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コスモスイニシア Research Memo（4）：不動産活用のソリューションをワンストップで提供
[21/07/19]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
■コスモスイニシア<8844>の事業内容
2. ソリューション事業
ソリューション事業では、投資用不動産オーナーに対し、同社グループや大和ハウスグループと連携した、不動産活用に関するソリューションサービスをワンストップで提供している。商品・サービスメニューは、賃貸マンション「コスモリード」や「コスモグラシア」、賃貸オフィスビル「リードシー」や「クロスシー」などの販売を行う投資用不動産等、マンションやオフィスビルの転貸などを行う不動産賃貸管理等、一棟投資用マンションや事業用地をはじめとした土地・建物の仲介や、不動産に関するコンサルティングなど不動産仲介その他である。ソリューション事業に占める売上高構成比（2021年3月期）は、投資用不動産等68%、不動産賃貸管理等30%、不動産仲介その他2%となっている。
投資用不動産等では、都心部など需要の高いエリアで、同社が開発するデザイン性の高い賃貸マンションや賃貸ビル、商業施設に加え、築古の賃貸マンションや賃貸ビルを一棟丸ごとデザイン性や機能の高い物件にリノベーションして安定した利回りの見込める不動産として再生し、投資家向けに販売している。同社の持つあらゆるノウハウを使って価値の高い投資用不動産を開発・再生し、販売するこの事業は、事業拡大の成長ドライバーにもなっている。中でも、共同出資型不動産「セレサージュ」は、数十億円規模の都心好立地不動産の所有権を小口化し、1,000万円からの投資を可能にした投資用商品で、代官山、表参道、中目黒に続いて発売された第4号プロジェクト「セレサージュ豊洲」も人気となっている。
また、同社は30年以上の長きにわたって賃貸管理を行っており、賃貸マンションサブリースは10,000戸、オフィスなど賃貸ビル運営管理は1都3県に約20,000坪（2021年3月時点）を受託している。賃貸マンションサブリースでは、オーナー所有のマンションを同社が借り受けて入居者に転貸している。このためオーナーは、賃借人の募集、契約、引渡、更新手続きや入居中のトラブル対応といった面倒な業務から解放され、賃料収入も安定する。オーナーにとって利便性の高い価値あるサービスといえ、同社にとっても所有リスクのない安定収益源となる。賃貸ビル運営管理も同様の仕組みだが、コロナ禍で需要が増しているレンタルオフィス「MID POINT」の運営サービスも行っている。現在、目黒不動前や武蔵小杉など「MID POINT」5拠点のほか、オールセットオフィスの「INC目黒不動前」「INC恵比寿」を展開している。
巻き返しが期待される「MIMARU」
3. 宿泊事業
宿泊事業は、2020年3月期からセグメント分けされた新しい事業で、新築マンションの開発や建築のノウハウを活かし、“暮らすように滞在する”アパートメントホテル「MIMARU」や、アウトドアリゾート「ETOWA」の開発・運営を行っている。「MIMARU」は、都市部の観光地などにアクセスしやすい立地にあり、キッチンやダイニングスペースが備わった広い客室で、4名以上のファミリーやグループが自宅と変わらない快適な長期滞在を可能とする宿泊施設である。多様な国籍で構成されるフロントスタッフが、観光や飲食、買い物に関する提案なども行っている。ポケモンルームの提供やデザイナーとのコラボレーションなど様々な取り組みも行っており、トリップアドバイザー(株)が発表した「2021トラベラーズチョイス ベスト・オブ・ザ・ベスト」では同社施設が日本のベストホテル8位に選出されるなど、訪日外国人旅行者に好評を得ている。2021年3月期現在、東京や京都などに16施設を開業しているが、コロナ禍の影響で2020年2月以降インバウンド宿泊需要が大幅に減少、稼働率が低下したため、一部施設を休業することとなった（2021年3月末現在4施設を休業）。しかしながら、中長期的なトレンドとして内外の長期滞在需要は増える傾向にあると予測されていることから、需要回復に合わせて営業再開や新規開業を予定しており、2022年3月期末の施設数は26施設体制（うち2施設休業）になる見込みである。感染症対策としてワクチンの普及が急速に広まってきていることもあり、今後の巻き返しが期待されている。
(C)2021 Pokémon. (C)1995-2021 Nintendo / Creatures Inc. / GAME FREAK inc.
