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株式会社タス、2010年10月期、11月期の1都3県賃貸住宅統計指標を発表〜 東京23区賃貸住宅需給ギャップ分析 〜
[11/01/21]
提供元：@Press
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不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、2010年10月末時点、11月末時点の1都3県の賃貸住宅TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率・中途解約確率を発表しました。これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
1．賃貸住宅指標概況
【2010年10月期】
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.62
募集期間(ヶ月) ： 3.24
更新確率(％) ：40.92
中途解約確率(％)：41.39
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.45
募集期間(ヶ月) ： 3.26
更新確率(％) ：40.45
中途解約確率(％)：41.74
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.31
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：42.84
中途解約確率(％)：40.06
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.80
募集期間(ヶ月) ： 3.49
更新確率(％) ：40.74
中途解約確率(％)：42.53
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.22
募集期間(ヶ月) ： 3.51
更新確率(％) ：42.67
中途解約確率(％)：43.91
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.47
募集期間(ヶ月) ： 3.37
更新確率(％) ：42.75
中途解約確率(％)：43.59
【2010年11月期】
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.61
募集期間(ヶ月) ： 3.22
更新確率(％) ：41.17
中途解約確率(％)：41.48
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.44
募集期間(ヶ月) ： 3.23
更新確率(％) ：40.82
中途解約確率(％)：41.77
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.40
募集期間(ヶ月) ： 3.16
更新確率(％) ：42.36
中途解約確率(％)：40.51
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.79
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：41.10
中途解約確率(％)：42.20
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.19
募集期間(ヶ月) ： 3.50
更新確率(％) ：42.45
中途解約確率(％)：43.88
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.42
募集期間(ヶ月) ： 3.43
更新確率(％) ：43.02
中途解約確率(％)：43.83
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京23区とも横ばい傾向、東京市部は微増傾向となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では、東京23区のマンション系は横ばい傾向ですが、アパート系は微増に転じています。東京市部については、マンション系・アパート系共に増加傾向となっています。
・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。
・東京市部において更新確率が下降、中途解約確率が上昇傾向であり、住み替えが活性化しています。
※より詳細な情報については、広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ )から提供しております。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移でも他都県に比較して安定的に推移しています。
・募集期間は引き続き微増傾向にあり、テナントが決まりにくくなっています。
・更新確率が1都3県の中では東京23区についで低く、1都3県の中では住み替えが活発であることが伺えます。ただし更新確率は増加傾向、中途解約確率は減少傾向にあり、住み替えが落ち着きつつあることを示しています。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは横ばい傾向が鮮明になってきましたが、過去2年間で最も高い水準にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高く、継続して増加傾向にあることが読み取れます。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・更新確率が微減に転じました。中途解約確率は1都3県で最も高い水準で推移しています。
■千葉県
・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系が微増に転じたものの、マンション系は頭打ちの兆候を示しています。
・募集期間は3.4ヶ月前後で横ばいとなっています。
・更新確率、中途解約確率とも横ばい傾向となっていますが、中途解約確率は1都3県で最も高い水準で推移しています。
●TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/1_1.JPG
●1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/2_2.JPG
