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クリアル Research Memo（9）：「CREAL」と「CREAL PRO」を軸に大幅な業績拡大が続く見通し（2）
[24/06/24]
提供元：株式会社フィスコ
提供元：株式会社フィスコ
注目トピックス 日本株
*19:29JST クリアル Research Memo（9）：「CREAL」と「CREAL PRO」を軸に大幅な業績拡大が続く見通し（2）
■クリアル<2998>の今後の見通し
2. サービス別の見通し
(1) 「CREAL」
a) ファンドの運用状況
ファンド償還は物件の外部売却が主なトリガーとなるため、この数値は「CREAL」のサービスの売上額に直結する。「CREAL」の売上高はこの外部売却金額に加え、ファンドの抱える不動産の賃料収入などから構成される。
2024年3月期はレジデンス10件、物流施設2件、保育園1件、商業施設1件のファンドを償還したが、現在運用中のものは、レジデンス23件、商業施設2件、保育園1件、ホテル1件、オフィス1件、物流施設1件、ヘルスケア1件で、残高は21,517百万円に及ぶ。これが2025年3月期中に売却する予備軍のパイプラインという位置付けであることから、売上高予想の24,000百万円は十分達成可能と言えるだろう。
b) IT投資
不特法に基づく3号及び4号事業者としての許可取得によるSPCを活用したクラウドファンディング開始を見込み、ファンドシステムの開発に進めている。3号4号ファンドは従来の1号2号ファンドとは商品スキーム等が大きく異なるため、事業者としての許可を取得後すぐにサービスを開始できるようにする狙いがある。
c) ESG不動産投資の積極展開
個人投資家に直接アプローチできるクラウドファンディング型不動産投資の特長を最大限に活用することで、投資規模が小さくトラックレコードが少ないという理由から、従来の投資ファンドでは投資が進んでいなかったESG不動産投資の促進を図り、経済的リターンと社会的課題解決の両立を目指している。2022年3月期の4件のESG不動産投資に続いて、2023年3月期は(学)正和学園とのアライアンスによる東京外国語大学内保育園プロジェクト（1.7億円）、(株)MIRATZとのアライアンスによる認可保育園プロジェクト（2.7億円）のESGプロジェクト2件を組成しており、それぞれ20秒、30秒程度で満額申し込みを達成した。なお、サービスローンチから2024年3月末における「CREAL」でESG不動産投資のために投資家から調達した金額の合計は50億円を超えている。
(2) 「CREAL PRO」
今後の成長戦略として、これまでにも増して「CREAL」「CREAL PB」とのシナジーを強化する方針である。具体的には、「CREAL」で運用している小〜中規模物件のポートフォリオを50〜100億円程度の規模に束ねて、「CREAL PRO」の顧客である機関投資家や金融機関等へバルクセールする以前からの手法に加えて、国内事業法人や海外のファミリーオフィスといった投資家への個別売却により高い収益性の確保を目指す。さらに対象の物件管理については「CREAL PRO」でアセットマネジメント業務を受託することで、同社サービス間のシナジーを発揮できるビジネスモデルの強化・拡大を推進する。また、「CREAL PB」の主な顧客である富裕層に対して、資産規模や投資方針に沿ったプロ向け運用サービス「CREAL PRO」をクロスセルしていく計画である。
トピックスとしては、2023年11月に、アジアを拠点にしたグローバル展開を見据え、同社の100%子会社として、CREAL ASIA Pte Ltdをシンガポールに設立した。シンガポールは面積こそ東京23区と変わらない程度だが、日本の数倍から20倍の割合で富裕層が存在しており、またそうした富裕層に対応すべく投資運用会社のファンドマネージャーも年々増加の一途を辿っている。アジアトップの金融ハブとして近年成長している国であり、各サービスのアジアでのより加速度的な成長を目指している。
まずはシンガポールを中心としたアジアの投資家向けに「CREAL」のファンド償還時の売却を推進するほか、ファンド償還後のアセットマネジメント業務の受託（「CREAL PRO」）、「CREAL」向けに利益率の高い海外案件のソーシング、クラウドファンディングシステムのアジア展開などを予定している。実際、2024年2月にはシンガポール国内の不動産ライセンスを取得するとともにWebサイトを公開し、2024年3月には早くも「CREAL PRO」の第1号案件のAM業務を受託した。すでに優良投資家とのパイプラインを構築しており、2025年3月期の期初からも順調に案件を獲得した。
