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サムティ Research Memo（4）：上期は想定どおりの進捗。重視するインカムゲインは、レジデンス中心に好調に推移
[21/08/19]
提供元：株式会社フィスコ
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注目トピックス 日本株
■業績動向
1. 2021年11月期上期決算の概要
サムティ<3244>の2021年11月期上期の業績は、売上高が前年同期比11.5%減の24,193百万円、営業利益が同36.9%減の3,599百万円、経常利益が同10.3%増の5,114百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同133.1%増の7,393百万円と減収及び営業減益となったが、おおむね想定どおりの進捗である。経常利益以下が増益となったのは、「アロフト大阪堂島」（ホテル）の取得に伴う営業外収益及び特別利益の発生等によるものである。
売上高は、「不動産事業」が大きく減少した。「資産保有型」ビジネスへの転換により物件売却を大幅に抑えたことに加え、一部物件の期ずれ分を含め、下期偏重の予算編成になっていることが理由であり、その点を踏まえると、おおむね想定どおりの進捗と言える。一方、「不動産賃貸事業」は前期末に保有物件を売却した影響により賃料収入が若干減少したものの、高稼働率を維持するレジデンスを中心に堅調に推移している。また、「その他事業」については、コロナ禍に伴うホテル稼働率の低迷により客室収入が伸び悩んでいるが、分譲マンション管理・工事等が伸びたことからほぼ横ばいを確保することができた。
利益面では、減収による収益の下押しに加え、ホテルの新規開業に係る初期費用の発生等により営業減益となった。一方、経常利益以下が増益となったのは、SPCを通じた「アロフト大阪堂島」（ホテル）の取得等に伴って、営業外収益に約23億円、特別利益に約24億円の投資利益※が発生したことが理由である。
※2021年3月に、「アロフト大阪堂島」（アロフトブランドのホテル）を信託財産とする信託受益権の保有・運用を行う合同会社アール・アンド・ケイを持分法適用会社としたことにより「持分法による投資利益」が営業外収益に計上されたことに加え、さらに出資持分を追加取得し連結子会社としたことにより、「負ののれん相当額」が特別利益に計上された。
また、重視する「インカムゲイン」（各事業の中に含まれる合計額※）については6,118百万円と好調に推移しており、安定収益の底上げに寄与した。
※賃料収入、ホテル収入、配当金、AM・PMフィー、分譲マンション管理・工事・その他。
今後の成長につながる仕入れについては、開発用地32物件（取得金額141.7億円）、収益不動産32物件（同約310.9億円）※を取得しており、順調に積み上げている。
※SPCを通じて取得した「アロフト大阪堂島」を除く。
財政状態については、「資産保有型」ビジネスへの転換を図る方針により物件売却を抑える一方、開発用地や収益不動産を積極的に取得したことから、総資産は前期末比31.3%増の329,392百万円に大きく拡大した。一方、自己資本は内部留保の積み増し等により同8.3%増の83,424百万円の増加にとどまり、自己資本比率は25.3%（前期末は30.7%）に低下した。資産拡大に伴って、有利子負債は同39.8%増の227,951百万円に大きく拡大し、ネットD/Eレシオ※も2.40倍（前期末は1.56倍）に上昇したが、長期借入金の比率が78.0%を占め、返済期限の分散化も図られていることから、財務の安全性に懸念はない。
※（有利子負債−現金及び預金）÷自己資本
各事業の業績は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高は前年同期比13.6%減の19,114百万円、セグメント利益は同10.4%減の5,974百万円と減収減益となった。ただ、2021年1月に公表した中期経営計画（アフターコロナ版）に掲げた「資産保有型」ビジネスへの転換を図る方針の下、物件売却を抑えたことに加え、一部物件の期ずれ分を含め、下期に偏った売却計画となっていることが理由であり、おおむね想定どおりの進捗と言える。販売実績については、開発流動化2物件、再生流動化7物件、投資分譲2物件（80戸）にとどまったが、開発流動化におけるホテル2物件※の売却が業績に大きく寄与した。一方、アセットマネジメントについてはSRRの運用残高の拡大に伴う運営及び管理手数料の底上げにより着実に伸びている。利益面でも減収により減益となったが、セグメント利益率は31.3%（前年同期は30.1%）と高い水準を維持した。
※「アゴーラ京都烏丸」「アゴーラ京都四条」の自社開発ホテル2物件をSPCに売却したが、優先交渉権が付与されており、将来的にはホテルREITへの組み込みを予定している。
(2) 不動産賃貸事業
