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インテリックス Research Memo（4）：2017年5月期は会社計画比で売上高は未達となるも、利益面では上振れに
[17/08/25]
提供元：株式会社フィスコ
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注目トピックス 日本株
■業績動向
1. 2017年5月期の業績概要
2017年7月11日付で発表されたインテリックス<8940>の2017年5月期の連結業績は、売上高が前期比6.2%増の41,400百万円、営業利益が同0.1%減の1,756百万円、経常利益が同8.7%減の1,343百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同8.9%減の891百万円となった。
売上高は主力のリノヴェックスマンション事業が、首都圏での競争激化により会社計画比では未達となったものの、地方拠点での販売件数増により、販売額では前期比5.5%増の34,419百万円と順調に拡大し、また、その他不動産の物件販売についてもアセットシェアリング事業を中心に同12.2%増の5,032百万円と好調に推移したことで、4期連続の増収となった。
リノヴェックスマンション事業の売上総利益率低下により売上総利益率は前期比0.3ポイント低下の13.8%となったものの、増収効果により売上総利益は同4.2%増益となった。また、会社計画では売上総利益率を13.2%と見ていたが、アセットシェアリング事業の収益貢献により計画を上回った。販管費は地方拠点の人員増に伴う人件費増やアセットシェアリング事業の認知度向上を目的とした広告宣伝費の増加により前期比で6.3%増加したが、売上総利益の増加により吸収し、営業利益は会社計画（1,683百万円）を上回って前期並みの水準で着地した。また、経常利益は営業外収益で補助金収入や違約金収入が減少したことにより、前期比で8.7%減益となっている。
2. 事業セグメント別動向
(1) 中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）
中古マンション再生流通事業の売上高は前期比5.4%増の34,711百万円と3期連続の増収となったが、営業利益は同2.3%減の1,247百万円と2期ぶりの減益に転じた。
リノヴェックスマンションの販売件数は前期比3.4%増の1,441件、平均販売単価は同2.0%増の2,388万円、売上高は同5.5%増の34,419百万円となった。エリア別の販売動向を見ると、首都圏の販売件数は参入企業の増加による競争激化の影響で同9.7%減の832件と減少に転じたものの、2013年から拠点展開を進めてきた地方店が同29.0%増の609件と大きく伸張したことでカバーした。また、平均販売単価の上昇要因は、価格の高い東京23区内の販売件数が同13.4%増と好調に推移したことや、その他首都圏エリアの販売単価も市況全体の上昇に伴い上昇したことが要因となっている。平均販売単価については首都圏が2016年5月期の24百万円から2017年5月期は26百万円に上昇し、地方エリアについては20百万円と前期比横ばい水準であった。
一方、仕入件数について見ると前期比0.6%減の1,465件、仕入平均価格で同4.3%増の1,676万円、仕入高で同3.7%増の24,549百万円となった。エリア別では首都圏で同14.4%減の779件、地方店で同21.6%増の686件となっており、引き続き地方エリアでの高い伸びが続いていることがうかがえる。なお、地方で唯一、仙台支店が仕入、販売ともに前期比で若干減少したが、これは施工協力企業のネットワーク構築が遅れ、仕入に対して施工能力が追い付かなかったことが主因となっている。ただ、2017年5月期第4四半期には施工能力体制も整い、施工期間はほぼ全社平均並みの水準まで改善している。
リノヴェックスマンション事業の物件販売の売上総利益率は11.5%と前期比で0.5ポイント低下した。第2四半期から第3四半期にかけて長期滞留物件に関して価格調整を行って販売を実施したこと、積極的に事業拡大を進めている地方店についてはまだ売上総利益率が相対的に低いことなどが要因となっている。事業期間は2016年5月期の117日から118日と1日延びたが、内訳を見ると施工期間が前期比7日短縮の38日になったのに対して、販売期間は同8日延伸の80日となった。首都圏において中古マンション市況の上昇傾向が続いており、市況上昇局面では販売期間も延びる傾向にあることが一因となっている。ただ、四半期ベースで見れば2017年5月期第1四半期の85日をピークに販売期間は短縮傾向にあり、四半期ベースの売上総利益率で見ると2017年5月期第4四半期は12.0%と6四半期ぶりに12%台へ回復するなど、販売期間の短縮とともに売上総利益率も改善してきたことがうかがえる。
(2) その他不動産事業
その他不動産事業の売上高は前期比10.5%増の6,688百万円、営業利益は同3.5%増の1,000百万円となった。売上高の内訳を見ると、アセットシェアリング事業については「アセットシェアリング横濱元町」及び「アセットシェアリング渋谷青山（第1期）」をそれぞれ第3四半期、第4四半期に販売し、前期比85%増の14億円の売上高を計上した。また、その他不動産物件の販売は同2%減の36億円となり、物件販売合計では同12.0%増の5,032百万円となった。
そのほか、賃貸収入売上は手持ち物件の増加に伴い同27.8%増の596百万円に、リノベーション内装事業を中心としたその他収入売上は同2.8%減の1,059百万円となった。リノベーション内装事業に関しては個人向けが伸び悩んだものの、中古マンション販売を行う同業他社からの受注増でカバーし前期比ほぼ横ばい水準となる960百万円となった。