同社はDXの介在とシェア拡大の余地が大きい「CREAL」の成長を最優先しているため、「CREAL」に比べて「CREAL PRO」に対する注力度は相対的に低かったようである。しかし、最近はニュースサイトや機関誌で「CREAL」が取り上げられることで機関投資家への知名度も向上し、国内外の大手不動産ファンドが注目しているため、「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」へと波及し、引き合いが活発化しているようだ。将来に向けた「CREAL PRO」の成長ポテンシャルは当初の想定以上に大きく拡大しているものと弊社では推察している。
このビジネスモデルは、高成長を続ける「CREAL」において安定的な物件売却先を確保できるうえ、「CREAL PRO」にとっても安定的なフィービジネス獲得の機会となる。さらに「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」に波及することで、「CREAL PRO」の成長力を大きく高めるサービス間バリューチェーンの創出が可能となる。弊社では、同社の事業全体の高成長と経営基盤の拡大に、さらに大きく貢献する成長戦略として注目している。
(3) 「CREAL PB」
組織の拡大に加えて、DXプラットフォームの継続的進化によるさらなる利便性の向上と、管理業務の効率化を進める計画である。併せて「CREAL buyer」でAIを活用した主力の都心の区分レジデンスの拡充を強化し、再生可能エネルギー施設や「CREAL」「CREAL PRO」で運用中の1棟レジデンスについても商品ラインナップに加える方針である。これまでの区分レジデンス投資だけでは難しかった多様な投資家ニーズに対応し、投資機会拡大による高成長を計画している。また、昨今の円安により投資ニーズが増大している海外投資家向けの販売も強化している。その一方で「CREAL PB」の2024年3月期の売上総利益率は前期の9.2%から8.9%とやや低下するなど、都心一等地での良質物件の仕入れが難しくなっていることから、多少リスクが上昇しても高いリターンが見込める横浜など都心周辺や、大阪などの関西都市圏へのソーシングを計画している。
（執筆：フィスコアナリスト 村瀬智一）
＜HN＞
■クリアル<2998>の今後の見通し
2. サービス別の見通し
(1) 「CREAL」
a) ファンドの運用状況
ファンド償還は物件の外部売却が主なトリガーとなるため、この数値は「CREAL」のサービスの売上額に直結する。「CREAL」の売上高はこの外部売却金額に加え、ファンドの抱える不動産の賃料収入などから構成される。
2024年3月期はレジデンス10件、物流施設2件、保育園1件、商業施設1件のファンドを償還したが、現在運用中のものは、レジデンス23件、商業施設2件、保育園1件、ホテル1件、オフィス1件、物流施設1件、ヘルスケア1件で、残高は21,517百万円に及ぶ。これが2025年3月期中に売却する予備軍のパイプラインという位置付けであることから、売上高予想の24,000百万円は十分達成可能と言えるだろう。
b) IT投資
不特法に基づく3号及び4号事業者としての許可取得によるSPCを活用したクラウドファンディング開始を見込み、ファンドシステムの開発に進めている。3号4号ファンドは従来の1号2号ファンドとは商品スキーム等が大きく異なるため、事業者としての許可を取得後すぐにサービスを開始できるようにする狙いがある。
c) ESG不動産投資の積極展開
個人投資家に直接アプローチできるクラウドファンディング型不動産投資の特長を最大限に活用することで、投資規模が小さくトラックレコードが少ないという理由から、従来の投資ファンドでは投資が進んでいなかったESG不動産投資の促進を図り、経済的リターンと社会的課題解決の両立を目指している。2022年3月期の4件のESG不動産投資に続いて、2023年3月期は(学)正和学園とのアライアンスによる東京外国語大学内保育園プロジェクト（1.7億円）、(株)MIRATZとのアライアンスによる認可保育園プロジェクト（2.7億円）のESGプロジェクト2件を組成しており、それぞれ20秒、30秒程度で満額申し込みを達成した。なお、サービスローンチから2024年3月末における「CREAL」でESG不動産投資のために投資家から調達した金額の合計は50億円を超えている。