売上高は前年同期比3.2%減の3,823百万円、セグメント利益は同15.1%減の1,419百万円と減収減益となった。前期末に保有物件を売却した影響により賃料収入が若干減少した。ただ、保有する賃貸マンションは高稼働（95%水準）を維持するとともに、営業エリアの拡大とともに収益不動産の取得を積極的に進めていることから、今後は拡大傾向に向かう見通しである。利益面でも減収に伴う収益の下押しや取得費用の増加等により減益となった。
(3) その他の事業
売上高は前年同期比1.1%減の1,423百万円、セグメント損失は1,429百万円（前年同期は285百万円の損失）と微減収ながら損失幅が拡大した。コロナ禍の影響により、保有・運営するホテルの稼働状況は50%程度※1で推移し、客室収入が伸び悩む一方、分譲マンション管理や工事等が増加したことで売上高はほぼ横ばいを確保した。一方、損失幅が拡大したのは、ホテルの新規開業※2に係る初期費用等によるものである。
※1 3度目の緊急事態宣言が発令された第2四半期（2021年3月〜5月）の平均稼働率は54.9%であった。ただ、2020年10月以降、すべての月でビジネスホテル稼働率（7都府県平均）を上回って推移している。
※2 アゴーラ京都烏丸（2021年4月30日開業）、アゴーラ京都四条（2021年7月1日開業）。
2. 開発計画（パイプライン）の状況
「S-RESIDENCE」シリーズ等の開発実績については、2021年11月期第2四半期までにレジデンス22棟（1,422戸）が竣工済みであり、第3四半期以降には19棟（1,173戸）の竣工を予定しており、合計すると2021年11月期は41棟（2,595戸）となる。2022年11月期以降の竣工予定分についても、2022年11月期竣工分が58棟（3,972戸）、2023年11月期竣工分が50棟（3,660戸）※1、2024年11月期竣工分が5棟（450戸）と順調に積み上げている。一方、ホテル・オフィスの開発計画については、2021年開業分が2棟※2、2022年以降の開業分が4棟（うち1棟はオフィス）と合計6棟が進行中である。
※1 2023年以降は仕入れ進行中であり、さらなる積み上げを目指している。
※2 エスペリアホテル福岡中州（2021年8月2日開業）、（仮称）京都御池ホテルPJ（2021年秋予定）の合計2棟。
3. 2021年11月上期の総括
以上から、2021年11月期上期を総括すると、業績面ではおおむね想定どおりの進捗となった一方、活動面では特筆すべき成果をあげることができた。特に、グループ資産拡大に向けて積極的に収益不動産を積み増したことに加え、後述するように、他社との提携や外資オペレーターとの連携などにより、ホテル事業の強化（差別化）に向けた方向性を示したこと、海外事業（ベトナム）でも販売活動が順調に滑り出していることなどは、今後に向けて評価すべきポイントと言える。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜YM＞
1. 2021年11月期上期決算の概要
サムティ<3244>の2021年11月期上期の業績は、売上高が前年同期比11.5%減の24,193百万円、営業利益が同36.9%減の3,599百万円、経常利益が同10.3%増の5,114百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同133.1%増の7,393百万円と減収及び営業減益となったが、おおむね想定どおりの進捗である。経常利益以下が増益となったのは、「アロフト大阪堂島」（ホテル）の取得に伴う営業外収益及び特別利益の発生等によるものである。
売上高は、「不動産事業」が大きく減少した。「資産保有型」ビジネスへの転換により物件売却を大幅に抑えたことに加え、一部物件の期ずれ分を含め、下期偏重の予算編成になっていることが理由であり、その点を踏まえると、おおむね想定どおりの進捗と言える。一方、「不動産賃貸事業」は前期末に保有物件を売却した影響により賃料収入が若干減少したものの、高稼働率を維持するレジデンスを中心に堅調に推移している。また、「その他事業」については、コロナ禍に伴うホテル稼働率の低迷により客室収入が伸び悩んでいるが、分譲マンション管理・工事等が伸びたことからほぼ横ばいを確保することができた。
利益面では、減収による収益の下押しに加え、ホテルの新規開業に係る初期費用の発生等により営業減益となった。一方、経常利益以下が増益となったのは、SPCを通じた「アロフト大阪堂島」（ホテル）の取得等に伴って、営業外収益に約23億円、特別利益に約24億円の投資利益※が発生したことが理由である。
※2021年3月に、「アロフト大阪堂島」（アロフトブランドのホテル）を信託財産とする信託受益権の保有・運用を行う合同会社アール・アンド・ケイを持分法適用会社としたことにより「持分法による投資利益」が営業外収益に計上されたことに加え、さらに出資持分を追加取得し連結子会社としたことにより、「負ののれん相当額」が特別利益に計上された。
また、重視する「インカムゲイン」（各事業の中に含まれる合計額※）については6,118百万円と好調に推移しており、安定収益の底上げに寄与した。
※賃料収入、ホテル収入、配当金、AM・PMフィー、分譲マンション管理・工事・その他。
今後の成長につながる仕入れについては、開発用地32物件（取得金額141.7億円）、収益不動産32物件（同約310.9億円）※を取得しており、順調に積み上げている。
