けに1棟（プライムネクサス平和島）の直接販売を行った。今期も現時点で4棟を予定している。ただ、前述のとおり、開発物件の売却時期を早めることにより、国内外法人向けの1棟一括直接販売は一旦減少する可能性にも注意が必要である。
(2)開発地域の選別と強化
東京23区駅10分以内という基本方針を守りつつも、既に開発例のある「武蔵小杉」など、神奈川県東部（川崎・横浜）の人口増加・優良地域を開発地域に開発エリアを拡大する方針である。また、海外投資家に対する直接販売などの販売手法の多様化に伴い、これまで東京23区の中でも開発エリアの中核としてきた都心周辺区だけでなく、都心5区の用地購入も模索する。なお、海外投資家に対する1棟一括直接販売は、卸売と比較して利幅が厚いため、用地取得の面でも選択の幅が広がり強気なスタンスが可能となる点で好循環が期待できる。一方、東京23区のなかでも、不動産価額に明暗が見え始めたことから、開発用地の購入は慎重に選別する方向性も示唆している。
(3)収益物件の保有拡大と賃貸管理業並びにマンション管理業の推進
同社の中核事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売では、物件竣工後のマンション販売会社への物件引渡しで事業のルーチンが完了しており、同社が開発してきた分譲マンションにおいても、戸別分譲後はマンション管理等については管理会社に引き継いで終了としてきた。すなわち、賃貸管理並びにマンションビル管理等の収益については対応しておらず、取りこぼしてきた感があるが、アーバネットリビングの設立により、この分野での収益が可能となることから、ボリュームビジネスと言われるこの分野も積極的に推進を図っていく。
2015年3月に設立したアーバネットリビングについては、2015年7月1日より操業を開始している。これまで同社内にあった分譲用マンションの販売部門を別会社化し、自社保有の賃貸マンションの管理に加え、マンション管理の免許取得により、専門性やモチベーションの向上を図るとともに、他社へ業務委託していた保有賃貸マンションの賃貸業務や、年間500戸以上を供給している投資用マンションの一部の管理業務を販売先との調整が可能なものに限って取り込む可能性を追求し、グループ全体の収益力の底上げを図る方針である。なお、2015年11月にはアーバネットリビングが増資（205百万円）を行い、同社が全額引き受けた。本格的に他社物件の買取再販事業を開始するに当たり、潤沢な資金による効率的かつ戦略的な物件購入を可能とすることが目的となっている。結果、操業初年度となる2016年6月期において既に黒字化を実現しており、今後の事業拡大に向け順調に立ち上がった。
また、上記3点に加えて、用地取得が困難な状況に対応するため、新たなチャレンジとしてアパートの開発・1棟販売にも着手したほか、戸建住宅の開発・分譲を含めた分野拡大にも取り組んでいる。従来の投資用マンションの用地としては取得してこなかった狭小用地の活用ができることや1棟当たりの投資金額が小さいことから投資家ニーズを幅広く拾い上げることができるところに狙いがあるとみられる。規模や収益性では投資用マンションに劣位するものの、実績を積み上げることで用地情報を入手しやすくなる好循環が期待でき、新たな成長ドライバーの1つとなる可能性も高いと考えられる。
弊社では、都心における投資用ワンルームマンションは、循環的な景気変動の影響や一時的な相場調整等により強弱を繰り返しながらも、持続的な成長が可能な市場であるとみているが、その一方で、収益源の分散及び安定収益源の確保は同社にとって重要な中長期的テーマと考えている。中核事業である自社開発物件における販売手法（販売先）の多様化やアパート等への分野拡大のほか、収益物件の保有拡大や子会社によるBtoC事業（自社開発物件の戸別販売や他社物件の買取再販、マンション管理及び賃貸業務等）の強化など、アーバネットグループとしての今後の成長に向けた施策にも注目していきたい。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
＜HN＞
アーバネットコーポレーション<3242>は、投資用マンションの根強い需要を背景として好調な業績が見込まれる一方、不動産価格の高騰や用地取得が困難になってきたことに伴う案件の小型化による採算性の悪化、建設資材の高騰、職人不足など、業界環境の変化が利益率の低下などの成長の足かせを招く懸念を踏まえ、次なる成長ステージに向けた積極的な経営施策に着手している。具体的には、(1)海外投資家に対する1棟一括直接販売の模索、(2)開発地域の選別と強化、(3)収益物件の保有拡大と賃貸管理業並びにマンション管理業の推進の3点を掲げており、一層の業績拡大と利益の確保、並びに安定した高配当の実現を目指している。
