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ＡＤワークス Research Memo（3）：不動産ビジネスから富裕層ビジネス、プレミアムビジネスへと発展（1）
[19/12/16]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■第6次中期経営計画の進捗状況について
1. 中期経営計画の概要
エー・ディー・ワークス<3250>は2019年6月4日付で、第6次中期経営計画（2020年3月期−2022年3月期）を発表した。「不動産ビジネスから富裕層ビジネスへ、そしてプレミアムビジネスへ」をテーマに、この3年間を「プレミアムバリューの醸成期」と位置付け、更なる成長を目指して行く。
基本方針は、以下の3点となる。
a) 変化する環境下でも安定的に収益を生み出せる強靭な事業基盤への進化
b) 新事業分野の開発・開拓と、既存事業との相乗効果の発揮
c) 顧客体験価値の最大化を前提とする永続的な顧客基盤の構築
また、最終年度となる2022年3月期の経営数値目標は、2019年3月期実績に対して売上高で20.7%増の30,000百万円、EBITDAで同5.3%減の2,200百万円、経常利益で同16.8%減の1,500百万円、税引前利益で同43.8%増の1,500百万円としている。EBITDAと経常利益が減益となるが、これは2019年3月期に過年度分消費税にかかる特別損失757百万円※を計上し、これをリカバーするために高収益物件を前倒しで販売する等の施策を実施したことで利益が押し上がった影響による。このため、特別損失の影響も含めた税引前利益が実質的な目指す成長率となる。
※同社は、2018年7月末に東京国税局から過年度分の消費税に関する更正通知書を受領したことに伴い、過年度分の消費税相当額等757百万円を特別損失として計上した。具体的には、投資用マンション等の居住用収益不動産の仕入時点で発生する、建物部分にかかる仮払消費税の税務申告時の取扱いに関して、税務処理方法の変更を求められたことに起因している。ただ、過去の税務調査では税務処理方法について当局から何の指摘もなかったため、同社は税務処理が適切に行われていたとの認識であり、同年12月に更正処分の取消しを求める訴訟を東京地裁に提起している（審理中）。
収益不動産残高のガイダンスについては2019年3月期末比71.9%増の36,500百万円を目安に積み上げていく方針だ。その内訳として、米国販売用については4,200百万円と前期末からほぼ横ばい水準を想定し、国内の短期/中期販売用で24,300百万円、長期保有用で8,000百万円とそれぞれ上積みしていく方針となっている。前述したように、事業エリアの拡大と商品ポートフォリオの拡充を進めることで積み上げを図る。
また、フィービジネス売上高のガイダンスは2019年3月期末比36.6%増の4,250百万円としている。内訳は賃料収入や管理収入等のストック型売上で4,000百万円程度、売買サポート等のフロー型売上で250百万円程度を目安としている。そのほか、経営基盤の安定化と更なる成長を図るため、ニュー・コアビジネスを育成していく方針で、2022年3月期の売上総利益で800百万円程度をガイダンスとしている。ニュー・コアビジネスとしては既にスタートしている米国での住宅取得資金貸付事業のほか、今回、「航空機・船舶・コンテナ等オペレーティングリース事業」及び「不動産投資ファンド事業」に進出することを明らかにしている。
2. 「富裕層ビジネス」「プレミアムビジネス」の進捗について
同社は第2次から第5次までの中期経営計画において、成長の起点となる「不動産ビジネス」において収益不動産ビジネスモデルを確立、展開することで事業を拡大してきた。今後もこの「不動産ビジネス」を主軸事業として継続していくと同時に、新たに「富裕層ビジネス」や「プレミアムビジネス」に展開していくことで、事業領域と顧客層を広げ、成長を目指している。
(1) 「富裕層ビジネス」「プレミアムビジネス」とは
同社が定義する「富裕層ビジネス」とは、「不動産ビジネス」で構築してきた富裕層顧客に対して、収益不動産にとどまらず、顧客ニーズにフォーカスして多様な投資商品・サービスを開発、提供していくビジネスとなる。新たな投資商品としては、前述した米国での住宅取得資金貸付事業のほか、航空機・船舶・コンテナ等オペレーティングリース事業、不動産投資ファンド事業などが挙げられ、また、資産関連サービスとしては相続対策等のコンサルティングサービスを強化していく。
「プレミアムビジネス」とは、「不動産ビジネス」「富裕層ビジネス」の発展に伴い培われた様々なノウハウや投資商品を、富裕層顧客だけでなく事業法人や機関投資家にも高付加価値で提供してくビジネスとなり、提供価値にフォーカスしたビジネスモデルとなる。「資産を増やす・守る」という顧客ニーズに対して、収益不動産を始めとする多様な資産関連ソリューションを提案していくと同時に、「不動産ビジネス」で構築したバリューチェーンの一部を「機能」として提供するなど応用範囲は多岐にわたり、第6次中期経営計画の期間においてその具現化に注力していく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜ST＞
