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ケネディクス Research Memo（7）：14年12月期はアセットマネジメント事業が好調
[15/03/19]
提供元：株式会社フィスコ
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注目トピックス 日本株
■決算概要
（2）2014年12月期決算の概要
◆旧セグメントによる決算概要
2014年12月期決算は、営業収益が前期比16.7%増の26,212百万円、営業利益が同17.8%増の8,147百万円、経常利益が同31.3%増の6,406百万円、当期純利益が同143.9%増の4,844百万円と大幅な増収増益となった。ケネディクス<4321>は、2014年8月7日に期初予想を上方修正したが、それをさらに上回る業績拡大を実現した。
アセットマネジメント事業が受託資産残高の拡大により好調に推移したことに加えて、積極的な新規投資により自己保有不動産が増加したことにより不動産賃貸事業が大きく伸長した。一方、不動産投資事業は、不動産売却収入の一巡により減収となった。
利益面では、営業利益率が31.1%（前期は30.8%）とほぼ横ばいで推移するとともに、持分法投資利益の増加により経常利益率は24.4%（前期は21.7%）に上昇した。一方、特別損失として6,146百万円を計上したのは、その大部分が含み損を抱えた保有不動産（固定資産）の整理によるものである。同社は、過去の含み損を抱える保有不動産の処分を段階的に進めてきたが、これでほぼ完了したものとみられる。
また、当期純利益の伸び率が特に大きくなったのは、税効果による影響（繰延税金資産の計上）によるものであり、同社の安定的な収益力を反映したものとみることができる。
財務面では、REIT向けのブリッジファンドなどを中心とした積極的な新規投資等により保有不動産（棚卸資産及び有形固定資産）が131,185百万円（前期末比36.5%）に拡大したことに伴い、有利子負債も106,615百万円（前期末比61.5%増）に増加したことから自己資本比率は38.0%（前期末は48.0%）に低下した。ただし、有利子負債のうち、82,888百万円はノンリコースローン※によるものであり、通常のコーポレートローンは23,727百万円（前期末比37.0%減）に縮小していることから、財務の安定性は向上しているとみるのが妥当であろう。
※ノンリコースローンとは、返済の原資とする資産を投資物件等に限定した借入方法である。
なお、2014年12月末の保有不動産のうち、棚卸資産12,114百万円については、2015年2月にREIT向け（ケネディクス・オフィス投資法人及びケネディクス・レジデンシャル投資法人<3278>）に売却済である。
事業セグメント別の業績は以下のとおりである。（旧セグメントによる業績）
アセットマネジメント事業は、営業収益が前期比19.6%増の8,654百万円、営業利益が同11.5%増の4,347百万円と増収増益となった。受託資産残高が順調に拡大したことによりアセットマネジメントフィーが安定した伸びとなったほか、好調な不動産市況を背景としてインセンティブフィーが大きく伸びた。一方、アクイジションフィーが減少しているのは、連結消去される内部取引（REIT向けブリッジファンド等）の増加によるものである。したがって、物件取得が減少しているわけではない。2014年12月期末現在の受託資産残高は、各REITの成長（2015年2月に上場した商業REITや上場予定のヘルスケアREITを含む）に加えて、新たにスポンサー参画したプレミア投資法人<8956>や自己勘定投資の増加により1兆4,806億円（前期末比22.7%増）に拡大している。
不動産投資事業は、営業収益が前期比17.9%減の7,712百万円、営業利益が同28.5%増の2,680百万円と減収ながら増益となった。保有不動産の売却が一巡したことで減収となったが、不動産売買益や匿名組合分配益（自社運用するREIT投資口からの分配金）の増加により増益となった。
不動産賃貸事業は、営業収益が前期比67.6%増の10,852百万円、営業利益が同39.8%増の2,556百万円と増収増益となった。一時的な自己保有不動産（REIT向けブリッジファンド等）の増加による賃貸事業損益の増加に加え、2013年10月に連結子会社化した（株）スペースデザインのマンスリーリース収入や賃料収入が上乗せされたことで賃貸収入が増加した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