(1)海外投資家に対する1棟一括直接販売の模索
投資用ワンルームは、国内においては1棟での卸売を基本とするが、国内外投資家に対しては利幅の厚い1棟一括直接販売を模索することで販売手法の多様化と利益率の確保を目指す。特に、投資意欲の顕著な台湾・シンガポール・香港の投資家を対象とするようだ。なお、これまでの実績は、2015年6月期の1棟（アジールコート銀座イースト）を皮切りとして、前期についても、海外法人向けに2棟（アジールコート上野稲荷町、アジールコート新宿）、国内法人向けに1棟（プライムネクサス平和島）の直接販売を行った。今期も現時点で4棟を予定している。ただ、前述のとおり、開発物件の売却時期を早めることにより、国内外法人向けの1棟一括直接販売は一旦減少する可能性にも注意が必要である。
(2)開発地域の選別と強化
東京23区駅10分以内という基本方針を守りつつも、既に開発例のある「武蔵小杉」など、神奈川県東部（川崎・横浜）の人口増加・優良地域を開発地域に開発エリアを拡大する方針である。また、海外投資家に対する直接販売などの販売手法の多様化に伴い、これまで東京23区の中でも開発エリアの中核としてきた都心周辺区だけでなく、都心5区の用地購入も模索する。なお、海外投資家に対する1棟一括直接販売は、卸売と比較して利幅が厚いため、用地取得の面でも選択の幅が広がり強気なスタンスが可能となる点で好循環が期待できる。一方、東京23区のなかでも、不動産価額に明暗が見え始めたことから、開発用地の購入は慎重に選別する方向性も示唆している。
(3)収益物件の保有拡大と賃貸管理業並びにマンション管理業の推進
同社の中核事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売では、物件竣工後のマンション販売会社への物件引渡しで事業のルーチンが完了しており、同社が開発してきた分譲マンションにおいても、戸別分譲後はマンション管理等については管理会社に引き継いで終了としてきた。すなわち、賃貸管理並びにマンションビル管理等の収益については対応しておらず、取りこぼしてきた感があるが、アーバネットリビングの設立により、この分野での収益が可能となることから、ボリュームビジネスと言われるこの分野も積極的に推進を図っていく。
2015年3月に設立したアーバネットリビングについては、2015年7月1日より操業を開始している。これまで同社内にあった分譲用マンションの販売部門を別会社化し、自社保有の賃貸マンションの管理に加え、マンション管理の免許取得により、専門性やモチベーションの向上を図るとともに、他社へ業務委託していた保有賃貸マンションの賃貸業務や、年間500戸以上を供給している投資用マンションの一部の管理業務を販売先との調整が可能なものに限って取り込む可能性を追求し、グループ全体の収益力の底上げを図る方針である。なお、2015年11月にはアーバネットリビングが増資（205百万円）を行い、同社が全額引き受けた。本格的に他社物件の買取再販事業を開始するに当たり、潤沢な資金による効率的かつ戦略的な物件購入を可能とすることが目的となっている。結果、操業初年度となる2016年6月期において既に黒字化を実現しており、今後の事業拡大に向け順調に立ち上がった。
また、上記3点に加えて、用地取得が困難な状況に対応するため、新たなチャレンジとしてアパートの開発・1棟販売にも着手したほか、戸建住宅の開発・分譲を含めた分野拡大にも取り組んでいる。従来の投資用マンションの用地としては取得してこなかった狭小用地の活用ができることや1棟当たりの投資金額が小さいことから投資家ニーズを幅広く拾い上げることができるところに狙いがあるとみられる。規模や収益性では投資用マンションに劣位するものの、実績を積み上げることで用地情報を入手しやすくなる好循環が期待でき、新たな成長ドライバーの1つとなる可能性も高いと考えられる。
弊社では、都心における投資用ワンルームマンションは、循環的な景気変動の影響や一時的な相場調整等により強弱を繰り返しながらも、持続的な成長が可能な市場であるとみているが、その一方で、収益源の分散及び安定収益源の確保は同社にとって重要な中長期的テーマと考えている。中核事業である自社開発物件における販売手法（販売先）の多様化やアパート等への分野拡大のほか、収益物件の保有拡大や子会社によるBtoC事業（自社開発物件の戸別販売や他社物件の買取再販、マンション管理及び賃貸業務等）の強化など、アーバネットグループとしての今後の成長に向けた施策にも注目していきたい。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
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