●1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/3_3.JPG
2．東京23区賃貸住宅需給ギャップ分析
(1) 分析方法
東京23区の賃貸住宅需給ギャップを以下の計算式で想定します。
需給ギャップ ＝ 供給 - 需要
＝ (推定賃貸住宅供給量 - 平均滅失戸数) - 世帯数増減
まず、賃貸住宅市場の需要の増加は即ち世帯数の増加と考えることができます。従って東京都が発表している「住民基本台帳による世帯と人口」の各月の世帯数を利用し、対前月比の増減を需要の増減として利用します。なお、「住民基本台帳による世帯」と人口は各月1日時点として発表されているため、これを前月末時点のデータとして読み替えて使用しました。この世帯数に平成17年国勢調査より算出した、世帯数に占める住居種類の割合から、賃貸住宅に居住する世帯数を算出します。なお、現時点で発表されているデータ以降の世帯数の増加は「人口問題研究所の推定値(平成19年5月推定)」と「住民基本台帳による世帯と人口」の差異から想定しています。
次に賃貸住宅市場の供給は、新規供給戸数から滅失戸数を差し引いたものと考えることができます。新規供給戸数については、東京都が発表している「住宅着工統計」貸家の戸数を用い、アパート系(木造、軽量鉄骨造)は工期6ヶ月、マンション系(鉄骨造、RC造、SRC造)については工期12ヶ月と仮定し想定賃貸住宅供給量を算出します。なお、繁忙期調整として1月〜3月に供給が集中するように調整しています。
滅失戸数については「総務省住宅土地統計調査(平成15年、平成20年)」より東京23区の1カ月当たりの平均滅失戸数を推定します。
(2) 賃貸住宅需給ギャップ
次資料に「東京23区の需給ギャップとTVI」の推移を示します。なお2010年11月以降は推計値となります。
東京23区の世帯数は2004年4月から2011年10月までの累計で約41万世帯の増加となります。平成17年国勢調査による東京23区の民間借家の世帯比率は38%ですので、民間借家に居住する世帯は約16万戸の増加となります。
同じく2004年4月から2011年10月までの累計で、推定賃貸住宅供給量は約40万戸、平均滅失戸数は約22万戸であり、差し引き供給量は約18万戸の増加となります。つまり2011年10月時点で、東京23区では約2万戸の供給過剰となります。
なお、住民基本台帳には住民登録をしていない世帯は含まれていないため、実際の需給ギャップはもう少し小さくなると考えられます。仮に住民登録をしていない流入世帯を世帯数の1割程度と仮定し、世帯数に加えると、需給ギャップは約3,000戸程度となります。(次資料「住民票未登録世帯数を賃貸世帯数の1割と仮定した場合の需給ギャップとTVI」を参照。)
(3) 賃貸住宅需給ギャップとTVI
次資料の推移グラフから、TVIの動きは需給ギャップの動きに連動していることが読み取れます。需給ギャップの12ヶ月移動平均と比較するとより鮮明になります。これらのグラフから、東京23区のTVIは再び上昇に転ずる可能性があることをよみとることができます。
●東京23区賃貸住宅需給ギャップとTVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/4_4.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
※タスが開発した賃貸住宅の空室の指標
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日-募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する、トヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
1．賃貸住宅指標概況
【2010年10月期】
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.62
募集期間(ヶ月) ： 3.24
更新確率(％) ：40.92
中途解約確率(％)：41.39
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.45
募集期間(ヶ月) ： 3.26
更新確率(％) ：40.45
中途解約確率(％)：41.74
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.31
募集期間(ヶ月) ： 3.17
更新確率(％) ：42.84
中途解約確率(％)：40.06
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.80
募集期間(ヶ月) ： 3.49
更新確率(％) ：40.74
中途解約確率(％)：42.53
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.22
募集期間(ヶ月) ： 3.51
更新確率(％) ：42.67
中途解約確率(％)：43.91
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.47
募集期間(ヶ月) ： 3.37
更新確率(％) ：42.75
中途解約確率(％)：43.59
【2010年11月期】
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.61
募集期間(ヶ月) ： 3.22
更新確率(％) ：41.17
中途解約確率(％)：41.48
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.44
募集期間(ヶ月) ： 3.23
更新確率(％) ：40.82
中途解約確率(％)：41.77
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.40
募集期間(ヶ月) ： 3.16
更新確率(％) ：42.36
中途解約確率(％)：40.51
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.79
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：41.10
中途解約確率(％)：42.20
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.19
募集期間(ヶ月) ： 3.50
更新確率(％) ：42.45
中途解約確率(％)：43.88
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.42
募集期間(ヶ月) ： 3.43