＜FA＞
（2）2014年12月期決算の概要
◆旧セグメントによる決算概要
2014年12月期決算は、営業収益が前期比16.7%増の26,212百万円、営業利益が同17.8%増の8,147百万円、経常利益が同31.3%増の6,406百万円、当期純利益が同143.9%増の4,844百万円と大幅な増収増益となった。ケネディクス<4321>は、2014年8月7日に期初予想を上方修正したが、それをさらに上回る業績拡大を実現した。
アセットマネジメント事業が受託資産残高の拡大により好調に推移したことに加えて、積極的な新規投資により自己保有不動産が増加したことにより不動産賃貸事業が大きく伸長した。一方、不動産投資事業は、不動産売却収入の一巡により減収となった。
利益面では、営業利益率が31.1%（前期は30.8%）とほぼ横ばいで推移するとともに、持分法投資利益の増加により経常利益率は24.4%（前期は21.7%）に上昇した。一方、特別損失として6,146百万円を計上したのは、その大部分が含み損を抱えた保有不動産（固定資産）の整理によるものである。同社は、過去の含み損を抱える保有不動産の処分を段階的に進めてきたが、これでほぼ完了したものとみられる。
また、当期純利益の伸び率が特に大きくなったのは、税効果による影響（繰延税金資産の計上）によるものであり、同社の安定的な収益力を反映したものとみることができる。
財務面では、REIT向けのブリッジファンドなどを中心とした積極的な新規投資等により保有不動産（棚卸資産及び有形固定資産）が131,185百万円（前期末比36.5%）に拡大したことに伴い、有利子負債も106,615百万円（前期末比61.5%増）に増加したことから自己資本比率は38.0%（前期末は48.0%）に低下した。ただし、有利子負債のうち、82,888百万円はノンリコースローン※によるものであり、通常のコーポレートローンは23,727百万円（前期末比37.0%減）に縮小していることから、財務の安定性は向上しているとみるのが妥当であろう。
※ノンリコースローンとは、返済の原資とする資産を投資物件等に限定した借入方法である。
なお、2014年12月末の保有不動産のうち、棚卸資産12,114百万円については、2015年2月にREIT向け（ケネディクス・オフィス投資法人及びケネディクス・レジデンシャル投資法人<3278>）に売却済である。
事業セグメント別の業績は以下のとおりである。（旧セグメントによる業績）
アセットマネジメント事業は、営業収益が前期比19.6%増の8,654百万円、営業利益が同11.5%増の4,347百万円と増収増益となった。受託資産残高が順調に拡大したことによりアセットマネジメントフィーが安定した伸びとなったほか、好調な不動産市況を背景としてインセンティブフィーが大きく伸びた。一方、アクイジションフィーが減少しているのは、連結消去される内部取引（REIT向けブリッジファンド等）の増加によるものである。したがって、物件取得が減少しているわけではない。2014年12月期末現在の受託資産残高は、各REITの成長（2015年2月に上場した商業REITや上場予定のヘルスケアREITを含む）に加えて、新たにスポンサー参画したプレミア投資法人<8956>や自己勘定投資の増加により1兆4,806億円（前期末比22.7%増）に拡大している。
不動産投資事業は、営業収益が前期比17.9%減の7,712百万円、営業利益が同28.5%増の2,680百万円と減収ながら増益となった。保有不動産の売却が一巡したことで減収となったが、不動産売買益や匿名組合分配益（自社運用するREIT投資口からの分配金）の増加により増益となった。
不動産賃貸事業は、営業収益が前期比67.6%増の10,852百万円、営業利益が同39.8%増の2,556百万円と増収増益となった。一時的な自己保有不動産（REIT向けブリッジファンド等）の増加による賃貸事業損益の増加に加え、2013年10月に連結子会社化した（株）スペースデザインのマンスリーリース収入や賃料収入が上乗せされたことで賃貸収入が増加した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）
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