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■要約

1. 会社概要
エフ・ジェー・ネクスト<8935>は、東京都心を基盤とした資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」、ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発及び販売を主力事業としている。また、販売した物件を中心に不動産管理事業も手掛けている。デザイン性や安全性、快適性など、居住者目線に立った企画・開発により高い入居率を確保していることが「ガーラ」ブランドの価値を高めており、首都圏ではトップの販売実績を誇る。将来の年金受給に対する不安や相続税対策という新たな課題を抱える個人からの購入需要も底堅く、同社の業績は順調に拡大してきた。2021年3月業績はコロナ禍の影響（営業活動の一時的な自粛等）により一旦後退したものの、追い風となっている外部環境（入居者ニーズや金融環境など）に本質的な変化は見られず、今後も持続的な成長を目指していく。

2. 2021年3月期の業績
2021年3月期の業績は、売上高が前期比14.0%減の72,988百万円、営業利益が同29.4%減の7,351百万円とコロナ禍の影響により、過去最高業績を達成した前期を下回る結果となった。ただ、コロナ禍においても引き続き高い業績水準を維持したとの見方ができる。業績が前期を下回ったのは、コロナ禍に伴い「不動産開発事業」におけるマンション販売戸数が2,013戸（前期比542戸減）に減少したことが主因である。特に1回目の緊急事態宣言発令下における営業活動の一時的な自粛等により、第1四半期での落ち込みが響いた。ただ第2四半期以降は、新築マンションの販売を中心に前期並みの業績まで回復しており、コロナ禍においても資産運用型マンションに対する需要に本質的な変化はないようだ。一方、安定収益源である「不動産管理事業」については賃貸管理戸数の積み上げにより順調に拡大。「建設事業」においても堅調に推移した。また、「旅館事業」はコロナ禍の影響を一部受けたものの、「Go Toトラベルキャンペーン」の効果もあり最小限の範囲に抑えることができた。

3. 2022年3月期の業績予想
2022年3月期の業績予想について同社は、売上高を前期比11.0%増の81,000百万円、営業利益を同8.8%増の8,000百万円と増収増益を見込んでいる。今後のコロナ禍による影響が依然不透明であるなか、コロナ禍以前の水準に完全には戻らないとの想定のもと、「不動産開発事業」の一定の回復が増収に寄与する見通しであり、販売戸数は2,400戸（前期比387戸増）を計画している。利益面でも増収により増益を実現するものの、営業利益率は9.9%（前期は10.1%）と保守的な想定をしている。また配当については、増益に伴って前期比4円増配の1株当たり48円（中間24円、期末24円）を予定している。

4. 成長戦略
同社は、資産運用型マンション事業を通じて、人口回帰の進む都心エリアへの良質な賃貸住宅の提供、並びに一般サラリーマン向けを中心とした長期的な資産運用機会の提供など、社会的意義を担うことにより持続的な成長を実現する方針である。最近では大手デベロッパーが資産運用型マンションへ参入する動きが見られるが、それだけ魅力的な市場として認知されてきたことの証左とも言える。コロナ禍においても「賃貸用不動産」は総じて安定しているうえ、資産運用型マンションへの需要も根強いことが確認された。コンテンツマーケティング（会員基盤約20万人）の活用など将来を見据えた営業展開により、市場全体の発展を自らの成長に結び付けていく活動を続けていくことが重要となるだろう。

■Key Points
・2021年3月期の業績は、コロナ禍の影響により過去最高業績を達成した前期を下回ったものの、引き続き高水準を維持
・緊急事態宣言に伴う営業活動の自粛により第1四半期での落ち込みが響いたが、第2四半期以降は前期並みの業績まで回復。コロナ禍においても資産運用型マンションに対する需要に変化はない
・2022年3月期はマンション販売戸数の一定の回復より増収増益を見込む
・今後もリーディングカンパニーとして市場全体の発展を自らの持続的な成長に結び付ける戦略

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）




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