営業利益率が前期比1.0ポイント低下の15.0%となったが、これはアセットシェアリング事業の認知度向上に向けてテレビCMを流すなど広告宣伝費を積極的に投下したことが要因となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜HN＞
1. 2017年5月期の業績概要
2017年7月11日付で発表されたインテリックス<8940>の2017年5月期の連結業績は、売上高が前期比6.2%増の41,400百万円、営業利益が同0.1%減の1,756百万円、経常利益が同8.7%減の1,343百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同8.9%減の891百万円となった。
売上高は主力のリノヴェックスマンション事業が、首都圏での競争激化により会社計画比では未達となったものの、地方拠点での販売件数増により、販売額では前期比5.5%増の34,419百万円と順調に拡大し、また、その他不動産の物件販売についてもアセットシェアリング事業を中心に同12.2%増の5,032百万円と好調に推移したことで、4期連続の増収となった。
リノヴェックスマンション事業の売上総利益率低下により売上総利益率は前期比0.3ポイント低下の13.8%となったものの、増収効果により売上総利益は同4.2%増益となった。また、会社計画では売上総利益率を13.2%と見ていたが、アセットシェアリング事業の収益貢献により計画を上回った。販管費は地方拠点の人員増に伴う人件費増やアセットシェアリング事業の認知度向上を目的とした広告宣伝費の増加により前期比で6.3%増加したが、売上総利益の増加により吸収し、営業利益は会社計画（1,683百万円）を上回って前期並みの水準で着地した。また、経常利益は営業外収益で補助金収入や違約金収入が減少したことにより、前期比で8.7%減益となっている。
2. 事業セグメント別動向
(1) 中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）
中古マンション再生流通事業の売上高は前期比5.4%増の34,711百万円と3期連続の増収となったが、営業利益は同2.3%減の1,247百万円と2期ぶりの減益に転じた。
リノヴェックスマンションの販売件数は前期比3.4%増の1,441件、平均販売単価は同2.0%増の2,388万円、売上高は同5.5%増の34,419百万円となった。エリア別の販売動向を見ると、首都圏の販売件数は参入企業の増加による競争激化の影響で同9.7%減の832件と減少に転じたものの、2013年から拠点展開を進めてきた地方店が同29.0%増の609件と大きく伸張したことでカバーした。また、平均販売単価の上昇要因は、価格の高い東京23区内の販売件数が同13.4%増と好調に推移したことや、その他首都圏エリアの販売単価も市況全体の上昇に伴い上昇したことが要因となっている。平均販売単価については首都圏が2016年5月期の24百万円から2017年5月期は26百万円に上昇し、地方エリアについては20百万円と前期比横ばい水準であった。
一方、仕入件数について見ると前期比0.6%減の1,465件、仕入平均価格で同4.3%増の1,676万円、仕入高で同3.7%増の24,549百万円となった。エリア別では首都圏で同14.4%減の779件、地方店で同21.6%増の686件となっており、引き続き地方エリアでの高い伸びが続いていることがうかがえる。なお、地方で唯一、仙台支店が仕入、販売ともに前期比で若干減少したが、これは施工協力企業のネットワーク構築が遅れ、仕入に対して施工能力が追い付かなかったことが主因となっている。ただ、2017年5月期第4四半期には施工能力体制も整い、施工期間はほぼ全社平均並みの水準まで改善している。
リノヴェックスマンション事業の物件販売の売上総利益率は11.5%と前期比で0.5ポイント低下した。第2四半期から第3四半期にかけて長期滞留物件に関して価格調整を行って販売を実施したこと、積極的に事業拡大を進めている地方店についてはまだ売上総利益率が相対的に低いことなどが要因となっている。事業期間は2016年5月期の117日から118日と1日延びたが、内訳を見ると施工期間が前期比7日短縮の38日になったのに対して、販売期間は同8日延伸の80日となった。首都圏において中古マンション市況の上昇傾向が続いており、市況上昇局面では販売期間も延びる傾向にあることが一因となっている。ただ、四半期ベースで見れば2017年5月期第1四半期の85日をピークに販売期間は短縮傾向にあり、四半期ベースの売上総利益率で見ると2017年5月期第4四半期は12.0%と6四半期ぶりに12%台へ回復するなど、販売期間の短縮とともに売上総利益率も改善してきたことがうかがえる。
(2) その他不動産事業
その他不動産事業の売上高は前期比10.5%増の6,688百万円、営業利益は同3.5%増の1,000百万円となった。売上高の内訳を見ると、アセットシェアリング事業については「アセットシェアリング横濱元町」及び「アセットシェアリング渋谷青山（第1期）」をそれぞれ第3四半期、第4四半期に販売し、前期比85%増の14億円の売上高を計上した。また、その他不動産物件の販売は同2%減の36億円となり、物件販売合計では同12.0%増の5,032百万円となった。
そのほか、賃貸収入売上は手持ち物件の増加に伴い同27.8%増の596百万円に、リノベーション内装事業を中心としたその他収入売上は同2.8%減の1,059百万円となった。リノベーション内装事業に関しては個人向けが伸び悩んだものの、中古マンション販売を行う同業他社からの受注増でカバーし前期比ほぼ横ばい水準となる960百万円となった。
営業利益率が前期比1.0ポイント低下の15.0%となったが、これはアセットシェアリング事業の認知度向上に向けてテレビCMを流すなど広告宣伝費を積極的に投下したことが要因となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜HN＞
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