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以下は、フィスコソーシャルレポーターの個人投資家元・社長氏（ブログ「元投資顧問会社社長のチラシの裏」）が執筆したコメントです。フィスコでは、情報を積極的に発信する個人の方と連携し、より多様な情報を投資家の皆様に向けて発信することに努めております。

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※2016年11月14日15時に執筆


インバウンドの増加や東京オリンピックに向けて注目を集める民泊。

今回は、民泊関連銘柄をピックアップして深掘り解説していこうと思います。


■民泊とは？
民泊。数年前まではほとんど聞いたことも無いような言葉ですが、今や個人投資家であれば絶対に知っているであろう言葉として、「キーワード化」していますね。

そもそも、民泊とは文字通り、一般の住宅に泊まることを言います。テレビ番組で、芸能人が一般の家に泊まる（田◯に◯まろう）という番組がありましたが、一般では見知らぬ人を自分の家に泊めるという概念自体が、ほとんど無かったかと思います。

実は、昔はこうしたことが頻繁に行われており、特に公共交通機関がそこまでの発達を見せていない時代などは、寒い中野宿を決め込む旅行者などを見かねた地元住人が家で泊めさせるということが行われていました。あくまでその人の善意であり、報酬目当てではないというのが特徴としてありますが、最近ではこうした光景はあまり見られません。

ただし、外国人の増加、来たる2020年の東京オリンピックに向けての対応として、この民泊がにわかに注目を集めています。


■インバウンド需要と不足する宿泊施設
外国人が訪れる旅行をインバウンドと言います。インバウンドの増加と宿泊施設不足は大きな問題となっていることは周知のとおりです。

リーマンショック、東日本大震災の影響で外国人旅行客は一時600万人台にまで減少しました。しかし、ビザの緩和、国際空港の発着数の拡大、免税対象の拡大などの日本政府の後押し、中国人旅行客の増加などもあり、2014年には1400万人近い外国人が日本を訪れました。

中国人はツアーで訪れるケースが多く、団体行動を主としています。そのため、数十人単位でホテルに泊まることになり、中国人でホテルがあふれ返るという現象が起きています。また、安いところを求めようと、地方のビジネスホテルなども使われており、客層が変化したところも珍しくありません。

こうしたこともあり、ホテルの客室稼働率は8割を超え、主に都市部で宿泊施設不足が現実味を帯びています。こうした問題を解決していく為に民泊がクローズアップされてきました。


■空き部屋や空き家を有効活用する、民泊ビジネス
現在の民泊の定義となっているものとして、宿泊用に提供された個人の住宅の一部やマンションアパートの空き室に宿泊すること、というものがあります。

お金のやり取りをして泊まらせるというのは旅館業法の範疇に入りますが、ほとんどの民泊はこれを順守できないため、民泊に関する新たな法律制定が計画されています。いわゆる民泊新法です。

今までは旅館などでしか営業できなかったものを住宅にまで拡大すること、営業日数の上限を設けることなどが主な項目となっています。この営業日数を巡り、民泊の煽りを受けることが予想される企業が反発し、なかなか法律が通らない、難航状態にあります。

民泊にも色々とあり、家主が居住している場合、居住していない場合にも分けられます。民泊ができる特区というものはすでに自治体の一部で導入されています。以前は長期滞在が要件になっていましたが、これが2泊3日からでもOKになるなど、改善が進んでいます。


▽業界の盟主、Airbnb
世界ではこうした民泊はAirbnbを通じて行っているケースがほとんどです。

Airbnbは空き部屋を貸したい人、泊まりたい人が互いに登録しあい、契約が成立すれば自由に泊まることができるのが特徴です。

ユニークな部屋に泊まることができたり、ホストとの交流、鍵の受け渡しがポストなどで完了したりすること、安いことなどが多くの外国人が世界中でAirbnbを利用する理由です。

Airbnbと日本国内の規制についてですが、やはり旅館業法が大きな障壁となっており、繰り返しの貸し出しをすると旅館業法違反の摘発対象となる可能性も指摘されています。現に2014年には旅館業法違反の容疑で逮捕された男性も出ています。

また、マンションとの賃貸借契約違反など様々な弊害もあるなど、実質的に日本国内ではAirbnbの規制が行われている現状があります。


▽期待される規制緩和
この民泊が解禁されれば、Airbnb以外の企業もAirbnbのような仲介業を行う可能性は極めて高くなります。特に空き室を有効活用したい不動産業界は仮に解禁となれば積極的に動きを見せることになります。

実際にこうした準備をするため、サイトを立ち上げていたり、システムを構築したりする不動産会社も出ており、解禁次第サービスを開始できるようにその体制を整えているようですね。

また、中古物件の貸し出しやリノベーションをして古民家を改良するケースも出てくることから、建築業界も民泊での恩恵を受ける可能性は高いことが言えます。加えて、掃除代行やデリバリーサービスなどそのほかの業界も民泊関連で収益を出すことが場合によっては現実的なものとなってくるでしょう。

■民泊関連銘柄
民泊の積極的な導入は東京オリンピックまでには確実に行われ、実証実験などがその前に行われることは間違いない情勢です。

世界では民泊が積極的に行われているからといって宿泊施設に人が訪れなくなった、稼働率が下がったということは傾向としても見られないため、むしろ民泊導入でホテルの価値をいかに高めるかというところでの競争も期待され、そこに勝ち抜いた企業は当然業績も良くなります。

民泊が始まるからこの業界が廃れるというのではなく、ここを契機に努力を重ねる企業なのかどうかを見極めることが民泊関連銘柄をチョイスする場合には大切なファクターとなっていきます。


▽アパマンショップ<8889>
参加にアパマンショップや賃貸物件の管理サービスを抱えるアパマンショップ<8889>。賃貸物件仲介のアパマンショップは直営店約100店、FC店1,000店と国内最大規模となります。

民泊需要を見越し、2015年12月より民泊・短期・中期賃貸サービスを開始。短期（1ヶ月以内）、中期（1年以内）、そして民泊と家賃相場を変えるなど、これまでとは違ったサービスを展開します。

民泊が本格化していく中で、この新しい賃貸サービスがどの様な推移をしていくか非常に興味深いところです。


▽ALSOK<2331>
スマホの普及、iOT関連家具の増加に合わせた個人向け新サービス「ホームベーシック」など、セキュリティーサービスを提供するALSOK<2331>にも注目。

セキュリティー面で心配な民泊の側面を上手くカバーする堅い企業として、注目していきたいところです。


▽アクトコール<6064>
住生活の関連総合企業といえばアクトコール<6064>。

コールセンター業務や、家賃収納代行サービスなど、既存の不動産運営に関わる業務ノウハウを有している事に加え、自分では手が回らない物件を見守る空き家巡回サービスを提供しています。

今後、国内で民泊施設が充実してくるにつれ、同社の存在価値も高まっていくに違いないでしょう。


▽その他の民泊関連銘柄一覧
インベスＣ<1435>
ネクスト<2120>
ピクセル<2743>
プロパスト<3236>
日本管理Ｃ<3276>
サンセイラン<3277>
アンビション<3300>
アルファＣｏ<3434>
ハウスドゥ<3457>
オープンドア<3926>
アドベンチャ<6030>
エボラブルＡ<6191>
大京<8840>
レオパレス<8848>
スターツ<8850>
シノケンＧ<8909>
京王<9008>



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執筆者名：元・社長
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