更新確率(％) ：43.02
中途解約確率(％)：43.83
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京23区とも横ばい傾向、東京市部は微増傾向となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では、東京23区のマンション系は横ばい傾向ですが、アパート系は微増に転じています。東京市部については、マンション系・アパート系共に増加傾向となっています。
・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。
・東京市部において更新確率が下降、中途解約確率が上昇傾向であり、住み替えが活性化しています。
※より詳細な情報については、広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ )から提供しております。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移でも他都県に比較して安定的に推移しています。
・募集期間は引き続き微増傾向にあり、テナントが決まりにくくなっています。
・更新確率が1都3県の中では東京23区についで低く、1都3県の中では住み替えが活発であることが伺えます。ただし更新確率は増加傾向、中途解約確率は減少傾向にあり、住み替えが落ち着きつつあることを示しています。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは横ばい傾向が鮮明になってきましたが、過去2年間で最も高い水準にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高く、継続して増加傾向にあることが読み取れます。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・更新確率が微減に転じました。中途解約確率は1都3県で最も高い水準で推移しています。
■千葉県
・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系が微増に転じたものの、マンション系は頭打ちの兆候を示しています。
・募集期間は3.4ヶ月前後で横ばいとなっています。
・更新確率、中途解約確率とも横ばい傾向となっていますが、中途解約確率は1都3県で最も高い水準で推移しています。
●TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/1_1.JPG
●1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/2_2.JPG
●1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/3_3.JPG
2．東京23区賃貸住宅需給ギャップ分析
(1) 分析方法
東京23区の賃貸住宅需給ギャップを以下の計算式で想定します。
需給ギャップ ＝ 供給 - 需要
＝ (推定賃貸住宅供給量 - 平均滅失戸数) - 世帯数増減
まず、賃貸住宅市場の需要の増加は即ち世帯数の増加と考えることができます。従って東京都が発表している「住民基本台帳による世帯と人口」の各月の世帯数を利用し、対前月比の増減を需要の増減として利用します。なお、「住民基本台帳による世帯」と人口は各月1日時点として発表されているため、これを前月末時点のデータとして読み替えて使用しました。この世帯数に平成17年国勢調査より算出した、世帯数に占める住居種類の割合から、賃貸住宅に居住する世帯数を算出します。なお、現時点で発表されているデータ以降の世帯数の増加は「人口問題研究所の推定値(平成19年5月推定)」と「住民基本台帳による世帯と人口」の差異から想定しています。
次に賃貸住宅市場の供給は、新規供給戸数から滅失戸数を差し引いたものと考えることができます。新規供給戸数については、東京都が発表している「住宅着工統計」貸家の戸数を用い、アパート系(木造、軽量鉄骨造)は工期6ヶ月、マンション系(鉄骨造、RC造、SRC造)については工期12ヶ月と仮定し想定賃貸住宅供給量を算出します。なお、繁忙期調整として1月〜3月に供給が集中するように調整しています。
滅失戸数については「総務省住宅土地統計調査(平成15年、平成20年)」より東京23区の1カ月当たりの平均滅失戸数を推定します。
(2) 賃貸住宅需給ギャップ
次資料に「東京23区の需給ギャップとTVI」の推移を示します。なお2010年11月以降は推計値となります。
東京23区の世帯数は2004年4月から2011年10月までの累計で約41万世帯の増加となります。平成17年国勢調査による東京23区の民間借家の世帯比率は38%ですので、民間借家に居住する世帯は約16万戸の増加となります。
同じく2004年4月から2011年10月までの累計で、推定賃貸住宅供給量は約40万戸、平均滅失戸数は約22万戸であり、差し引き供給量は約18万戸の増加となります。つまり2011年10月時点で、東京23区では約2万戸の供給過剰となります。
なお、住民基本台帳には住民登録をしていない世帯は含まれていないため、実際の需給ギャップはもう少し小さくなると考えられます。仮に住民登録をしていない流入世帯を世帯数の1割程度と仮定し、世帯数に加えると、需給ギャップは約3,000戸程度となります。(次資料「住民票未登録世帯数を賃貸世帯数の1割と仮定した場合の需給ギャップとTVI」を参照。)
(3) 賃貸住宅需給ギャップとTVI
次資料の推移グラフから、TVIの動きは需給ギャップの動きに連動していることが読み取れます。需給ギャップの12ヶ月移動平均と比較するとより鮮明になります。これらのグラフから、東京23区のTVIは再び上昇に転ずる可能性があることをよみとることができます。
●東京23区賃貸住宅需給ギャップとTVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/18670/4_4.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
※タスが開発した賃貸住宅の空室の指標
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日-募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する、トヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
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