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株式会社タス、2011年1月期の1都3県賃貸住宅統計指標を発表〜東京23区の新築賃貸住宅供給トレンド〜
[11/03/31]
提供元：@Press
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不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、2011年1月末時点の1都3県の賃貸住宅TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率・中途解約確率を発表しました。これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
1．賃貸住宅指標概況
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.52
募集期間(ヶ月) ： 3.25
更新確率(％) ：42.40
中途解約確率(％)：40.32
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.30
募集期間(ヶ月) ： 3.26
更新確率(％) ：41.96
中途解約確率(％)：40.75
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.57
募集期間(ヶ月) ： 3.19
更新確率(％) ：44.01
中途解約確率(％)：38.68
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.72
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：41.54
中途解約確率(％)：41.45
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.28
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：42.96
中途解約確率(％)：42.76
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.50
募集期間(ヶ月) ： 3.76
更新確率(％) ：43.52
中途解約確率(％)：43.35
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京23区とも横ばい傾向、東京市部は微増傾向となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では、東京23区のマンション系、アパート系ともに横ばい傾向です。東京市部については、マンション系・アパート系共に上昇幅が拡大してきました。なお、統計に使用した全データに占めるアパート(木造、軽量鉄骨造)の割合であるアパート率は、東京都全域：22.92％、東京23区：17.37％、東京市部：41.60％です。
・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。
・東京23区、東京市部とも中途解約確率が減少、更新確率が増加しています。両地域とも更新確率が中途解約確率を上回っており、テナントの入れ替わりが安定する方向にあることが伺えます。
※より詳細な情報として、広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ )から提供しております。
※2011年3月初旬に、広域市場レポート、地域市場レポート、インデックスレポートを2010年12月末版に更新しました。今回のバージョンから、東京23区 各区インデックスレポートに各区賃料指数を追加いたしました。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移からは、どちらの分類においても神奈川県が最も低い値を示しています。なお、神奈川県のアパート率は45.37％で、アパート率の高さが全体のTVIを引き上げています。
・募集期間は3.5ヶ月近辺で落ち着きつつあります。
・神奈川県は今回初めて更新確率が中途解約確率を上回りました。引き続きテナントの入れ替わりが安定する傾向にあります。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは引き続き高い水準で横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高く、全体のTVIを引き上げています。埼玉県のアパート率は44.34％です。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中途解約確率は千葉県に次ぎ高いレベルにあります。
■千葉県
・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系が埼玉県に次いでTVIが高くなっています。マンション系は神奈川県に次いでTVIが低くなっていますが、アパート率が46.90％と高いため全体のTVIも高くなっています。
・今回千葉県の募集期間は大幅に増加しました。これは長期に募集中だった部屋が大量に成約したことによります。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が増加傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中途解約確率は1都3県で一番高いレベルにあります。
■TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/1_1.JPG
■1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/2_2.JPG
■1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/3_3.JPG
2．東京23区の新築賃貸住宅供給のトレンド
以下に、アットホーム株式会社の賃貸住宅賃料データを用いて分析した、東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移(1970年〜2010年)、および国勢調査から作成した東京23区の民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移を示します。
東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移は各年の新築戸数にしめる各部屋タイプの割合を示したものです。
バブル景気が始まる直前の1980年代前半までは、DINKS世帯向け、家族向けの物件が多く供給されていました。バブル景気に歩調を合わせるように、1980年代の後半から1990年代の前半には単身者向けの物件が多く供給されました。
その後一旦1990年代の後半に単身者向け物件の割合が減少しましたが、2000年代に入ると単身者向け物件の供給割合は急激に大きくなっています。
東京23区の民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移をみると、単独世帯数は1980年から一貫して増加傾向にあります。単独世帯数の全世帯数に占める割合では1990年までは60％程度で推移しており、1990年に一旦45％まで下がりましたが、2000年からは70％近くで推移しています。