※SPCを通じて取得した「アロフト大阪堂島」を除く。
財政状態については、「資産保有型」ビジネスへの転換を図る方針により物件売却を抑える一方、開発用地や収益不動産を積極的に取得したことから、総資産は前期末比31.3%増の329,392百万円に大きく拡大した。一方、自己資本は内部留保の積み増し等により同8.3%増の83,424百万円の増加にとどまり、自己資本比率は25.3%（前期末は30.7%）に低下した。資産拡大に伴って、有利子負債は同39.8%増の227,951百万円に大きく拡大し、ネットD/Eレシオ※も2.40倍（前期末は1.56倍）に上昇したが、長期借入金の比率が78.0%を占め、返済期限の分散化も図られていることから、財務の安全性に懸念はない。
※（有利子負債−現金及び預金）÷自己資本
各事業の業績は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高は前年同期比13.6%減の19,114百万円、セグメント利益は同10.4%減の5,974百万円と減収減益となった。ただ、2021年1月に公表した中期経営計画（アフターコロナ版）に掲げた「資産保有型」ビジネスへの転換を図る方針の下、物件売却を抑えたことに加え、一部物件の期ずれ分を含め、下期に偏った売却計画となっていることが理由であり、おおむね想定どおりの進捗と言える。販売実績については、開発流動化2物件、再生流動化7物件、投資分譲2物件（80戸）にとどまったが、開発流動化におけるホテル2物件※の売却が業績に大きく寄与した。一方、アセットマネジメントについてはSRRの運用残高の拡大に伴う運営及び管理手数料の底上げにより着実に伸びている。利益面でも減収により減益となったが、セグメント利益率は31.3%（前年同期は30.1%）と高い水準を維持した。
※「アゴーラ京都烏丸」「アゴーラ京都四条」の自社開発ホテル2物件をSPCに売却したが、優先交渉権が付与されており、将来的にはホテルREITへの組み込みを予定している。
(2) 不動産賃貸事業
売上高は前年同期比3.2%減の3,823百万円、セグメント利益は同15.1%減の1,419百万円と減収減益となった。前期末に保有物件を売却した影響により賃料収入が若干減少した。ただ、保有する賃貸マンションは高稼働（95%水準）を維持するとともに、営業エリアの拡大とともに収益不動産の取得を積極的に進めていることから、今後は拡大傾向に向かう見通しである。利益面でも減収に伴う収益の下押しや取得費用の増加等により減益となった。
(3) その他の事業
売上高は前年同期比1.1%減の1,423百万円、セグメント損失は1,429百万円（前年同期は285百万円の損失）と微減収ながら損失幅が拡大した。コロナ禍の影響により、保有・運営するホテルの稼働状況は50%程度※1で推移し、客室収入が伸び悩む一方、分譲マンション管理や工事等が増加したことで売上高はほぼ横ばいを確保した。一方、損失幅が拡大したのは、ホテルの新規開業※2に係る初期費用等によるものである。
※1 3度目の緊急事態宣言が発令された第2四半期（2021年3月〜5月）の平均稼働率は54.9%であった。ただ、2020年10月以降、すべての月でビジネスホテル稼働率（7都府県平均）を上回って推移している。
※2 アゴーラ京都烏丸（2021年4月30日開業）、アゴーラ京都四条（2021年7月1日開業）。
2. 開発計画（パイプライン）の状況
「S-RESIDENCE」シリーズ等の開発実績については、2021年11月期第2四半期までにレジデンス22棟（1,422戸）が竣工済みであり、第3四半期以降には19棟（1,173戸）の竣工を予定しており、合計すると2021年11月期は41棟（2,595戸）となる。2022年11月期以降の竣工予定分についても、2022年11月期竣工分が58棟（3,972戸）、2023年11月期竣工分が50棟（3,660戸）※1、2024年11月期竣工分が5棟（450戸）と順調に積み上げている。一方、ホテル・オフィスの開発計画については、2021年開業分が2棟※2、2022年以降の開業分が4棟（うち1棟はオフィス）と合計6棟が進行中である。
※1 2023年以降は仕入れ進行中であり、さらなる積み上げを目指している。
※2 エスペリアホテル福岡中州（2021年8月2日開業）、（仮称）京都御池ホテルPJ（2021年秋予定）の合計2棟。
3. 2021年11月上期の総括
以上から、2021年11月期上期を総括すると、業績面ではおおむね想定どおりの進捗となった一方、活動面では特筆すべき成果をあげることができた。特に、グループ資産拡大に向けて積極的に収益不動産を積み増したことに加え、後述するように、他社との提携や外資オペレーターとの連携などにより、ホテル事業の強化（差別化）に向けた方向性を示したこと、海外事業（ベトナム）でも販売活動が順調に滑り出していることなどは、今後に向けて評価すべきポイントと言える。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
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