マンションギャラリー設営やオフィス施工から業容を拡大
4. 工事事業
工事事業では、マンションギャラリーの設営や新築マンションのインテリアオプションの販売、オフィスの移転改修などを手掛けている。また、ブランド浸透や生産性向上、働き方改革といった顧客企業のニーズにも目を向け、ビジネス環境やカルチャー、従業員のライフスタイルに合わせたオーダーメイドのオフィス空間の設計・施工をしている。経済的・環境的諸条件を考慮しつつ、街の活性化に寄与する商業施設などの設計・施工も行っている。現在、スポーツ施設やアミューズメント施設といった施設の設計・工事に参入するなど、業容を徐々に拡大しているところである。海外アワードを受賞するなどデザインも高い評価を受けている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
＜ST＞
2. ソリューション事業
ソリューション事業では、投資用不動産オーナーに対し、同社グループや大和ハウスグループと連携した、不動産活用に関するソリューションサービスをワンストップで提供している。商品・サービスメニューは、賃貸マンション「コスモリード」や「コスモグラシア」、賃貸オフィスビル「リードシー」や「クロスシー」などの販売を行う投資用不動産等、マンションやオフィスビルの転貸などを行う不動産賃貸管理等、一棟投資用マンションや事業用地をはじめとした土地・建物の仲介や、不動産に関するコンサルティングなど不動産仲介その他である。ソリューション事業に占める売上高構成比（2021年3月期）は、投資用不動産等68%、不動産賃貸管理等30%、不動産仲介その他2%となっている。
投資用不動産等では、都心部など需要の高いエリアで、同社が開発するデザイン性の高い賃貸マンションや賃貸ビル、商業施設に加え、築古の賃貸マンションや賃貸ビルを一棟丸ごとデザイン性や機能の高い物件にリノベーションして安定した利回りの見込める不動産として再生し、投資家向けに販売している。同社の持つあらゆるノウハウを使って価値の高い投資用不動産を開発・再生し、販売するこの事業は、事業拡大の成長ドライバーにもなっている。中でも、共同出資型不動産「セレサージュ」は、数十億円規模の都心好立地不動産の所有権を小口化し、1,000万円からの投資を可能にした投資用商品で、代官山、表参道、中目黒に続いて発売された第4号プロジェクト「セレサージュ豊洲」も人気となっている。
また、同社は30年以上の長きにわたって賃貸管理を行っており、賃貸マンションサブリースは10,000戸、オフィスなど賃貸ビル運営管理は1都3県に約20,000坪（2021年3月時点）を受託している。賃貸マンションサブリースでは、オーナー所有のマンションを同社が借り受けて入居者に転貸している。このためオーナーは、賃借人の募集、契約、引渡、更新手続きや入居中のトラブル対応といった面倒な業務から解放され、賃料収入も安定する。オーナーにとって利便性の高い価値あるサービスといえ、同社にとっても所有リスクのない安定収益源となる。賃貸ビル運営管理も同様の仕組みだが、コロナ禍で需要が増しているレンタルオフィス「MID POINT」の運営サービスも行っている。現在、目黒不動前や武蔵小杉など「MID POINT」5拠点のほか、オールセットオフィスの「INC目黒不動前」「INC恵比寿」を展開している。
巻き返しが期待される「MIMARU」
3. 宿泊事業
宿泊事業は、2020年3月期からセグメント分けされた新しい事業で、新築マンションの開発や建築のノウハウを活かし、“暮らすように滞在する”アパートメントホテル「MIMARU」や、アウトドアリゾート「ETOWA」の開発・運営を行っている。「MIMARU」は、都市部の観光地などにアクセスしやすい立地にあり、キッチンやダイニングスペースが備わった広い客室で、4名以上のファミリーやグループが自宅と変わらない快適な長期滞在を可能とする宿泊施設である。多様な国籍で構成されるフロントスタッフが、観光や飲食、買い物に関する提案なども行っている。ポケモンルームの提供やデザイナーとのコラボレーションなど様々な取り組みも行っており、トリップアドバイザー(株)が発表した「2021トラベラーズチョイス ベスト・オブ・ザ・ベスト」では同社施設が日本のベストホテル8位に選出されるなど、訪日外国人旅行者に好評を得ている。2021年3月期現在、東京や京都などに16施設を開業しているが、コロナ禍の影響で2020年2月以降インバウンド宿泊需要が大幅に減少、稼働率が低下したため、一部施設を休業することとなった（2021年3月末現在4施設を休業）。しかしながら、中長期的なトレンドとして内外の長期滞在需要は増える傾向にあると予測されていることから、需要回復に合わせて営業再開や新規開業を予定しており、2022年3月期末の施設数は26施設体制（うち2施設休業）になる見込みである。感染症対策としてワクチンの普及が急速に広まってきていることもあり、今後の巻き返しが期待されている。
(C)2021 Pokémon. (C)1995-2021 Nintendo / Creatures Inc. / GAME FREAK inc.
マンションギャラリー設営やオフィス施工から業容を拡大
4. 工事事業
工事事業では、マンションギャラリーの設営や新築マンションのインテリアオプションの販売、オフィスの移転改修などを手掛けている。また、ブランド浸透や生産性向上、働き方改革といった顧客企業のニーズにも目を向け、ビジネス環境やカルチャー、従業員のライフスタイルに合わせたオーダーメイドのオフィス空間の設計・施工をしている。経済的・環境的諸条件を考慮しつつ、街の活性化に寄与する商業施設などの設計・施工も行っている。現在、スポーツ施設やアミューズメント施設といった施設の設計・工事に参入するなど、業容を徐々に拡大しているところである。海外アワードを受賞するなどデザインも高い評価を受けている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
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