(2) 「CREAL PRO」
今後の成長戦略として、これまでにも増して「CREAL」「CREAL PB」とのシナジーを強化する方針である。具体的には、「CREAL」で運用している小〜中規模物件のポートフォリオを50〜100億円程度の規模に束ねて、「CREAL PRO」の顧客である機関投資家や金融機関等へバルクセールする以前からの手法に加えて、国内事業法人や海外のファミリーオフィスといった投資家への個別売却により高い収益性の確保を目指す。さらに対象の物件管理については「CREAL PRO」でアセットマネジメント業務を受託することで、同社サービス間のシナジーを発揮できるビジネスモデルの強化・拡大を推進する。また、「CREAL PB」の主な顧客である富裕層に対して、資産規模や投資方針に沿ったプロ向け運用サービス「CREAL PRO」をクロスセルしていく計画である。
トピックスとしては、2023年11月に、アジアを拠点にしたグローバル展開を見据え、同社の100%子会社として、CREAL ASIA Pte Ltdをシンガポールに設立した。シンガポールは面積こそ東京23区と変わらない程度だが、日本の数倍から20倍の割合で富裕層が存在しており、またそうした富裕層に対応すべく投資運用会社のファンドマネージャーも年々増加の一途を辿っている。アジアトップの金融ハブとして近年成長している国であり、各サービスのアジアでのより加速度的な成長を目指している。
まずはシンガポールを中心としたアジアの投資家向けに「CREAL」のファンド償還時の売却を推進するほか、ファンド償還後のアセットマネジメント業務の受託（「CREAL PRO」）、「CREAL」向けに利益率の高い海外案件のソーシング、クラウドファンディングシステムのアジア展開などを予定している。実際、2024年2月にはシンガポール国内の不動産ライセンスを取得するとともにWebサイトを公開し、2024年3月には早くも「CREAL PRO」の第1号案件のAM業務を受託した。すでに優良投資家とのパイプラインを構築しており、2025年3月期の期初からも順調に案件を獲得した。
同社はDXの介在とシェア拡大の余地が大きい「CREAL」の成長を最優先しているため、「CREAL」に比べて「CREAL PRO」に対する注力度は相対的に低かったようである。しかし、最近はニュースサイトや機関誌で「CREAL」が取り上げられることで機関投資家への知名度も向上し、国内外の大手不動産ファンドが注目しているため、「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」へと波及し、引き合いが活発化しているようだ。将来に向けた「CREAL PRO」の成長ポテンシャルは当初の想定以上に大きく拡大しているものと弊社では推察している。
このビジネスモデルは、高成長を続ける「CREAL」において安定的な物件売却先を確保できるうえ、「CREAL PRO」にとっても安定的なフィービジネス獲得の機会となる。さらに「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」に波及することで、「CREAL PRO」の成長力を大きく高めるサービス間バリューチェーンの創出が可能となる。弊社では、同社の事業全体の高成長と経営基盤の拡大に、さらに大きく貢献する成長戦略として注目している。
(3) 「CREAL PB」
組織の拡大に加えて、DXプラットフォームの継続的進化によるさらなる利便性の向上と、管理業務の効率化を進める計画である。併せて「CREAL buyer」でAIを活用した主力の都心の区分レジデンスの拡充を強化し、再生可能エネルギー施設や「CREAL」「CREAL PRO」で運用中の1棟レジデンスについても商品ラインナップに加える方針である。これまでの区分レジデンス投資だけでは難しかった多様な投資家ニーズに対応し、投資機会拡大による高成長を計画している。また、昨今の円安により投資ニーズが増大している海外投資家向けの販売も強化している。その一方で「CREAL PB」の2024年3月期の売上総利益率は前期の9.2%から8.9%とやや低下するなど、都心一等地での良質物件の仕入れが難しくなっていることから、多少リスクが上昇しても高いリターンが見込める横浜など都心周辺や、大阪などの関西都市圏へのソーシングを計画している。
（執筆：フィスコアナリスト 村瀬智一）
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