非単独世帯数は概ね50万世帯で推移していますが、1995年のみ倍増しています。これはその他親族世帯の急増に起因しています。持ち家を含む世帯数でみると核家族世帯が最も多く、東京23区においては一貫して増加傾向にありますが、こちらは1995年から2000年にかけて大きく増加しています。
つまり民間借家のその他親族世帯が1995年に大幅増し、それが2000年に持ち家の核家族に移行したことが読み取れます。
この変化は団塊ジュニア世代に起因していると思われます。1995年は団塊ジュニア世代が20代中頃であり、彼らが結婚をして賃貸住宅に入居したため、非単独世帯数が大幅増したものと思われます。
その後、団塊ジュニアが持ち家を取得し賃貸住宅から退去していったため、2000年には再び非単独世帯数が元の水準に戻ったものと考えられます。新築物件供給の動きは、これらの世帯数の推移による市場変化により調整されている様子が伺えます。
さらに東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移から、賃貸住宅に対するトレンドの変化も読み取ることができます。
バブル景気前後の単独世帯数増加に合わせた単身者向け賃貸住宅の新規供給はワンルームタイプが多く行われていましたが、2000年以降には主に1Kタイプが単身者向け新築物件供給の主流であることがわかります。
また1970年代には多く供給されていた2Kタイプは1980年代の後半から、2DKタイプと3DKタイプは1990年代の後半から、それぞれ新規供給量が減少しています。2010年にはこれらのタイプの賃貸住宅の新築物件供給はほとんど行われていません。非単独世帯の割合が減少した分のDINKS向け、家族向け新築物件供給量の調整はこれらのタイプで行われたと考察できます。
これに対して、1990年代後半からDINKS向け、家族向けの新築物件の主流となったのはLDKタイプです。
1LDK、2LDK、3LDK共に新築供給割合が増加していることが読み取れます。特に1LDKは証券化が活況を帯びた2003年頃から新築供給割合が増加しています。アットホーム株式会社の賃貸住宅賃料データからタスが分析した東京23区の部屋タイプ別賃料指数の推移からも、2005年から2008年にかけてLDKタイプのみ賃料指数が大きく上昇をしており、LDKタイプへの投資が活発に行われていたことを示しています。
■東京23区 間取り別新築パーセンテージの推移
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/4_4.JPG
■東京23区 民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/5_5.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜募集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日 - 募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
1．賃貸住宅指標概況
＜東京都全域＞
TVI(ポイント) ：12.52
募集期間(ヶ月) ： 3.25
更新確率(％) ：42.40
中途解約確率(％)：40.32
＜東京都23区＞
TVI(ポイント) ：12.30
募集期間(ヶ月) ： 3.26
更新確率(％) ：41.96
中途解約確率(％)：40.75
＜東京市部＞
TVI(ポイント) ：15.57
募集期間(ヶ月) ： 3.19
更新確率(％) ：44.01
中途解約確率(％)：38.68
＜神奈川県＞
TVI(ポイント) ：12.72
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：41.54
中途解約確率(％)：41.45
＜埼玉県＞
TVI(ポイント) ：15.28
募集期間(ヶ月) ： 3.52
更新確率(％) ：42.96
中途解約確率(％)：42.76
＜千葉県＞
TVI(ポイント) ：13.50
募集期間(ヶ月) ： 3.76
更新確率(％) ：43.52
中途解約確率(％)：43.35
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。
■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。
・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京23区とも横ばい傾向、東京市部は微増傾向となっています。
マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期TVI推移では、東京23区のマンション系、アパート系ともに横ばい傾向です。東京市部については、マンション系・アパート系共に上昇幅が拡大してきました。なお、統計に使用した全データに占めるアパート(木造、軽量鉄骨造)の割合であるアパート率は、東京都全域：22.92％、東京23区：17.37％、東京市部：41.60％です。
・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。
・東京23区、東京市部とも中途解約確率が減少、更新確率が増加しています。両地域とも更新確率が中途解約確率を上回っており、テナントの入れ替わりが安定する方向にあることが伺えます。
※より詳細な情報として、広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市場レポート(東京23区 各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-MAP( http://www.tas-japan.com/ )から提供しております。
※2011年3月初旬に、広域市場レポート、地域市場レポート、インデックスレポートを2010年12月末版に更新しました。今回のバージョンから、東京23区 各区インデックスレポートに各区賃料指数を追加いたしました。
■神奈川県
・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移からは、どちらの分類においても神奈川県が最も低い値を示しています。なお、神奈川県のアパート率は45.37％で、アパート率の高さが全体のTVIを引き上げています。
・募集期間は3.5ヶ月近辺で落ち着きつつあります。
・神奈川県は今回初めて更新確率が中途解約確率を上回りました。引き続きテナントの入れ替わりが安定する傾向にあります。
■埼玉県
・埼玉県のTVIは引き続き高い水準で横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高く、全体のTVIを引き上げています。埼玉県のアパート率は44.34％です。
・募集期間については、過去2年間は3.4〜3.5ヶ月で推移しています。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中途解約確率は千葉県に次ぎ高いレベルにあります。
■千葉県