1. 中期経営計画の概要
エー・ディー・ワークス<3250>は2019年6月4日付で、第6次中期経営計画（2020年3月期−2022年3月期）を発表した。「不動産ビジネスから富裕層ビジネスへ、そしてプレミアムビジネスへ」をテーマに、この3年間を「プレミアムバリューの醸成期」と位置付け、更なる成長を目指して行く。
基本方針は、以下の3点となる。
a) 変化する環境下でも安定的に収益を生み出せる強靭な事業基盤への進化
b) 新事業分野の開発・開拓と、既存事業との相乗効果の発揮
c) 顧客体験価値の最大化を前提とする永続的な顧客基盤の構築
また、最終年度となる2022年3月期の経営数値目標は、2019年3月期実績に対して売上高で20.7%増の30,000百万円、EBITDAで同5.3%減の2,200百万円、経常利益で同16.8%減の1,500百万円、税引前利益で同43.8%増の1,500百万円としている。EBITDAと経常利益が減益となるが、これは2019年3月期に過年度分消費税にかかる特別損失757百万円※を計上し、これをリカバーするために高収益物件を前倒しで販売する等の施策を実施したことで利益が押し上がった影響による。このため、特別損失の影響も含めた税引前利益が実質的な目指す成長率となる。
※同社は、2018年7月末に東京国税局から過年度分の消費税に関する更正通知書を受領したことに伴い、過年度分の消費税相当額等757百万円を特別損失として計上した。具体的には、投資用マンション等の居住用収益不動産の仕入時点で発生する、建物部分にかかる仮払消費税の税務申告時の取扱いに関して、税務処理方法の変更を求められたことに起因している。ただ、過去の税務調査では税務処理方法について当局から何の指摘もなかったため、同社は税務処理が適切に行われていたとの認識であり、同年12月に更正処分の取消しを求める訴訟を東京地裁に提起している（審理中）。
収益不動産残高のガイダンスについては2019年3月期末比71.9%増の36,500百万円を目安に積み上げていく方針だ。その内訳として、米国販売用については4,200百万円と前期末からほぼ横ばい水準を想定し、国内の短期/中期販売用で24,300百万円、長期保有用で8,000百万円とそれぞれ上積みしていく方針となっている。前述したように、事業エリアの拡大と商品ポートフォリオの拡充を進めることで積み上げを図る。
また、フィービジネス売上高のガイダンスは2019年3月期末比36.6%増の4,250百万円としている。内訳は賃料収入や管理収入等のストック型売上で4,000百万円程度、売買サポート等のフロー型売上で250百万円程度を目安としている。そのほか、経営基盤の安定化と更なる成長を図るため、ニュー・コアビジネスを育成していく方針で、2022年3月期の売上総利益で800百万円程度をガイダンスとしている。ニュー・コアビジネスとしては既にスタートしている米国での住宅取得資金貸付事業のほか、今回、「航空機・船舶・コンテナ等オペレーティングリース事業」及び「不動産投資ファンド事業」に進出することを明らかにしている。
2. 「富裕層ビジネス」「プレミアムビジネス」の進捗について
同社は第2次から第5次までの中期経営計画において、成長の起点となる「不動産ビジネス」において収益不動産ビジネスモデルを確立、展開することで事業を拡大してきた。今後もこの「不動産ビジネス」を主軸事業として継続していくと同時に、新たに「富裕層ビジネス」や「プレミアムビジネス」に展開していくことで、事業領域と顧客層を広げ、成長を目指している。
(1) 「富裕層ビジネス」「プレミアムビジネス」とは
同社が定義する「富裕層ビジネス」とは、「不動産ビジネス」で構築してきた富裕層顧客に対して、収益不動産にとどまらず、顧客ニーズにフォーカスして多様な投資商品・サービスを開発、提供していくビジネスとなる。新たな投資商品としては、前述した米国での住宅取得資金貸付事業のほか、航空機・船舶・コンテナ等オペレーティングリース事業、不動産投資ファンド事業などが挙げられ、また、資産関連サービスとしては相続対策等のコンサルティングサービスを強化していく。
「プレミアムビジネス」とは、「不動産ビジネス」「富裕層ビジネス」の発展に伴い培われた様々なノウハウや投資商品を、富裕層顧客だけでなく事業法人や機関投資家にも高付加価値で提供してくビジネスとなり、提供価値にフォーカスしたビジネスモデルとなる。「資産を増やす・守る」という顧客ニーズに対して、収益不動産を始めとする多様な資産関連ソリューションを提案していくと同時に、「不動産ビジネス」で構築したバリューチェーンの一部を「機能」として提供するなど応用範囲は多岐にわたり、第6次中期経営計画の期間においてその具現化に注力していく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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