・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系が埼玉県に次いでTVIが高くなっています。マンション系は神奈川県に次いでTVIが低くなっていますが、アパート率が46.90％と高いため全体のTVIも高くなっています。
・今回千葉県の募集期間は大幅に増加しました。これは長期に募集中だった部屋が大量に成約したことによります。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が増加傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中途解約確率は1都3県で一番高いレベルにあります。
■TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/1_1.JPG
■1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/2_2.JPG
■1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/3_3.JPG
2．東京23区の新築賃貸住宅供給のトレンド
以下に、アットホーム株式会社の賃貸住宅賃料データを用いて分析した、東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移(1970年〜2010年)、および国勢調査から作成した東京23区の民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移を示します。
東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移は各年の新築戸数にしめる各部屋タイプの割合を示したものです。
バブル景気が始まる直前の1980年代前半までは、DINKS世帯向け、家族向けの物件が多く供給されていました。バブル景気に歩調を合わせるように、1980年代の後半から1990年代の前半には単身者向けの物件が多く供給されました。
その後一旦1990年代の後半に単身者向け物件の割合が減少しましたが、2000年代に入ると単身者向け物件の供給割合は急激に大きくなっています。
東京23区の民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移をみると、単独世帯数は1980年から一貫して増加傾向にあります。単独世帯数の全世帯数に占める割合では1990年までは60％程度で推移しており、1990年に一旦45％まで下がりましたが、2000年からは70％近くで推移しています。
非単独世帯数は概ね50万世帯で推移していますが、1995年のみ倍増しています。これはその他親族世帯の急増に起因しています。持ち家を含む世帯数でみると核家族世帯が最も多く、東京23区においては一貫して増加傾向にありますが、こちらは1995年から2000年にかけて大きく増加しています。
つまり民間借家のその他親族世帯が1995年に大幅増し、それが2000年に持ち家の核家族に移行したことが読み取れます。
この変化は団塊ジュニア世代に起因していると思われます。1995年は団塊ジュニア世代が20代中頃であり、彼らが結婚をして賃貸住宅に入居したため、非単独世帯数が大幅増したものと思われます。
その後、団塊ジュニアが持ち家を取得し賃貸住宅から退去していったため、2000年には再び非単独世帯数が元の水準に戻ったものと考えられます。新築物件供給の動きは、これらの世帯数の推移による市場変化により調整されている様子が伺えます。
さらに東京23区の部屋タイプ別の新築賃貸住宅供給推移から、賃貸住宅に対するトレンドの変化も読み取ることができます。
バブル景気前後の単独世帯数増加に合わせた単身者向け賃貸住宅の新規供給はワンルームタイプが多く行われていましたが、2000年以降には主に1Kタイプが単身者向け新築物件供給の主流であることがわかります。
また1970年代には多く供給されていた2Kタイプは1980年代の後半から、2DKタイプと3DKタイプは1990年代の後半から、それぞれ新規供給量が減少しています。2010年にはこれらのタイプの賃貸住宅の新築物件供給はほとんど行われていません。非単独世帯の割合が減少した分のDINKS向け、家族向け新築物件供給量の調整はこれらのタイプで行われたと考察できます。
これに対して、1990年代後半からDINKS向け、家族向けの新築物件の主流となったのはLDKタイプです。
1LDK、2LDK、3LDK共に新築供給割合が増加していることが読み取れます。特に1LDKは証券化が活況を帯びた2003年頃から新築供給割合が増加しています。アットホーム株式会社の賃貸住宅賃料データからタスが分析した東京23区の部屋タイプ別賃料指数の推移からも、2005年から2008年にかけてLDKタイプのみ賃料指数が大きく上昇をしており、LDKタイプへの投資が活発に行われていたことを示しています。
■東京23区 間取り別新築パーセンテージの推移
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/4_4.JPG
■東京23区 民間借家に居住する単独世帯数・非単独世帯数の推移
http://www.atpress.ne.jp/releases/19665/5_5.JPG
■用語説明
＜TVI(TAS Vacancy Index：タス空室インデックス)＞
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。
TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
＝ Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数
＜募集期間(Downtime)＞
成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間 ＝ Average(成約日 - 募集開始日)
＜更新確率・中途解約確率＞
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウントし、7〜48ヶ月目を総数とし、7〜22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27〜48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10％未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。
■株式会社タスについて
インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。
会社名 ： 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地 ： 東京都中央区八丁堀2-25-9
トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金 ： 1億8千万円
出資 ： トヨタ自動車株式会社
朝日航洋株式会社
株式会社三友システムアプレイザル
豊田通商株式会社
Web ： http://www.tas-japan.com/
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